文/乐居财经 杨宏彬

  百强房企的开年成绩单已经出炉。2023年1月，保利终销售额达295亿元，同比增长5.7%，逆势增长，夺得第一，站到了聚光灯之下。

  市场的关注还未褪去，保利又有新的大动作。2月3日，保利一口气在交易平台上挂出6家公司股权，挂牌总价达17.66亿元。若出售顺利完成，保利完全从这6家公司退出，不再持有股权。

  值得注意的是，这6家的公司均是保利与碧桂园的合资地产公司。保利的连续退出，是否意味着双方的合作出现了裂痕？

  保利与碧桂园均是地产行业的巨头，尽管在市场下行的2022年，双方依旧录得拔尖的成绩。2022年全年，碧桂园以4410.9亿元的操盘金额位列第一，保利排行第三，操盘金额为4116亿元。2023年开年，双方依旧顶峰相见。第一个月的销售排行，保利夺得第一，碧桂园则以279亿元紧随其后。

  这两位地产巨头曾经合作开发不少项目，包括保利碧桂园和府、保利碧桂园天汇、保利碧桂园悦公馆、保利碧桂园学府里、保利碧桂园公园大道等等。

  突然的大甩卖

  保利这一波资产的甩卖可以说毫无预兆。在2022年末，保利依旧在土地市场叱咤，在广州、西安分别摘下一副地块，全年的拿地金额在百强房企中排名第一，新增货值亦获第一。

  从财务数据来看，保利这一波甩卖的资产，实际并无太大硬伤。6家公司的总资产达55.37亿元，净资产均录得正值，合计达42.86亿元。其中，常州晟金的净资产高达22.4亿元，中山祥越的净资产则达12.6亿元，保利在其中分别持有41%及51%的股权。仅有台州和隆的净资产较低，为4200元。

  不过，这6家公司中部分公司的盈利表现确实难尽人意。珠海碧弘、珠海和筑、中山祥越、常州晟金4家公司在2022年均录得亏损，合计金额近6000万元，其中珠海和筑的亏损额最高，达4608.95万元。

  净利润录得正值的公司为台州和隆，2022年净利润为5199.96万元，但其期内并未有营业收入。其次是曲水天熠，截止2023年1月10日，其净利润达3633.92万元，但同样无营业收入。

  抛售这6家公司股权，若用底价与净资产来比较，保利做的亏本生意。珠海碧弘、珠海和筑、中山祥越三家公司若以底价出售，将让保利亏损约1.81亿元。另外三家公司则将让保利小赚约6300万元，总的看下来，保利将亏损1.21亿元左右。

  乐居财经《地产k线》查阅后发现，被保利出售的多家公司对应着其与碧桂园2017年-2019年间的合作项目。其中，珠海碧弘对应项目碧桂园保利海悦天境花园、珠海和筑对应着保利碧桂园海棠花园、中山祥越对应保利碧桂园领秀海。

  曲水天熠则是保利与碧桂园从宋城手中高溢价接过来的项目公司，原本将开发三亚·不夜城。保利与碧桂园接手后，项目更名保利碧桂园悦府。网上信息显示，上述四个项目均已为售罄状态。

  6家公司中，成立最晚的是常州晟金，成立时间2021年5月11日。其负责开发的项目是碧桂园保利·滨湖云著，该项目目前还处于在售状态，预计2024年12月底交付。

  抛售资产的背后

  保利大规模的出售资产，在近期以来并非首次。

  去年10月，保利曾将7家附属公司100%股权及债权摆上货架，待价而沽，寻求接盘。与这次不同的是，保利去年抛售的这7家公司均属商服企业，为轻资产公司。

  这两次大规模的挂牌，也不由得让人关注起保利的债务情况。截至2022年6月底，保利发展有息负债规模3635亿元，相比去年底3382亿元新增加了253亿元，综合融资成本约4.32%，较去年末4.46%下降了14个基点。

  三道红线方面，截至2022年上半年末，保利发展扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为 64.14%、现金短债比为 1.41倍，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。但是，净负债率、现金短债比的表现不如2021年末。

  保利作为央企，本身具有融资优势。去年12月，政策暖风频吹，对保利的融资更是锦上添花。2022年12月31日，其更是抛出了百亿定增计划，拟非公开发行不超过8.19亿股 募集资金125亿元。而在11月，其总计100亿元的债务融资工具也获准注册。

  融资渠道畅通，保利的流动性自然不会有太大压力。此次退出多家地产合作公司，或是因部分项目已经开发完毕，出售对应股权优化资本结构。

  至于保利与碧桂园，双方去年在地产外的领域合作火热。11月份，碧桂园创投公布，公司联合保利资本成功孵化了一个新能源公司——“保碧新能源”，其首个光储充示范项目在9月28日于上海界龙艺术印刷厂奠基。

  据悉，保碧新能源的首个光储充示范项目，在工厂屋顶建设分布式光伏作为发电资产、分布式储能为配套能源储存装置、充电桩为能源利用和输出设备，打造零碳绿能的工业园区，并向客户输出智能综合用能用电解决方案。

  在地产增长乏力之时，双方也在考虑转型升级，为业绩寻找新的增长点。