文/乐居财经 杨宏彬

  提到中南建设在深圳的旧改，最让人熟悉的应该是罗湖草埔。

  2015年，中南经过竞争性谈判，成功与三个村签约合作意向书，正式进入草埔城中村旧改项目。一年之后，中南置地草埔项目展示中心已经正式对外开放，各项手续进展非常顺利。

  但遗憾的是，旧改后续的工作并非前期这般顺利，拆迁难是主要的问题。为此，中南建设2017年还引入合作方，但效果似乎也并不理想。目前，旧改项目公司的股权结构中，中南只剩下18%的股权，67%的股权握在融创手中。

  旧改项目不好做，特别是对于现在的中南而言。而他啃不动的旧改，也不止于这一个。

  2月6日，信达地产(600657.SH)公告称，公司全资子公司广东信达地产与公司关联方中国信达及其下属公司信达资本共同参与认购芜湖信中盛投资合伙企业(有限合伙)份额。

  根据公告，合伙企业总认缴规模为31.51亿元，其中信达资本作为普通合伙人，出资认缴出资100万元，占合伙企业规模的0.03%；中国信达作为有限合伙人以现金认缴出资15.5亿元，占合伙企业规模的49.19%；广东信达地产作为有限合伙人以现金认缴出资10亿元，占合伙企业规模的31.74%，并对项目进行联合建设。

  总而言之，信达地产及关联方将出资25.5亿元，认购合资企业80.96%的份额。而剩下的19.04%，则由深圳市宝昱投资有限公司（下称“深圳宝昱”）持有，其通过持有的项目公司入股，作价6亿。

  经股权穿透后可知，深圳宝昱为中南建设子公司，但非全资。中南建设在其中持70%权益，剩下30%仍有信达系持有。也就是说，中南建设实际持有深圳宝昱13.328%股权，而信达系对后者最终持股为86.672%。

  信达地产表示，合资企业是用于投资深圳某城市更新项目，而深圳宝昱用于认缴份额的项目公司，也正好持有一个深圳的旧改项目。

  再入局纾困中南项目

  深圳宝昱旗下仅有一家公司，名为深圳市金中盛投资有限公司（下称“金中盛”），深圳宝昱对其100%持有。

  2021年2月，宝安区城市更新和土地整备局发布关于深圳市宝安区新安街道宝城25区及新安25区城市更新项目一期C项目（下称“C项目”）实施主体公示，金中盛为是施工主体。

  据了解，C项目属于《深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府〔2006〕258号）所确定的70个历史遗留旧城改造项目之一。

  根据规划，C项目的拆除用地面积17178.2平方米，开发建设用地面积11299.9平方米，涉及货币补偿已付清。一期总规划建筑面积为10.068万平方米。

  公告里提到，旧改项目已完成拆迁及实施主体确认工作，预计项目总货值约 45.77 亿元。而据相关媒体报道，C项目一期于去年7月已经开工。

  信达系此次成立合资企业，被视为对中南建设旧改的援手。而双方此类的合作，此前也有出现。

  去年10月，中南建设两家子公司与信达资本、中国信达合作设立南京信璟纾困产业投资合伙企业（有限合伙）（下称南京信璟），进行房地产项目投资。

  根据公告，新设立的合伙企业总计出资约12.71亿元，中国信达作为优先级合伙人（LP1）出资6.65亿元，占比52.3%；中南两家子公司作为劣后级有限合伙人（LP2及LP3），共计出资6.06亿元，占比47.7%。当时，中南建设披露合伙企业纾困项目，分别为海安春风里、泰州中南君启。

  纾困背后的旧改生意

  背靠中国信达的信达地产不断为出险房企纾困的同时，也在逆势扩张。

  为了帮助出险房企交楼，AMC频频下场。而一种主流的合作方式为，AMC联手有实力的开发商，解决房企的停工问题。

  此前，招商蛇口就通过这种模式，多次介入到出险房企的项目中。包括2022年4月携手长城资产与佳兆业达成合作，以及9月携手中国华融，与富力集团签订合作。

  中国信达是最具实力的AMC之一，信达地产是其旗下的地产公司，一家人合作起来更是得心应手。中国信达承担了合伙企业巨额的出资。而信达地产方面则主要负责项目的操盘建设。

  在刚刚过去的1月，信达地产再与中国信达联手，共同参与认购芜湖信蒙投资合伙企业（有限合伙）。总认缴规模为89.62亿元，中国信达作为有限合伙人现金出资60.58亿元，信达地产子公司广东信达地产认缴3亿元，占合伙企业规模的3.35%，并对项目进行联合开发建设。另外认缴的合作方和昌集团，其同样是以项目公司的部分股权以及现金入股合资企业。

  公告显示，合伙企业拟投资深圳区域两城市更新项目，货值分别为250亿元及90亿元。据了解，和昌集团于数年前通过收购莱蒙国际旗下旧改项目进入深圳市场，但此后陷于沉寂。

  这一次合作，与信达系及中南建设的合作非常相似。

  而同样是在1月，信达系再次打造合资企业，规模10.6亿元，信达地产子公司同样是操盘手，合作方为贵州和盛房地产开发有限公司，以现金300万元及对项目公司约5.67亿元债权认缴。这一次合资企业投资的是贵州省某项目，项目总货值约59.4亿元。

  去年9月内，信达系更是3次打造合资企业，参与成立的合伙企业规模达113.08亿元。目的是为推动武汉区域地产项目的开发建设。同样的，信达地产负责项目开发。

  信达地产曾表示，信达系统资源能够提供有力的支持，除从公开市场获取项目外，其可以借助中国信达资源，通过协同拓展、行业并购、操盘代建等多种方式获取项目。这是其最大的差异化优势。