编者按：杭州楼市两极分化态势依然持续，部分区域楼盘频频“流摇”，这些楼盘流摇背后的原因是什么？后续的营销动作和去化情况又如何？乐居新媒体持续跟踪。

  乐居新媒体 任时建 发自杭州

  去年12月首开直接“流摇”，时隔3个月后依然0网签。

  能建城发·瞰奥府，这个距离奥体板块直线距离不到3公里的新房项目怎么了？

  定位尴尬

  在去年4月25日的集中土拍中，能建城发（原葛洲坝地产）以约13.45亿元的“封顶价”摇号摘得宁围单元XSCQ1409-R21-29、XSCQ1409-R22-30地块，打造了如今的瞰奥府项目，精装限价34000元/㎡。

  在业内对这个楼盘的价值解读中，最重要的两点优势分别是：①距离地铁7号线新兴路站约600米，4站到奥体中心，5站到钱江新城；②拥有“价差红利”，限价比1站地铁距离的市北板块便宜5500元/㎡，比3站地铁距离的拥奥府便宜12000元/㎡。

  再加上作为定品质项目的品质预期和开发商央企背景的安全性，瞰奥府似乎应该是个不愁卖的项目。

  然而事实却并非如此，据乐居新媒体了解，该项目不仅首开0登记，透明售房网上数据显示截至3月8日依然是0网签的状态。据开发商的解释，是因为国企内部流程较慢，数据尚未上传。

  在单价3万元级别，能建城发·瞰奥府可能是萧山最尴尬的楼盘之一。

  项目南面一路之隔是滨心宁望府，整盘限价比瞰奥府低了500元/㎡，去年5月份就已经全部推盘，但到目前为止仍有房源在售。限价更低，品牌更硬的滨江项目都卖得跌跌撞撞，瞰奥府就更难了。

  虽然瞰奥府特意将首开房源的均价拉低到了33000元/㎡，但往东一站地铁的欣翠里，离地铁更近，限价也只有27000元/㎡，好在这个项目刚刚在2月份收官了。

  但板块内又将迎来一个新的对手，金帝·咏颂轩，虽然离地铁站较远，但更靠近宁围街道核心，周边界面比瞰奥府要好一些。

  环境嘈杂

  能建城发·瞰奥府位于通城北路和建设四路交叉口，东面紧邻通城高架，南面紧邻城市主干道建设四路，预计未来噪音和粉尘影响较大。

  项目附近有万向系公司厂房、汽车交易市场、建材装饰市场、汽配五金市场、车检站、以及附近散落着大大小小各种品牌的汽车4S店等等，周边环境比较嘈杂，未来相当长一段时间内不会有太大的改善。

  而真正满足日常生活需求的商业体，最近的一个是在项目北面直线距离600米左右的顺发美颂城中的一个2万方左右的商业Mall。除此之外就要乘坐地铁或驱车前往奥体印象城、SKP等奥体板块配套。

  项目西南方向350米左右有一条铁路，踩盘时周边声音嘈杂，暂时难以判断铁路的噪音影响。

  产品一般

  能建城发·瞰奥府总建面在10万方左右，规划有6幢19-26F的高层，西南角代建了一个幼儿园。项目体量不大，一共大约564套房源。

  从园区规划来看，所有楼栋一楼全部4米架空，并配备主题空间，但这在目前杭州楼市几乎已成为基本配置。

  瞰奥府户型有建面约100㎡、121㎡、138㎡的三个面积段，中规中矩的两梯四户，中规中矩的户型设计，与同板块同限价金帝·咏颂轩的两梯三户、中间套四开间朝南的产品相比，缺了些竞争力。

  能建城发·瞰奥府100方户型（左）和金帝·咏颂轩107方户型（右）

  并且通过某小程序对得房率的计算，瞰奥府也略低于咏颂轩。

  能建城发·瞰奥府（左）和金帝·咏颂轩（右）的得房率

  瞰奥府配备了全屋墙纸、中央空调和地暖，还有末端净水器、空气源热泵、科勒智能马桶盖以及西门子油烟机、燃气灶、方太的洗碗机等等。就3500元/㎡的装标来说，只能算无功无过。

  据悉，瞰奥府将于3月份加推5号楼约100套房源，均价预计将从首开的33000元/㎡拉回到34000元/㎡。在目前市场普遍回暖的背景下，能否带动该盘的去化呢？乐居新媒体将持续关注。