文/乐居财经 杨宏彬

  政策暖风余热犹存，地产商融资的环境仍在进一步改善。近日又有多家房企的融资获得进展。

  2月2日，据银行间交易商协会官网消息，万科337亿元中票、新城控股150亿元中票、美的置业150亿元中票、新希望五新实业集团10亿元中票及中国铁建房地产22亿元中票获得银行间交易商协会接受注册。

  而在3天前，碧桂园曾发布消息称，拟由全资附属公司碧桂园地产集团有限公司发行总额200亿元中期票据经已获准注册。该笔注册额度自通知书日期起计两年内有效，碧桂园地产可在注册有效期内分期发行中期票据。

  据悉，1月初央行、银保监在座谈会上再次强调，要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。

  据克而瑞预计，2023年房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将进一步改善，房企应积极抓住融资窗口期。

  不过，虽然地产融资持续开闸，但房企的偿债压力依旧不容小觑。克而瑞监测的数据显示，2023年前三季度，房企将迎来一波大规模偿债潮，到期债券总规模达到5528亿元，同比增长6%。

  第二支箭加大援驰力度

  2022年11月，交易商协会官网发布“第二支箭”，由人民银行再贷款提供资金支持，并通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等一揽子政策，支持民营企业发债融资。

  政策迅速落地，且成效显著。数据显示，2022年中国银行间市场交易商协会支持房企发行债务融资工具2928亿元，同比增长11%；支持民营房企发行487亿元，同比增长24%；支持民营房企注册1415亿元，同比增长249%；4家优质房企共完成780亿元的储架式项目注册；中债增进公司为12家民营房企205亿元债券的发行提供增信支持。

  克而瑞数据显示，2022年12月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。年内首次单月融资规模突破千亿

  2023年以来，“第二支箭”依旧持续发力。1月16日、1月19日，新希望五新实业集团有限公司及厦门中骏集团有限公司公告，成功发行2023年度第一期中期票据发行金额分别为10亿元和15亿元，票面利率分别为4.2%和4.1%。两只债券系2023年首发的民营地产债。

  合景控股也紧随其后，发行了2023年度第一期中期票据，发行金额7亿元，票面利率4.5%。

  据了解，民营房企发债能持续破冰的原因在于，“第二支箭”近期降低了对抵押物的标准，在2022年8月的政策中，担保资产的前提条件是无抵押的资产，而在这轮发行有所放松，募集资金用途可用于偿还抵押物的前手贷款。

  抵押标准放宽后，部分出险房企也能获益。据悉，旭辉控股集团（0884.HK）15亿元中票已于1月10日下午中债过会，暂定于1月18日发行，询价区间为2.8%-4.3%，发行期限为三年，由中债信用增进公司全额担保。

  不过，从发债金额来看，优质的房企能获得更大的额度，如万科、碧桂园、新城控股、美的置业，近期获注册的发债金额较上述房企的发债金额要大得多。

  业内人士分析称，稳定民营房企融资事关房地产市场全局，关键在于“择优”，即“不唯所有制、只唯优劣”。

  全年到期债务逼近万亿

  在政策支持下，2022年房企的融资虽现“翘尾”，但纵观全年，依旧不理想。

  克而瑞统计数据显示，2022年100家典型房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，这是自2016年以来首次低于1万亿元，主要是因为2022年房企流动性危机大面积爆发，民营房企的融资规模长期低迷。

  与此同时，房企的偿债高峰也即将到来。2023年，房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元，房企偿债规模有增无减，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%。

  其中，偿债压力主要集中在一季度，到期债券规模达到了2225亿元，其中1月共有40笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分之后约有916亿元，环比增加476%。

  因此，房企的偿债压力依然较大，部分违约事件也在持续发生。

  1月31日，金科股份首次发生境内公开债务违约，截至2022年11月末，金科股份已到期未支付的债务本金合计90.91亿元，占公司 2021年经审计净资产的23.36%。1月26日，融信中国称，尚未支付2023年1月到期优先票据，本金及应付利息总计约4.31亿美元。

  过去一年，房企面对到期债务多以展期为主，全年通过交换要约重新上市的海外债余额为967.4亿元，占全年到期余额的25.8%。在海外债市场，多家房企主动取消海外评级，虽然降低了触发交叉违约的概率，但也截断了海外融资渠道。

  而在2023年，部分展期债务迎来偿还期限，房企存在发生二次违约的风险。

  另一方面，2022年房地产市场低迷，房企普遍存在销售额下滑的问题。融资环境持续改善，只能给予房企喘息的机会，若要从根源解决问题，或还需借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖。