文/乐居财经  魏薇

  在一个月前的2023年年会上，万科董事会主席郁亮表示：之前看到了点点微光，现在微光正汇聚成曙光。

  市场信心缺乏时，他多次向外界传递积极信号。在去年12月的临时股东会上，郁亮发言称：这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。此前，他曾指出“市场的恢复是一个缓慢而温和的过程”，现在来看，温和的程度比我们预期的还要更温和一点。

  对万科来说，事实确实如此。房地产行业融资开闸三个月以来，万科动作频频，多次抛出融资计划，可谓是不错过任何一支“箭”。

  如今，万科的曙光正在照进现实。

  2月12日，万科宣布拟向不超过35名特定对象发行不超11亿股，募集资金总额不超过150亿元。发行完成后，这将成为地产行业股权再融资重启以来最大规模的定增，也刷新了地产行业内近八年的融资规模记录。

  3月2日，万科H股增发落地，以每股13.05港元的价格配售3亿股，配股筹资39.15亿港元。相较于万科企业3月1日每股13.9港元的收盘价，此次配售价折价约6.12%，配股净筹资39.03亿港元。

  据此计算，万科将通过A+H合计融资达185亿元。

  3月8日下午，万科2023年第一次临时股东大会召开。郁亮、万科总裁兼首席执行官祝九胜、董事会秘书朱旭等出席会议。会议上，万科管理层对A股定增和H股增发事项、未来分红比例等问题做出了进一步解答。

  此次会议原定于3月3日召开，后因收到深铁集团临时提案而延迟至3月8日。

  A+H双平台融资

  祝九胜表示，万科本轮股权融资不是因为缺钱，公司此前已经获得充裕的债券性融资，本次增发的重要考量之一是形成良好的资债结构。同时，把握行业出现的结构性机会和政策利好窗口期也是重要原因之一。“万科将把这轮股权融资所得的资金当做‘金种子’，妥善利用”。

  作为A+H的两地上市平台，万科自然也没有放弃H股的融资机会。祝九胜说道：“H股增发两年后重开，A股增发七年后重开，万科想把握这个机会，无论是内部能力外部投资机会还是良好的资产结构，到了这个点可以去考虑这个事情。去年股东大会取得了投资人的支持，拿到了增发H股的授权。监管部门有这么好的政策利好，市场外部环境也有支持。”

  “H股就像泡普洱茶，A股就像泡绿茶。”祝九胜称，H股规则是不一样的，特别体现在增发资金的用途，A股只能用于保交付，用于现有的开发建设，H股拿的资金可以60%置换原有的借款和债务性的安排，剩下40%用于补充流动性，H股拿到的资金使用灵活性要强很多。H股选择这一时点增发，另外还出于替换的考虑。

  对于提问深圳地铁作为大股东，对本次增发的态度，朱旭回应，大股东地铁集团对万科的长期发展一直都是持非常坚定的支持态度。深铁集团是我们的第一大股东，但不是万科的控股股东，因此无法在预案阶段明确将其作为万科本次非公开发行的发行对象。

  资金安全不存在问题

  2月24日，市场有消息传出万科疑似债务暴雷。有两笔债务2月25日已经到付息日，但资金未到账。这两笔债分别为“万科香港FRNN20230525”和“22万科MTN003”。后续有消息称，系万科工作人员操作失误，导致钱没汇出。

  在此次会议中，韩慧华明确指出，万科的资金安全不存在任何问题，传闻中提到的美元债本身付息日就是2月27日。“公司所有的境内外债券，无论是本还是息都是在正常偿付，不存在任何债券逾期的情况，也不存在员工操作失误的情况。” 无论什么样的环境下，万科都能够保持比较畅通的融资渠道，能够以相对比较低的成本去市场上融资，这个也侧面体现了万科的财务安全、信用安全。

  在去年低迷的行情下，市场信心脆弱，万科成为为数不多能够完全依靠自身的信用在市场上发债的房企。

  她还表示，关于公司4、5月份到期的美元债到期安排在去年就已经开始做，现在整体资金方案都已准备好。“万科会确保在4、5月份安全偿付美元债，通过境外信用银团，双边贷款及公司自有资金偿还。”

  “在保证安全的前提下，我们也希望借助现在市场比较好的窗口做一些融资的置换，包括债务结构的优化和成本的优化，来提升整体的财务安全性。”

  守住30%分红底线

  近3年来，万科的分红比例在30%-50%之间，在行业下行的2021年，万科提高了现金分红的比例，达50.06%，在2019年和2020年，万科现金分红的比例分别为30.38%和34.98%。

  朱旭在会上提到，未来三年的股东回报规划计划每年以现金分红的方式，分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。万科上市以来一直都坚持稳定的现金分红政策，这次披露的未来三年的股东现金分红规划是底线要求，万科会争取把股息分红像以往一样维持在35%左右，为长期投资者规划现金流提供一个比较好的预期，即使极端情况下万科也会守住分红30%的底线。

  对于未来的投资规划，管理层表示，基于集团对政策、行业和市场更积极的判断，随着后续股权融资的到位，在确保安全的前提下，万科会以更加积极的态度去捕捉新的项目机会。投资原则包括量入为出、合理仓位。

  目前，万科在建的以及还处于规划中的在手资源大概有1.2亿平方米，能够满足未来两到三年的发展。未来投资将坚持投“特别好”的项目。一是要在万科客户基础比较好的片区或市场容量比较稳定的片区投资，二是要在万科比较有把握去做好产品好服务的地方投资，包括去看团队的兑现度，也看万科的产品是否相对成熟；三是经营回报好，财务指标达标，今年集团特别重视股东IRR。

  泊寓有了新思路

  1月中旬，万科与建设银行旗下建信住房租赁基金签约成立子基金“建万住房租赁投资基金”，并就首批投资的6个项目签署合作协议。双方携手成立的基金规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产。

  对于此动作，郁亮回应道：希望给泊寓的资产找一个解题思路。在他看来，这是万科在2022年比较成功的一件事。在北京疫情最严重的时候，双方还在紧锣密鼓地推进这项工作。

  “我们做长租业务，经营性业务不能光有投入没有退出渠道。资产太重我们受不了，退出渠道，我们有这么一个基金安排，有退出渠道了。从行业来说，我们知道未来体现房地产要进入新的发展阶段，新的发展阶段里面一定有租购并举的位置，或者租购并举明显区别于上一个阶段的发展方式很主要的区别和特点，这个事情对租购并举事情有很大的帮助。”

  下一步可能在金融品种方面会有长期低息的经营性贷款等，这些对于我们租赁住房业务发展一定有很大的支持作用。未来基金也不排除会收购非万科的项目，以万科的经营能力和服务能力，能够支持将业务做得更大。