文/乐居财经  杨宏彬

  关闭多年股权融资大门已经打开，早已对资金无比渴望的房企们相继推出定增计划。

  截至目前，已经有35家上市房企发布股权融资信息，其中A股有27家，H股8家。连地产大哥万科，也于最近披露了目前最大的一笔股权融资计划，150亿元。房企们定增募资的用途大致分为偿还债务、保交楼、收购标的、补充流动性资金等几种。

  新湖中宝同样是计划定增的一员。不过，定增落地或尚需一些时日，而在这之前，新湖中宝已经通过另一种方法，用股权换取了资金。

  2月21日，新湖中宝(600208.SH)公告称，控股股东新湖集团将向衢州市新安财通智造股权投资合伙企业(有限合伙)（以下简称“新安财通”）转让公司10%的股份，作价约22.7亿元。

  截止目前，新湖集团直接持有新湖中宝32.41%的股权，而与一致行动人黄伟、宁波嘉源实业发展有限公司、浙江恒兴力控股集团有限公司合计持有的股权达57.09%。

  本次交易后，新湖集团及一致行动人在新湖中宝的持股将降至47.09%，新湖中宝实际控制人将不会发生变化。

  接盘方新安财通是一家国有合伙企业，成立于今年初，注册资金达25亿元。目前有4名合伙人，财通证券（601108.SH）全资子公司浙江财通资本任执行事务合伙人。公司最终由衢州市国资委持98.2447%，浙江省财政厅持1.4862%。

  这也意味着，控股股东本次卖股，不仅仅获得了资金，新湖中宝还“染红”成为了混改企业。新湖中宝表示，控股股东本次转让公司股权，是为了协助公司进一步争取地方政策支持、全面深化合作，推进转型，优化股东架构。

  国资的介入

  早在去年12月，新湖中宝就已经披露了向衢州市国资转让公司股份的消息，彼时拟定的三名接盘对象，现有两名在新安财通的股东阵营中，而在正式接盘之时，衢州市国资还找来了财通证券旗下私募基金管理公司，浙江财通资本。

  新湖中宝引战国资的消息一出，资本市场立刻给予了热烈反馈。公告后一交易日，新湖中宝盘中最高冲至3元/股，创近半年内新高，收涨4.01%，报2.85元/股。

  经过两个多月的时间，国资入股一事终于落定。不过，新湖中宝股价在那日冲高后，又持续走低。最终，双方协议的收购价为2.64元/股，较前一交易日约折让10%。

  根据股权转让协议，交割完成后，新安财通将向新湖中宝董事会提名一名非独立董事。

  政策风向变化以来，爆发流动性问题的房企不少，国资成为纾困主力。但从过往的案例来看，国资对于房企的纾困多是单个项目的介入，直接入股房企的，除了新湖中宝，就是建业。而新湖中宝之所以能成为幸运儿，与其产业布局有关。

  被称为“浙江神秘资本大鳄”的黄伟，是新湖中宝的掌舵人。以金融发家的他，在资本市场叱咤多年，用长袖善舞形容他，并不为过。其手下的上市平台，除新湖中宝外，还包括湘财股份、大智慧。另外，新湖期货也已于去年7月递表。

  作为黄伟手下的地产平台，新湖中宝同样有着较强的投资属性。“我们觉得哪个行业有潜力、符合国家的发展方向，就去投哪个行业。”这正是新湖中宝与衢州国资产生交集的原因。

  作为当下最有潜力的新能源赛道，新湖中宝同样有所涉猎，其主要投资的是锂电池原料氟化工产业。2021年年报中，新湖中宝表示，要充分利用衢州“中国氟硅之都”的产业优势，合作合资投资氟化工投资项目，助力衢州打造成四省边际共同富裕先行示范区。

  2021年11月，衢州海创园开园仪式上，新湖中宝新能源关键材料经营管理总部项目入驻，同年12月，新湖中宝就把公司注册地址由浙江嘉兴变更为衢州。

  地产难题

  地产与金融，是黄伟的两大金矿。不过现在的地产对于黄伟而言，可能并不太容易掘金。

  国资进入新湖中宝，是有一些条件的。其中最重要的一条是，需新湖集团对部分质押股份做出解质押安排。在最初发布引战国资消息时，新湖集团及其一致行动人未质押的股份占新湖中宝股份的9.56%。未质押部分并不足以出售。

  直至本次公告，新湖集团及一致行动人累计质押新湖中宝股份数量占其所持股份的 81.3%，大约是新湖中宝总股份的46.41%，未质押部分为10.68%，勉强够数。但值得注意的是，这是一致行动人合计的持股，而衢州市国资的交易对象是新湖集团。若要完成交易，新湖集团或仍需再解除部分质押。

  另一方面来看，控股股东如此高的质押率也反映出了新湖中宝目前面临的资金难题。2022年三季报显示，新湖中宝手持货币资金102.04亿元，而短期借款有42.21亿元，应付票据有4.42亿元，一年内到期的非流动负债57.67亿元，三者总计为104.3亿元。

  债务压力之所以凸显，与当前新湖中宝销售乏力有一定关系。克而瑞数据显示，2022年，新湖中宝销售额为153.2亿元，2021年同期为233.4亿元，同比下滑幅度34.1%。

  好在，新湖中宝赶上了政策的暖风。去年12月，新湖中宝称，计划向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及补充流动资金、偿还债务等。成为第一批公定增计划的房企。

  不过，到目前为止，新湖中宝具体的定增计划仍未出炉。

  债券融资方面，2月19日，新湖中宝称，将发行规模不超过30亿元的公司债，拟全部用于与浙商资产指定主体设立特殊机遇投资有限合伙企业，该合伙企业资金投向主要为盘活存量资产、救助困境房企以及“保交楼、保民生”相关的房地产项目、棚户区改造或旧城改造项目开发建设等。

  两天后，杭州新石企业管理咨询合伙企业(有限合伙)成立，注册资金30亿元，新湖中宝在其中合计持股达99.9997%，剩余股权由杭州浙商企融破产管理有限公司持有。