文/乐居财经 魏薇

  在至暗的2022年，房企们呼救不断，终于在2022年的最后两个月看到了希望的曙光。“四支箭”齐发之下，房企融资端持续获得利好，这波政策暖风惠及到的房企名单在不断拉长。

  2月23日，中国银行间市场交易商协会官网披露，碧桂园200亿元中票、绿城110亿元中票、厦门中骏30亿元中票、雅居乐20亿元中票获得注册。上述中票在今年1月获批，总额度达390亿元。

  就在2月初，万科、美的置业、新城控股、新希望地产、中国铁建5家房企中票也获准注册，总计金额达到669亿元。

  万科一共接到三份中期票据注册通知书，金额分别为280亿元、37亿元、20亿元，总计337亿元；新城控股中期票据注册金额为150亿元；美的置业中期票据注册金额为150亿元；新希望五新实业集团中期票据注册金额为10亿元；中国铁建中期票据注册金额为22亿元。

  一个月不到的时间内，房企获批的中票发行总额已达1059亿元。

  从获批发债主体看，监管层对央企、国企和经营面稳健的民营房企较为“偏爱”，值得注意的是，政策对流动性紧张房企的融资正逐渐松动。此次中骏、雅居乐两家房企出现在了发债获批名单中，2022年，这两家房企顶住了流动性压力，目前为止均未发生违约。

  融资开闸背后不可忽视的是，脆弱的房企们已经不能再经受一次打击。2023年，房企的到期债务总额逼近万亿，若这一年的销售持续低迷、融资通道不畅，对房企来说无疑是雪上加霜。更重要的是，巨额的偿债压力下，房企还肩负着“保交楼”重任。

  定增、发债与“保交楼”

  针对这场地产行业的危机，此前，国央企、险资、AMC机构等已经多次接盘问题房企，但这毕竟只是权宜之计，毕竟“僧多粥少”。若行业危机继续蔓延扩大，或将会引发金融危机甚至是经济危机。

  去年以来，房企频现交付问题，这也打击了潜在购房者的信心，从而会影响销售端回暖，不利于房地产行业的健康循环。因此，推进交付工作，修复房地产市场信任链刻不容缓。“保交楼”成为房企、行业，乃至全社会的最强呼声。

  2022年7月28日，中共中央政治局会议首次提出“保交楼”。今年2月22日，中国房协发布“保交楼”行动倡议，倡议房地产开发企业及楼盘项目公司自觉履行企业责任，切实提供房地产交付保障措施，做好保交楼、保民生、保稳定的各项工作。

  这其中，房地产企业是“保交楼”的责任主体，更是“保交楼”的重要一环。让房企回归正常融资需求，激活流动性，成为解决保交楼任务的重要工作。此后，监管层针对房企股权融资、发债逐渐放松。

  去年11月28日，证监会宣布恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这也意味着暂停多年的A股房企并购重组以及再融资政策的松闸。此后不到一个月的时间里，包括万科A、陆家嘴、招商蛇口、嘉凯城、华发股份、绿地控股、格力地产等在内的多家A股上市房企筹划再融资。

  本轮“定增潮”主要集中在两大领域，一方面是招商蛇口、格力地产等房企重启并购重组，并发行股份募集配套资金。另一方面，部分房企筹划定增募资，用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目等政策支持领域。

  最新在2月23日，中交地产公布向特定对象发行股票预案，其拟定增募资不超35亿元，募集资金在扣除发行费用后的净额将全部用于5个“保交楼、保民生”项目及补充流动资金。

  数据统计，自2022年11月28日房企股权融资重启以来，至今已有超30家房企筹划股权再融资。

  在发债融资方面，进入2月以来不到一个月的时间内，房企获批的中票发行总额已达1059亿元。且一些流动性紧张房企，也开始出现在融资名单。保交楼推进之下，监管层对房企融资端的放松也在持续。

  偿债压力大，违约风险仍在发生

  目前来看，房地产行业的融资环境已经有所改善，但摆在房企面前的债务压力依然很大。

  克而瑞指出，虽然有近30%民营房企在“三支箭”以及内保外贷的支持下资金链有了一定的保障，但大多数民营房企仍存在着较大的流动性压力。2023年前三季度，100家典型房企到期债券总规模达到5528亿元，同比增长6%。其中，境内债券到期2805亿元，境外债券到期2724亿元。偿债压力主要集中在一季度，到期债券规模达到了2225亿元。

  其中，仅2023年上半年，民营房企即将到期债券总额就达到了2913亿元，风险房企的到期债券占比超过了61%。

  若没有融资政策的支持，房企的流动性压力会进一步承压，2023年或许会比2022年更为惨淡。

  对于房企的负债问题，1月10日有重磅消息传来，人民银行、银保监会召开了主要银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦优质房企开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

  在激活房企现金流、维护行业健康发展以及保交楼的政策风向下，房企融资环境继续松动将是趋势。但即便如此，房企在债务压力之下，违约事件仍有发生。

  1月31日，金科股份首次发生境内公开债务违约，截至2022年11月末，金科股份已到期未支付的债务本金合计90.91亿元，占公司 2021年经审计净资产的23.36%。1月26日，融信中国称，尚未支付2023年1月到期优先票据，本金及应付利息总计约4.31亿美元。