文/乐居财经 杨宏彬

  两年没在北京土地市场露面的越秀，一出手便威震四方。以59亿元连摘两幅地块，化身北京2022年第五批集中供地中的黑马。

  越秀作为国企成员，在资金层面本身就要优于一般民企，而在北京拿地后，其又凭借良好的经营情况，及时补充资金。

  2月10日，越秀地产（0123.HK)公告称，其持有95%权益的广州市城市建设开发有限公司（下称“广州城建”）已向上交所及国证券监督管理委员会申请公开发行本金总额最高为人民币 94亿元的公司债券，用以赎回债权及偿还到期债务。

  发债主体广州城建的经营情况和资产情况均十分亮眼。2022年前9月收入403.8亿元，归母净利润达到29.78亿元，经营活动产生的现金流量净额为69.88亿元。截止2022年9月末，广州城建持有的货币资金为277.68亿元，归母权益为531.97亿元。

  得益于此，广州城建也获得了信贷评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司的“AAA”信用评级。

  东风下的融资

  广州城建是越秀旗下重要的经营主体以及发债主体。从经营上看，2022年前三季度，广州城建的营收403.8亿元占了越秀地产期内营收的94.26%，归母净利润29.78亿元甚至高于越秀当期的数值。截止2022年9月末，越秀地产的归母权益为465.96亿元，同样不及广州城建。

  而据企查查显示，广州城建成立于2002年8月24日，注册资金超19亿元，已经悉数实缴。其直接持股企业47家，实际控制的企业多达257家。

  近年，越秀地产曾多次通过广州城建发债。2022年5月，广州城建面向专业投资者公开发债，发行规模为不超过20亿元，债券品种一的票面利率为2.90%，债券品种二的票面利率为3.38%。2019年9月，广州城建发债15亿元，最终票面利率为3.6%。

  可以发现的，前些年越秀通过广州城建发债的规模远远不如本次。这与当前房地产融资政策有很大关系。

  随着“第二支箭”的支持力度逐步加大，民营房企发债持续破冰。就连出险房企也获得了发债机会。而优质房企获得发债额度则远超普通民企。万科、新城控股、美的置业等五家房企中期票据集中获批注册，累计可发行额度达669亿元。

  越秀经营情况良好，能大额发债并不令人意外。此外，2月8日，2022年度广东银行业新闻通气会在广州召开，广东银保监局党委委员、副局长王吴庆表示，“金融16条”实施以来，辖内37家银行机构与超90家广东优质房企签订战略合作协议，合计授信1.52万亿元。银行业开展保函置换预售监管资金业务2.06亿元，新发放房地产并购贷款35.32亿元，积极拓宽房企融资渠道。

  “广东房地产业在经济总量中占比高、影响大，产业增加值占GDP比重超过8%，房地产开发投资占固定投资近四成，推动房地产的平稳发展对稳住广东经济大盘具有重要意义。”

  而稳住当地优质房企，也对推动房地产平稳发展有着重要作用。

  京城角逐

  融资的畅通，让越秀在土拍市场上大显身手。2月8日，北京举行2022年第五批集中供地的现场竞价环节，涉及朝阳区、石景山区、昌平区的三宗宅地，越秀地产以59.11亿元的总价独揽石景山苹果园地块和昌平回龙观信息园二期地块。

  这两宗地的竞争均非常激烈。石景山苹果园地块，中海与越秀上演央企国企间的角逐。该地块土地面积将近2.61万平方米，建筑面积约6.03万平方米，销售指导价为7.48万元/平方米。

  最终越秀地产以上限价格25.99亿元、现房销售面积1.5万平方米拿下这宗地块，楼面价为4.92万元/平方米。

  昌平回龙观信息园二期地块土地面积将近4.51万平方米，建筑面积约10.21万平方米，该地块至少吸引了13家房企竞价，包括华润、首开、中铁、越秀地产、建发、招商、中海联合体和厦门国贸等。

  最终，越秀同样是以上限价格33.12亿元、现房销售面积4.5万平方米拿下了该地块，楼面价为3.36万元/平方米。

  据了解，越秀已经两年未落子北京。这一次出手可以说是十分阔绰。而通畅的融资渠道，就是越秀背后的保障。

  另一方面，传闻旭辉华北区域集团总裁董毅，已于今年1月底完成旭辉的交接工作，而后加盟越秀，就职华北区域副总裁，主管投资和北京公司。这一次土拍，也是董毅在越秀的首秀。

  在北京狂飙夺地外，进入今年不足两个月的时间里，越秀地产已接连现身佛山、杭州等土地市场。1月29日，越秀地产拿下杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目，这是其继勾庄地铁越秀星缦云渚外，在华东的第二座TOD。