文/乐居财经 魏薇

  2月13日早间开盘，领展房产基金（00823.HK）跌超15%。原因或与其此前一则公告有关。

  2月10日，领展房产基金因刊发内幕消息短暂停止买卖。当日下午，领展房产基金公告将进行上市以来的首次供股，其将以全面包销方式按每个供股基金单位44.20港元的认购价以五供一的基准进行供股，以筹集约188亿港元。认购价较其于最后交易日的收市价每个基金单位62.80港元折让约29.6%。

  据悉，本次领展供股的牵头包销商为汇丰、星展及摩根大通，承诺包销最多4.377亿供股基金单位数目。根据包销协议，管理人已向包销商承诺供股完成后设180日禁售期，包括不得进行任何合併或细分，配发、发行、出售、接受认购等。

  公告称，供股所得款项净额的约40%至50%将用于偿还下列现有债务，包括2023年到期的总额约70至80亿港元的现有银行贷款，及2024年1月1日之后到期的约10至20亿港元的循环银行贷款；及用作一般营运资本。其余部分将用作探索未来投资机遇，尤其专注位于亚太区的零售、停车场、办公室及物流板块。

  截至2月13日收盘，领展房产基金报每股54.75港元，跌幅12.82%总市值1165亿港元。

  评级下调

  消息公布之后，高盛将领展房产基金的评级由“买入”降至“中性”，目标价由69.6港元下调至68.9港元。高盛认为，市场对领展此次行动感意外，因管理层此前曾提到满意低于30%的资产负债率。而于最近收购新加坡零售资产后，公司的总债务占总资产比率约为27%。高盛表示，供股对公司每单位分派会带来稀释，估计其2024/25年单位分派将被稀释约10%。

  另外，高盛提到，领展未来会否进一步估值新评，将取决于其确保盈利及每单位分派增值所作收购的能力，以弥补供股对单位分派造成的稀释，而较高利率水平或使其计划更难执行。

  花旗也发布研究报告称，将领展房产基金的评级由“买入”降至“中性”，目标价由66.5港元降至59.8港元。花旗表示，除了“五供一”供股令人意外，因新股增加20%，估算领展2024-25财年核心每股盈利及每单位分派会有9%至10%摊薄效应。

  可以看出，机构下调评级的主要原因为供股这一举措将会摊薄未来盈利和分红。

  但对当下的领展来说，降低负债率才是更重要的任务，从此次公告中的资金用途也可窥见一二。截至2022年9月30日，领展负债总额增加约165亿港元至551亿港元，负债比率由18.4%升至22.7%。

  在领展看来，摊薄只会产生短期的影响。领展房产基金CFO黄国祥称：目前是合适的时机先将集团债务比例降低，节省融资成本，同时伺机寻找新收购机会。他还表示，现时全球正处于加息周期，相信未来一到两年市场将会出现重新定价的情况。届时将有可能出现很多投资机会，而领展不应错过。

  分散风险的资产配置

  一直以来，领展以“稳健”著称，自2005年上市以来维持着两位数的业务增长率，且在市场上鲜少有收购动作。2015年，领展走出香港进军内地市场，并不断深化其在一线城市中商办产品的布局。

  当年3月，领展以25亿元的价格收购位于北京中关村的欧美汇购物中心，接着斥资66.26亿元向瑞安房地产收购上海企业天地1号及2号。

  2019年，领展“2025愿景”计划公布，领展对旗下资产组合提出具体规划，希望提升除香港外其他地区的物业占比，以及提升写字楼等非传统物业类型的占比。自此，领展开始了大手笔的收购。

  具体而言，规划中香港物业占比维持70-75%，而中国内地物业将占≤20%，海外占≤10%。布局策略是通过地区分布来分散风险，通过资产拓宽把风险降低，让不同资产类别的不同增长周期可以互补。

  这一年年初，领展斥资66亿元收购怡景中心城项目，并整体投入少于4个亿进行“资产提升”计划。直到2021年7月，改造升级工作才完成。

  2021年2月24日，领展以27.7亿元的总价拿下万科旗下上海七宝万科广场50%股权，为领展首次在上海投资零售物业。

  2021年6月，领展房托收购广州物业太阳新天地购物中心，总代价32.05亿元。该项目为领展在广州投资的第二个零售物业。

  2021年11月，领展首次涉足物流领域，其以总价为7.54亿人民币的价格收购了位于广东省东莞市和佛山市的两座配送中心的75%股权。2022年5月，又以9.47亿元收购位于常熟和嘉兴的三个物流项目。

  去年12月底，领展首入新加坡，以21.61亿新加坡元（折合约124.85亿港元）从Mercatus Co-operative Limited（Mercatus）收购新加坡两个市郊零售资产——裕廊坊（Jurong Point）及 Swing By @ Thomson Plaza，较目标物业于2022年12月28日的物业估值折让约6.1%。这也是领展历史以来的最大收购。

  与Mercatus的交易还包括一份为期10年的资产及物业服务协议。领展同时与Mercatus就新加坡市郊的零售商场宏茂桥城(AMK Hub)签订为期10年的资产及物业管理服务协议，该商场未来继续由Mercatus持有，管理则由领展负责。

  这项收购预计于2023年3月31日完成。交易完成后，领展将成为新加坡十大零售资产业主之一，服务接近10%的新加坡人口。

  截至2022年9月30日，按资产估值2340亿港元计算，从物业资产类型上看，领展资产总价值68.3%贡献自零售物业、19.4%为停车场、11.1%来自写字楼、1.2%来自物流地产。