文/乐居财经  杨宏彬

  说佳兆业是“不死鸟”，是有些道理的。

  2014年末，佳兆业危机爆发，旗下的项目因被政府“锁盘”，从而引发一连串的危机。2015年3月31日，公司年报陷入难产，股票停牌。

  但让人意想不到的是，佳兆业能成功挺过来。2017年3月26日，其一口气发布2014年-2016年间的5份业绩报告，停牌724天后，佳兆业成功复牌。

  历史是惊人的相似。2022年，同样是在3月31日，佳兆业宣布无法刊发2021年业绩，公司股票停牌。而这一次，佳兆业用了一年的时间，就已成功复牌。

  3月9日，掐着港交所公告披露的最后时间，佳兆业发布了2021年全年及2022年中期业绩，并宣布达成复牌指引。

  对于佳兆业再次复牌，资本市场的态度大不如前。2017年复牌时，佳兆业股价狂飙，一度涨至86%；而这一次复牌后，佳兆业股价下行，至多跌近40%，截止当日收盘，报0.66港元/股，比停牌价跌去21.43%，总市值46.30亿港元；停牌之时，佳兆业股价为0.84港元/股，总市值为58.93亿港元。

  2021年以来，陷入流动性危机的房企很多。恒大、融创、奥园、花样年等房企目前仍在停牌，佳兆业是一众出险房企中的首位复牌者。

  而资本市场的反馈，一定程度上与佳兆业两份财报披露业绩有关，而更多的，或还是市场对出险房企的悲观情绪。

  复牌释放的信号

  两份财报，展示了佳兆业一年半时间里的大额亏损。2021年全年，佳兆业营收355.44亿元，同比下滑36.3%，归属母公司净亏损127.27亿元；2022年上半年，佳兆业集团实现的营业额为134.31亿元，较2021年同期减少55.3%，归属股东净亏损76.72亿元，一年半的时间里，佳兆业亏超200亿元。

  对于亏损，佳兆业解释称主要源于降价销售导致毛利率下降、降价出售已落成项目导致亏损、预期信贷亏损等原因。2021年，佳兆业录得其他收益及亏损净额72.62亿元，当中撇减发展中物业达62.6亿元。

  对于出险房企而言，一时的盈亏或不是最重要的，市场更关心的是，其在手资源可否支撑其日后的发展，以及其保证交付方面的可持续经营能力。

  据悉，2021-2022年两年间，佳兆业累计交付超5.3万套房，其中2022年全年交付超2万套；2023年前两个月，佳兆业合计交付7个项目，共3899套房。2023年2月，佳兆业蝉联东莞市房企销售榜销售面积、销售金额双榜冠军。

  年报显示，截止2022年6月末，佳兆业总土储近2740万方，其中大湾区土储约1641万方，占集团总土储的60%。同时，还有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积超5394万平方米。

  其中，佳兆业持有的广州小坪村项目是重大“粮仓型”项目，规划总建筑面积167.96万平方米，将打造成集高端住宅、大型购物中心、酒店公寓、创意办公写字楼于一体的大型城市综合体。该项目测算可售货值约255亿元，正在全力推进进入销售阶段。

  湾区的土地储备与城市更新项目，是佳兆业与债权人谈判的筹码。业内人士则认为，佳兆业在城市更新领域的深厚家底，是资本市场评估公司发展潜力的重要依据，也为企业化解风险打开更多可能。

  2022年上半年，佳兆业就与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，三方重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

  佳兆业也凭此率先走出“央企+AMC+出险企业”纾困路径。这些举措无疑有利于释放佳兆业在粤港澳大湾区核心产业价值，推动城市更新项目转化，盘活商住项目资产，缓解短期流动性困难，有助于经营基本面的企稳回升。

  佳兆业相关人士表示，此次公司股票成功复牌，是延期发布的两份财报获得了港交所审核认可。

  虽然资本市场情绪低迷，但佳兆业的成功复牌仍被认为有着非同一般的意义。易居研究院研究总监严跃进认为，佳兆业复牌是当前问题企业或困难企业逐渐走出债务风险的重要标志。复牌本身，就体现了企业本身不会走破产或退市之路，而更多是在持续修复的过程中，确保企业进入新一轮健康发展的通道之中。

  前路迢迢

  冰冻三尺，非一日之寒。复牌是佳兆业回归正轨的第一步，之后仍有很长的一段路要走。

  2021年11月，是佳兆业流动性危机初显之时。当时，其旗下本金14.93亿元的理财产品出现逾期兑付。一个月后，佳兆业美元债出现违约，包括4亿美元的本金以及1.19亿美元利息。

  这段时间里，佳兆业进行过几次短暂停牌，直到2022年4月，年报的无法刊发，让其正式进入长期停牌。

  两份年报里，揭示了佳兆业在一年多时间里债务情况的变化。截止2021年末，佳兆业的流动负债为借款总额为1317.06亿元，较2020年底增加将近100亿元，列为流动负债的借款达到1047.43亿元。

  年内，佳兆业逾期的借款为55.88亿元，同时有779.22亿元的借款已经构成交叉违约。

  2022年上半年，佳兆业的借款总额1314.91亿元，较2021年底变化不大，列为流动负债的借款达1065.37亿元，较2021年底增长18亿元。截止2022年6月末，佳兆业到期未偿还借款为231.59亿元，同时有871.47亿元的借款构成交叉违约。

  从两份财报来看，佳兆业违约债务面积仍在不断扩大。截止2022年6月末，佳兆业短期银行存款为15亿元，现金及银行结余30亿元，合计45亿元，与即期的借款1065.37亿元相较，佳兆业债务违约或在进一步扩大。

  目前，佳兆业还没有就债务重组形成有效方案，2023年以来，佳兆业表示境内已完成多笔融资展期。

  与债务压力同样棘手的，是其活水的“源头”——地产销售。

  2017年复牌之时，佳兆业交出2016年财报，年内录得合约销售金额为298亿元，同比增长222%。创下了其年度最高的销售业绩。次年便实现扭亏。

  2022年全年，佳兆业取得全口径销售额238.3亿元，不说与2020年的千亿相去甚远，甚至不及2016年。今年前2个月，佳兆业全口径销售额43.4亿元，排名百强房企第53位。

  基于持续的亏损及依然高企的债务，佳兆业在2022年中期财报摘录其外聘核数师出具的独立核数师报告显示，于2022年6月30日，其尚未按照预定还款日期偿还若干借款本金总额。这些情况表明佳兆业存在重大不确定性，可能会对持续经营的能力构成重大疑虑。

  无疑，佳兆业的复牌为一众涉险停牌的房企指明了方向，但要回归到出险前的状态，“不死鸟”佳兆业依然有很长一段路要走。