乐居新媒体  宗镛 发自深圳

  商业繁荣的深圳，高大上及多样化的商圈一直是深圳维持商业活力的“流量密码”。

  位于深圳龙华区的开市客商场，计划将于今年开业！

  据了解，这是华南首家开市客商场。

星河开市客沙盘（乐居摄于:23.03）

  3月10日，开市客在中国内地的第三间门店，上海浦东店开启试运营，与上海闵行店、苏州店开业时一样，试运营前夕，开市客准备每天限流2万人，会员需提前预约才可入场。

  据开市客亚洲区总裁张嗣汉透露，截至3月1日，浦东店的会员注册人数已经达到8万人。

  按照开业会员费优惠价199元来计算，开市客上海浦东店尚未营业，就已先赚近1500万元。

  什么？未开业先收割，谁给它底气？

  华南首店预定年度“爆款”，开市客叫板山姆会员店

  开市客Costco是美国最大的连锁会员制仓储量贩店，同时也是会员制仓储批发俱乐部的创始者，在全球七个国家设有超过500家的分店，其中大部分都位于美国境内。

  据开市客官网显示，开市客十分重视顾客的售后体验，无论顾客购买何种商品，均可享有开市客全额退款保证。另外，开市客店里大多数上架商品都是时下受众的爆款，这样一来，消费者进店就会大大提高自己的购物效率和购物欲望。

来源：开市客官网

  2019年8月27日，开市客在大陆的首店——上海闵行店正式开业，开业时人山人海的场面还记忆犹新，甚至因顾客太多，开业当天下午不得不暂停营业以限制人流。

  近期，深圳首家开市客传出即将开业的消息，深圳开市客位于深圳龙华区民治街道，所在地块为星河+开市客于2021年2月以底价22.32亿拿下。

来源：深圳市公共资源交易中心

  据星河控股介绍，此次落地的深圳星河Costco项目预计总投资约90亿元，建设内容包括仓储卖场、办公、酒店、可售型人才住房等。

  值得一提的是，深圳星河Costco不仅是深圳首店，还是华南首店！

龙华星河开市客项目（在建）摄于23.03

  另外，深圳人更为熟悉的山姆会员店，其在中国的首家门店便落地于深圳，位于印力中心的山姆会员店则是目前沃尔玛全球最赚钱门店，另外距离星河Costco直线三公里的壹方天地还有一家山姆会员店。

山姆会员店(壹方天地店)摄于23.03

  虽然山姆会员店在深圳的时间比较长，但从上海开市客的火爆程度来看，不少网友已意料星河开市客将成为2023年深圳年度商业“爆款”。

  而两大仓储式商超巨头在深圳的“交锋”应该会很精彩。

  当然，近期深圳密集配售可售人才房，引发全城热议，同样也在该批次中推出人才房的星河开市客环球商业中心也顺势成为热门讨论焦点之一。

  星河+开市客联手开发，配套齐全人才房大社区

  3月3日，龙华区住建局发布关于人才住房项目星河开市客环球商业中心、安居峰景苑的配售公告，本批次配售房源共976套，其中星河开市客环球商业中心（下文称星河开市客）配售752套，均为三房房源。

来源：深圳市住建局

  星河开市客本批次配售的户型建面均为87㎡。配售均价为44900元/㎡，毛坯交付，预计交付时间为2025年3月8日。

  据星河开市客售楼说明书显示，项目占地约4.4万㎡，建面约25万㎡，总户数1068户，由2栋超高层住宅（4个单元），1栋办公楼，1栋商业（星河Costco）组成，其中住宅全部为可售型人才房。

星河开市客沙盘（摄于23.03）

  星河开市客项目属于龙华红山片区，红山与上塘交界位置，从区位图可观察出，星河开市客周边生活配套相较完善，小区林立，商业及学校均处于星河开市客一公里范围内。

星河开市客区位图

  交通方面，星河开市客最近的地铁站是红山站，直线距离1公里，从红山站可乘坐深圳地铁4号线及6号线。

  美中不足的是，项目不靠近地铁站，但却紧邻赣深铁路及广深港高铁线路，靠近铁路侧的部分户型难免会受噪音影响，当然，这也是整个龙华靠近北站的楼盘均会面临的问题。

红山地铁站（摄于23.03）

  除了地铁出行，星河开市客位于福龙路及新区大道两条城市主干道之间，从这两条公路出发进入市中心区大约20分钟（高德地图测算，仅供参考），而星河开市客也配建850个只租不售的住宅车位，车位比大约1.25:1，车位相对充足。

