文/乐居财经 杨宏彬

  上周五，郁亮在朋友圈难得地力挺了一位“万科员工”——崔筱盼。这位面容姣好，形象俱佳的“职场女性”，是万科数字化虚拟员工，“入职”不足一年，在2021年成为优秀数字员工。

  过去一年，崔筱盼在工作中认识了万科13702名同事，线上沟通185875次，成为万科集团与同事们联系最多的员工。而她的工作，主要根据“大脑”指令完成催办。

  2022年，其工作范围由资金、财务，拓展到了投资、融资、工程、成本、营销、运营等职能，直接触达每一个在建在售的项目。

  房企数字员工的催生，不可否认是近两年元宇宙热潮所带来的余热，另一方面，其背后的本质，也是房企为度过行业下行期，提升内部效率、增强企业韧性的重要手段之一。

  追赶潮流，适时而动的万科，在融资方面也有新动作。此前，股权融资的“第三支箭”射出后，万科第一时间积极响应。并在去年12月的股东大会上通过了议案。历时两个月后，万科的定增计划终于出炉。

  2月12日，万科A(000002.SZ)发布公告称，计划向不超过35名的特定对象，以非公开发行方式发行A股股票，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%。

  公告显示，本次定增募集的资金将投向万科旗下11个房地产开发项目，以及补充万科的流动资金。

  具体项目为中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、珠海海上城市、杭州星图光年轩、郑州翠湾中城、郑州未来时光、重庆星光天空之城、成都菁蓉都会、西安万科东望、长春溪望荟、鞍山高新万科城。

  对于本次定增募资原因，万科表示，一方面是积极响应国家政策实施，推动公司业务发展，另一方面是优化公司资本结构，增强抗风险能力，此外也是为增强公司资金实力，为长期稳定发展奠定基础。

  万科本次定增的提前确定对象并不包括第一大股东深铁集团。据了解，根据2020年起实施的《上市公司非公开发行股票实施细则》，不是控股股东的第一大股东，不属于董事会可提前确定的发行对象。这是深圳地铁此次未在提前确定的增发对象之列的主要原因。

  万科表示，本次非公开发行完成后，深铁集团不因本次非公开发行而取得公司控股权或实际控制权。因此本次发行完成后，公司仍无控股股东和实际控制人。定增价格将以不低于定价基准日前20个交易日股票交易均价的80%进行。

  值得注意的是，对那些不准备参与本次定增的原股东而言，高达150亿元的股权融资意味着其权益将被稀释。但在手持现金正在加剧减少，补充资金诉求扩大的背景下，万科已然顾不了那么多了。

  保交楼依旧是重任

  “第三支箭”发出后，已有多家A股房企公布定增募资方案。

  据Wind资讯数据统计，截至2月12日晚间，按照申万2021行业分类，目前已有16家A股上市房企发布定增预案，预计募集资金总额不超过573.15亿元。

  而万科150亿元的拟融资额度，无疑是本轮定增方案最大的一笔。其次是保利发展、华发股份，拟融资额分别为125亿元、60亿元。

  业内人士分析，随着各类支持政策的相继出台，房地产行业重回支柱产业在政策面已经释放出非常积极的信号。此次万科150亿元定增如能顺利发行，将成为地产行业去年股权再融资重启以来最大规模的定增。

  从众房企定增融资目的来看，项目融资是主流。已披露定增方案的16家房企中，13家房企定增募集资金将用于项目融资，占比超过八成。剩下3家房企中，招商蛇口和陆家嘴定增的主要目的是融资收购其他资产，而嘉凯城主要用于补充流动资金。

  本次定增募集资金中，万科留了不到三分之一补充流动资金，其余都将投到地产项目中。

  公告显示，万科11个项目的总投资金额为453.61亿元，而计划募资资金中的105亿元将投入其中，约占了项目总投资金额的四分之一。

  2022年房地产市场雷声阵阵，保障交付成为了众房企最重要的工作。而万科作为地产行业的龙头，势必要担负起保交付的重任。

  去年8月底，郁亮出席万科中期业绩财报会并表示，“在过去的两个月里，我走访了35个城市，看了100多个项目，主要任务就是看万科的房子交付得怎么样。”

  2022上半年，万科实现11.5万套住宅的平稳交付，其中，35%的项目“交房即交证”，较2021年全年的比例提升10个百分点。2022年全年，万科交付数量达到27.99万套，交付面积为3511万平方米，位列全国第三。

