文/乐居财经  严明会

  作为老牌港资房企，新世界发展(00017.HK)曾是内地房企积极学习和效仿的对象。

  从2009财年起，新世界发展每年派发的股息都有所增长，但在2023财政年度中期，新世界发展将进行13年来的首次减息。

  其将派发每股股息0.46港元，较2022财年中期息0.56港元减少约17.9%。

  2月23日，新世界发展发布截至2022年12月31日止6个月中期业绩。报告期内，新世界录得总收入401.93亿港元，同比增长12.99%；基本溢利33.6亿港元，同比下降14%，股东应占溢利为12.09亿港元，同比下降15.03%。

  2月24日，新世界发展以每股18.19元收盘，相比上一个交易日下跌2.59%。在上周的5个交易日，新世界发展的股价跌了4天。

  对于减息，新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚表示：派息水平主要反映经济大环境和公司盈利状况，我们这么多年来利润多会派多点息，今年中期业绩利润跌的时候正常也会减息的。但是我们预计今年是有很大的信心复苏，2024年财政年度的销售或者大环境会好。

  在郑志刚看来，最坏的时间已经过去，新世界发展希望提前布局，把握机遇，在市场物色一些有潜力的发展。他宣布新世界发展接下来会检视集团整个架构和集团每个业务的价值，通过企业行动释放不同业务的价值。

  半年新增土储5万平

  港资房企善于抄底内地楼市。在内地房地产市场高歌猛进之时，土地市场竞争激励，港资房企纷纷淡出。市场低迷时，港资房企的身影又出现。

  在去年的业绩会上，郑志刚直言：“现在反而是最好的投资时期”，并将预留约200亿港元用于收并购，看准时机加码大湾区。

  去年8月，他在接受媒体对话时表示，中国房地产市场已经见底，新世界集团将在12个月内向上海、广州、杭州和深圳等多个中国城市投资共计100亿元人民币。

  截至2022年12月31日，新世界发展于中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约525.6万平方米，比截至2022年中的520.6万平方米的仅多了约5万平方米。这样的增速似乎匹配不上新世界发展未来在内地市场的野心。

  其中，约290.7万平方米为住宅用途，核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳等城市，不包括车库的土地储备总楼面面积约454.6万平方米，65%位于大湾区及长三角地区，住宅约为233.1万平方米。

  从销售业绩的区域分布来看，新世界发展有95%的业绩贡献来自长三角+大湾区，其中贡献较大的项目包括杭州新世界·城市艺术中心、上海苏河玺、广州逸彩庭园等。其中，杭州新世界·城市艺术中心单盘累计销售金额突破110亿元，创下新的纪录。

  与此同时，新世界发展还在出售旗下非核心物业。新郑志钢表示，于2023/2024财年，中国内地和香港卖楼目标分别为170亿元人民币、170亿港元，另外将出售90亿至100亿港元的非核心资产，包括亏损的酒店等。2023财年上半年，新世界发展已成功出售了56亿港元的非核心资产。

  净负债率持续上升

  以稳健著称的新世界发展，一向注重低杠杆和较高的利润率。近两年新世界发展负债率、短债占比均有所提升。

  截至2022年12月末，新世界发展有息负债录得1859.36亿港元，借贷净额1292.76亿港，净负债率从2022年6月30日的43.2%上升到46.9%，而2021财年的数据为35.6%。

  与之对应的，新世界发展的负债成本快速上升，财务费用从2022财年同期的12.59亿港元攀升至25.55亿港元，几乎快达到2022财年全年26.09亿港元的水平。

  对于负债问题，新世界发展计划到2023年的6月，净负债率降至稍高于40%的水平，到2024年的6月降至40%以下。

  降杠杆的措施包括：优化资本支出、处理非核心资产、重置股息、汇率风险对冲（对人民币）。用于重置股息的措施包括可赎回债券。

  期末，新世界发展的可动用资金合共约920亿港元，包括现金及银行结余约570亿港元及可动用的银行贷款约350亿港元，足够覆盖未来一年407.93亿港元到期债务。

  郑志刚强调，新世界发展没有任何供股配股计划，也完全没有需要向股东集资的需要。

  为了应对高息环境，新世界发展对项目的回报越发谨慎。郑志刚表示，未来两年的预算都会缩减，2023财年总体预算将从2022年10月初步披露的360亿港元减少至320亿港元，主要原因系买地开支减少。