文/乐居财经 魏薇

  保利正按照自己节奏走向行业金字塔顶端。

  2023年1月，保利开了个好头，以全口径295亿元的销售额登上行业第一，同比增长7.5%。万科和碧桂园紧随其后，销售额分别为278亿元和279亿元。

  单凭1月的销售额或许说明不了太多问题，但这足以鼓舞士气。

  在时局艰难的2022年，保利逆势向上，挺进行业前三。据克而瑞2022年销售榜，保利以4573亿元的全口径销售金额排名行业第二，较2021年同期上升两个位次。

  2012年，保利以1017亿元的合约销售额一举成为国内第二家千亿房企，仅次于万科，但此后的几年间，保利逐渐掉队。2017年，不甘于此的保利发展前董事长宋广菊喊出了重回行业前三的目标，但直至2021年7月退休都未能实现目标。

  在去年8月末，保利重回行业前三年的苗头就已出现。当时，其凭借2817亿元的销售额超越万科，成为销售规模仅次于碧桂园的房企。

  在去年4月的业绩会上，保利发展董事长刘平在“重回前三”的基础上提出了新的目标：进三争一。他曾称，在行业波动中，保利作为行业领军企业，公司的资源、资金、品牌实力都更具优势，更能捕捉市场机会。基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出的“进三争一”目标，是有信心和底气的。

  当然，1个月销售额登顶，并不代表全年。特别在如今依然艰难的行业语境下，房企间的洗牌时刻在发生。2023年开局顺利，保利发展会昙花一现吗？

  国家队“上位”

  2019年、2020年，是房地产行业发展势头最猛的时候，房企们大肆运用杠杆，在规模扩张的道路上越走越快。碧桂园、恒大、万科、融创更是连续霸占四强榜单，这四大民营地产巨头成了行业中的巨无霸。

  但两年前开始，地产行业危机爆发，曾经冒进的民营房企们大多未能承受住冲击。此后，“国进民退”的现象尤为明显，从融资到土拍，处处可见国资房企的身影。他们不仅在土拍中充当了“托底”的角色，还适时接手暴雷民营房企的项目，包括保利、华润等在内的国央企逆势奔跑。

  2021年，随着恒大的暴雷，维持了五年时间的“碧万恒”TOP3格局被打破，这一年，碧桂园、万科、融创分别以累计销售7588.2亿元、6203亿元和5976亿元位列前三甲。

  但好景不长，曾声称不会暴雷的融创在2022年也倒下。

  在2022年全年的销售榜单前十位中，国央企占了四个位置，且排名同比均有提升。保利以4573亿元的销售额位列第二，华润置地以3013亿元的销售额位列第四，中海地产以2955亿元的销售额位列第五，招商蛇口以2926.3亿元的销售额位列第六。

  万科、金地和绿城分别位列第三、第七和第八，他们的大股东均为国企或央企。位列第十位的建发房产是一家地方国企，在2022年成为一匹“黑马”，冲进榜单前十。

  纯粹的民营企业只有碧桂园和龙湖两家。

  投拓方面，据克而瑞研究，在2022年全年投资金额TOP100的房企中，有43家是城投平台类公司，央企和地方国企分别有16家和19家。其中，央企“数量少，金额高”，这16家央企，总拿地金额却超过6000亿元。

  当下，政策层面对楼市的支持力度逐渐加大，在粮草充足之后，国家队房企或还有望更上一层楼。

  逆势囤粮

  作为央企代表的保利发展，近两年表现尤为引人注目。

  在2022年的中期业绩会上，刘平谈及公司2022年投资预算时曾指，公司整体的拓展逻辑还是质量重于数量，保障股东投资回报，全年投资计划是3650亿元。保利发展会维持市场份额，量力而行，按照自己的节奏就能水到渠成。

  去年上半年，保利发展拓展项目37个，新增容积率面积412万平方米，拓展金额607亿元。在投资策略上，保利发展上半年在一二线城市、38 个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14个百分点。保利发展强调，这些拓展资源全部位于市场有效边界内。

  三季度，保利发展继续加大投资，新拓展项目33个，新增容积率面积359万平方米，总拓展成本628亿元，扩展投资均价为17493元每平方米，较上一期增加18.73%。

  临近年末，保利依然没有停止拿地的步伐。在广州第四批集中供地中，保利溢价0.2%以95.81亿元竞得天河一宗地块。

  在西安，保利发展陕西公司摘得西安HT01-1-60号地块，成交总价款15.9亿元。这是保利进入西安市场以来首次在航天基地拿地。

  据克而瑞发布的《2022年新增货值TOP100》榜单，保利在2022年的新增土地货值达到了2514.8亿元，位居行业第一。另外，保利在拿地金额、新增土地建面两大榜单中也位列第一。

  日前，在广东全省高质量发展大会，刘平指出，中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变，中国式现代化和新型城镇化将带来持续的增量住房需求。未来五年，房地产市场规模仍然巨大，全国新房市场将保持在10万亿元以上，新房及二手房市场合计将超20万亿元。

  对地产未来的坚持看好，或还将指引保利在土地方面的持续投拓。另外，2022年的业绩预告也昭示了保利发展逆势进击的一面。

  据乐居财经此前一日统计，在已发布业绩预告的65家A股房企中，保利发展以净利润183.03亿元排行首位，是唯一一家净利润超百亿的房企。排在它后面的是招商蛇口，预计2022年归母净利38亿元-46亿元。