文/乐居财经  严明会

  前海位于深圳市南头半岛，地理条件得天独厚，这里是深圳未来城市发展的核心，更是粤港澳大湾区的核心。从昔日滩涂到“特区中的特区”，前海的发展定位之高，引得很多房企争相入局。

  时隔两年，在股权融资的大门打开后，招商蛇口重启对南油集团的股权收购计划。而南油集团核心资产正是通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的前海自贸拥有深圳前海妈湾片区80.62万平方米土地的使用权。

  对于这块宝地，招商蛇口可以说是“垂涎已久”，在两年前就曾发动收购计划，这次可以说是落地在即。

  2月17日晚间，招商蛇口接连发布多条公告，以宣告收购南油集团资产获得了实质性进展。招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。

  交易总价约89.28亿元，发行价格15.06元/股，发行股份购买资产涉及的发行股份数量为5.93亿股，其中向深投控发行4.49亿股，向招商局投资发展发行1.44亿股。发行价格较招商蛇口最后一个交易日2月17日收盘价14.5元/股，溢价3.86%。

  交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司，招商蛇口对招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，对招商前海实业的权益比例提升约13.65%。

  在本次交易前，深投控、招商局投资发展均未持有招商蛇口股票；交易完成后，深投控将持股招商蛇口5.39%，招商局投资发展则持股1.72%。

  靴子落地

  南油集团由深圳市投资管理公司、中国南油石油联合服务总公司及中国光大集团共同投资。2004年历经重组后，招商蛇口持有南油集团76%股权，深投控持有24%股权。

  2020年5月，招商蛇口启动收购南油集团的计划，交易对价约70亿元，交易方案包括向深投控发行股份、可转债及支付现金。当时，35.18亿元现金部分计划通过向战略投资者中国平安旗下平安资管、平安人寿非公开发行股票方式募集。

  对于收购事项，招商蛇口当时表示，交易完成后南油集团将成为公司的全资下属公司，有利于增加对项目公司的权益比例，增加公司享有的前海片区资源价值。

  随着地产金融政策的收紧，招商蛇口调整了收购方案，取消引入战略投资者以及募集配套资金安排，计划发行股份、可转债方式支付的对价分别为36.9亿元、33.4亿元，该方案很快无条件审核通过。

  但在半年多后，该项收购戛然而止。当年11月15日，招商蛇口称基于宏观环境变化等原因，现阶段继续推进后续程序的条件具有不确定性，决定终止交易事项。

  去年12月5日，在“第三支箭”射出之后，招商蛇口火速重启南油收购案。招商蛇口称，两年后重启定增收购是为充分发挥上市公司股权融资功能、盘活存量资产、加快项目建设，做强公司主营业务，改善公司资产负债表。

  到如今，交易方案最终得以披露。只不过，2020年启动收购南油集团24%股权计划时，招商蛇口披露的交易对价约为70亿，最新披露的交易方案价格定为67.64亿，要便宜了一些。

  前海野心

  南油集团持有的核心资产，是其通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司50%股权。后者拥有位于深圳前海妈湾片区约80.62万平方米土地，包括深圳前海妈湾片区42.53万平方米土地的使用权、前海深港合作区妈湾组团的面积为38.09万平方米土地的使用权。

  据中信建投最新测算，南油集团持有的前海妈湾片区土储对应潜在货值达4104 亿元。

  近年来，前海片区定位及发展不断升级，目前已成为深港联动发展、粤港澳大湾区协同发展的重要轴心。此次交易所涉及的资产位于前海妈湾片区，业态包括住宅、公寓、办公、酒店、商业。

  如此大的一块蛋糕，“吃”起来自然也会费力，而外界对招商蛇口前海土地储备释放缓慢也一直存在质疑。

  在2019年底的一次股东大会上，有股东问到前海土地何时能兑现收益，招商蛇口管理层回应称前海的发展时间规划为六年分工、十年开发；2020年业绩会上，董事长许永军则表示前海土地计划8-10年开发完毕。

  公告披露，招商蛇口截至目前在前海区域拥有完工落成项目：深圳海上世界船头广场、招商港湾广场、前海经贸中心一期、二期、招商领玺家园一期、二期等项目。

  拟建和在建项目有：深圳市前海前湾T102 0410地块、前海妈湾锦玺一期、招商前海环贸中心等。来自业绩报告数据，截至2022年中旬，招商蛇口在前海妈湾的土地储备中仍有约390万平方米建筑面积的项目尚未开工。

  由于南油集团24%股权的持有人为深投控，重组相当于引入了深投控。深投控是深圳市国资委旗下金融、园区、产业一体化的国资投资平台。

  如此一来，招商蛇口“如虎添翼”。招商蛇口称，本次招商局集团、深投控资源注入，有利于招商蛇口进一步提升发展质量，在前海片区发展新态势下，招商蛇口加快前海开发建设，价值兑现与发展前景可期，助力公司中长期发展。