  在整个行业下行的背景下，万科显然展现出了极强的韧性，保证的交付的同时，也稳住了经营。2022年1月至12月，万科累计实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，位列百强房企第三位。

  再现百亿融资案

  去年11月底，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”，同时也意味着，关闭了多年的股权融资大门将被打开。

  万科A上两次股权融资，均是在十多年前。2007年8月底，在股市接近历史高位时，万科曾实施了一次公开增发。其增发价格高达31.53元/股，发行市盈率高达95.84倍，与当时二级市场上的价格相差无几，是一次名副其实的高价增发。该次增发合计发行3.17亿股，募资约100亿元，用于房地产开发项目等。

  两年之后，万科再次推出增发融资计划，公开增发不超过112亿元。公告称增发其中92 亿元拟投向十四个住宅项目，用于该等项目的后继开发建设；20亿元募集资金用于补充公司流动资金。住宅项目投资总额约为365.8亿元。

  这一次借着“东风”，万科再一次开启了百亿融资案，除了推进旗下十数个项目的开发建设，补充手头的现金流也成为重要原因。根据定增预案，万科本次非公开发行股票募资的45亿将用于补充流动资金，这将大大增强其资金的宽裕度。

  毫无疑问，虽然作为行业中基本面尚好的房企，万科也正在面临现金流急速减少的风险。

  2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，万科经营活动产生的现金流量净额分别为456.87亿元、531.88亿元、41.13亿元和-41.76亿元，过去三个年度的经营活动现金流为正，但2022年前三季度为负，经营活动现金流仍存在一定波动。

  2022年三季度同期，万科投资活动产生现金流净额-111.54亿元，筹资活动产生现金流净额-104.64亿元。仅据此计算，万科在去年前三季度实现现金流净流出257.94亿元。

  一个直观的数据，该公司货币资金从2020年的1952亿元，下降到2022年三季度末的1188亿元。另在负债方面，2019年、2020年、2021年及2022年三季度，万科合并口径资产负债率分别为84.36%、81.28%、79.74%和77.85%，资产负债率较高。

  对此，万科也称，本次非公开发行募集资金到位后，筹资活动产生的现金流入将大幅增加，且随着募集资金投入使用，经营活动现金流出也将随之增加。这也将增加万科净资产，提升资金实力，资产负债结构将更加稳健，偿债能力和抵御风险能力将进一步增强。

  2022年前三季度，万科营业收入为3376.7亿元，同比增长24.38%；实现归属于上市公司股东的净利润为170.5亿元，同比增长2.2%，实现逆势增长。

  为吸引投资者“捧场”，万科一并披露了未来三年（2023-2025年）股东分红回报规划。未来三年内，在满足正常生产经营的资金需求的情况下，万科计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。

  融资再上一层楼

  “这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。”在去年12月的临时股东大会上，万科郁亮曾这样说过，他认为，时隔20年，房地产再次升级为国家支柱产业，政策支持力度超预期。

  2022年末，房企的融资渠道正在被逐步打开，融资利好政策持续落地，形成信贷、债务、股权多维度融资支持体系，政策导向彻底扭转，保市场主体。

  正如郁亮所言，房企们终于等来了曙光。而作为优质房企的万科，也在充分利用“三支箭”，屯粮补仓。股权融资，只是其中一项。万科还在加速“储粮”。

  自从“金融支持16条”发布实施以来，近期有120多家房地产企业获得银行授信。据不完全统计，在信贷领域，万科近期获得了十家银行的意向性融资额度。

  其中，仅中国银行、交通银行就将分别为万科集团提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度，并在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深化全方位业务合作。

  债券融资方面，2022年11月21日，万科宣布，拟新增不超过500亿元发行直接债务融资工具。发行种类为直接债务融资工具，包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合。而在今年2月，据银行交易商协会消息，万科337亿元中票已经获得交易商协会接受注册。

  融资渠道畅通，万科自然也能大展拳脚。今年，其通过收购上海北万置业的股权，重新夺回了上海静安120.6亿元地块的开发权。

  2022年12月以来，万科新增加开发项目4个，风别分布于上海、广东东莞、陕西西安以及贵州贵阳，四宗项目合计占地面积21.4万平方米，总计容积率建筑面积104.8万平方米，需支付权益价款为124.83亿元。

  此外，还有一个物流地产项目。具体来看，万科新增的项目位于安徽合肥，项目名称为肥西冷链项目，权益比例100%。这宗物流地产项目的占地面积达到10.7万平方米，建筑面积则为11.2万平方米，项目所需支付总价为2.63亿元。