  教育方面，龙华区实行的是大学区制度，根据2022年龙华区教育局学区规划，星河开市客项目可选小学有6所，可选初中有7所，附近有2所公办高中。

  据现场销售透露，距离星河开市客项目最近的龙华实验学校，目前为项目所属大学区，而知名度较高的深圳高级中学北校区则是项目的小学区（学区最终以教育局公示为准）。

深圳市龙华区实验学校（摄于23.03）

  生活购物方面，星河开市客除了自身建有的开市客商场，项目1公里范围内有天虹购物中心、红山6979商业中心。

红山6979商业中心（摄于23.03）

  房价方面，星河开市客项目所在的红山片区一直是近年龙华区的价格头部梯队，项目一公里范围内更有多个大型社区，例如龙光玖悦台、华业玫瑰四季、龙光九钻、卓越皇后道等，片区目前暂无新盘在售，而项目周边二手房价格居于7-7.3万/㎡之间。

来源：深圳市房地产信息平台

  与星河开市客仅一路之隔的龙光玖悦台，项目在2020年9月首批入市，开盘时备案均价约9.2万/㎡，项目于去年12月陆续收楼。

龙光玖悦台（摄于23.03）

  可以发现，星河开市客无论是区位还是各项配套均不算差，项目人才房的配售均价44900元/㎡，与周边二手房价倒挂接近3万/㎡，若不考虑人才房的流转限制，从区位及价格上看，星河开市客无疑是笋盘。

  其实，星河开市客并非首次推售人才房，最新这批752套人才房其实在去年11月份便已配售，然而最终的认购率却惨遭滑铁卢！

  首批入市惨遭滑铁卢，人才房回锅肉卷土重来

  去年11月，深圳市住建局发布第一批可售型人才房配售公告，推出共6个项目4422套可售型人才房，其中星河开市客项目共推出1042套，占第一批总量的四分之一，是第一批可售型人才房中推出房源量最多的项目。

  原本以为头啖汤会迎来市场追捧，结果第一批人才房选房结束，星河开市客项目96套两房全部选完，而972套三房仅认购了220套，仍有多达752套三房房源未被认购，三房认购率仅22.6%。

  是什么原因导致星河开市客三房的去化如此低迷呢？

  据悉，第一批6个项目4422套人才房中，其中两房总房源量1957套，最终认购率45%；三房总房源量2465套，最终认购率41%，三房认购率低于两房。

  若剔除龙岗宝龙及大鹏两个认购率极低的人才房项目，两房则有三个项目认购率达到100%，而三房仅有光明华侨城玖樾广场认购率达到100%，可想而知三房的受捧程度远低于两房。

  至于为什么三房认购率低于两房，其实不难发现，在去年推出的第一批可售型人才房申购条件中，申请条件较为严苛。

  除了申请人及共同申请人需满足深户，三房户型还需高层次人才或4人以上家庭才可申请，而3人及以下家庭仅能申请两房户型。

  从第一批人才房的申购情况可发现，目前深圳满足4人以上家庭以及其他条件的申购家庭稍显不足。

  于是第二批人才房申购门槛的下调便在意料之中，可以发现，第二批人才房的的申请条件中新增了第二队列，共同申请人不受本市户籍限制及单身申请仅需满足30周岁。

  令人不解的是，第二批人才房并未开放3人家庭申购三房户型。

  据不少网友反映：“原本是三口之家，未来几年将有生二胎的打算，三口家庭只能选购两房将抑制生二胎的打算，与鼓励生育政策相悖论”。

  不过第二批人才房门槛的下调后，整体申购人数明显比第一批增加了不少，据乐居不完全统计，截至3月7日，第二批人才房的总申购提交人数已突破2.5万户家庭，超过第一批人才房的申购提交人数（第一批人才房申购家庭：约1.5万户）。

  而星河开市客项目作为上一批人才房的回锅肉，在申购门槛下调的前提下，再加上预定“爆款”开市客商场的加持，能否获得良好认购率，星河开市客商场开业后是否能掀起一阵巨浪，你觉得呢？