乐居新媒体 宗镛发自深圳

  近期，鸿荣源在宝安[立新水库北片区]的两宗地大调整，此项目为鸿荣源奥特莱斯项目，此前在2022年12月份，同项目的A308-0127地块规划已做了调整。

  其中本次规划调整最受关注的莫过于其新增的近30万㎡的公共住房，经过本次调整，项目也再次进入火热的施工阶段，预计近期入市！

  沙井巨无霸旧改，规划供应近70万㎡住宅

  沙井鸿荣源奥特莱斯位于地铁11号线塘尾站东侧，万丰海岸城的南面，总占地70165.12㎡，目前土地权利人为深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司、沙井蚝一、蚝二、蚝三、蚝四股份有限公司，项目前身为塘尾工业区城市更新项目。

  项目规划总建筑面积约161.7万㎡，其中住宅建筑面积约70万㎡，将带来数千套的住宅供应；商业、办公及旅馆业建筑面积约46万㎡（其中酒店≥3万㎡），其余为公共配套设施面积。

  此前，鸿荣源奥特莱斯项目曝光了整体效果图。从项目整体效果图看，规划共有40多栋建筑，通过空中绿道连接11号线塘尾地铁站，与华强城的商业串连成片。

鸿荣源奥莱项目效果图（乐居摄于23.01）

  搭乘11号线在塘尾站东侧出来，便可见到鸿荣源奥特莱斯项目，由于项目体量较大，贴近地铁站的地块仍处于土地方整工程。

  根据规划，与地铁站相邻的A308-0125地块为商业用地，预计将建设成近30万㎡的奥特莱斯商场，商业配套上，除了自身配建，目前项目附近没有大型商超，但有不少小型商铺，满足日常生活不是问题。另外位于项目北侧在建的万丰海岸城也将建设18万㎡的商业以及西侧在建的华强时代城。

  目前来看，项目的划分学校不错，另鸿荣源奥莱项目北侧计划将建设一所63班的九年义务学校，长远来看，教育资源的确是非常丰富。

  与鸿荣源奥特莱斯一路之隔的凤塘大道，分别是塘尾社区以及华强城市花园，周边生活气息浓厚，且地铁11号线是宝安通往中心区的便捷通道，从塘尾乘坐11号线进入南山中心区约33分钟（高德地图计算），且附近房租低廉，吸引不少租房族前来居住。

凤塘大道（乐居摄于23.01）

  用地规划大调整，新增30万㎡公共住房

  作为近年来宝安体量最大旧改的项目之一，鸿荣源奥特莱斯多次传出动工入市的消息，并在2022年7月首次获批建设规划许可，然而项目规划却在动工不久后进行了一波大调整！

  鸿荣源奥特莱斯项目原本共由三个地块组成A308-0127地块、A308-0126地块、A308-0125地块，地块同时涉及[立新水库北片区]法定图则中的部分地块。

  根据项目在2022年7月份获批的建设用地规划许可中显示，项目三宗地块规划建设总建面约120万㎡，其中住宅主要分布在A308-0126地块、A308-0127地块，这两个地块相对不受地铁11号线噪音影响，也是奥莱项目最先动工的部分。

  然而就在项目动工仅1个月时间，深圳市规划和自然资源局宝安管理局便发布发布调整[立新水库被地区]法定图则规划的公告，该规划调整涉及到鸿荣源奥莱项目的其中部分地块。由于法定图则规划调整，鸿荣源奥莱项目不得不重新对项目进行规划，直至2022年12月三个地块的最新建设用地规划许可陆续通过。

  1月11日，随着A308-0126、A308-0125建设规划许可获批，鸿荣源奥莱项目规划调整出炉，总建面调整后达约151.7万㎡，相较调整前新增了约32万㎡，其中新增建面主要为公共住房（约30万㎡）。

  从官方批示的三个地块最新建设用地规划中显示，最先获批改规的是A308-0127地块，容积率由“≤3.2”变更为“≤5.19”。规划建筑面积由224528㎡调整为规定建筑面积363988㎡，在住宅218138㎡基础上，新增公共住房125336㎡，新增商业10000㎡，新增12班幼儿园等。

  而规划变动最多的是A308-0126地块，该地块用地面积较变动前减少了1.2万㎡，但最大容积率提高至4.77，规划建筑覆盖率提升13%，规划建筑面积增加18万㎡，其中公共住房为其主要新增建设类型。

  变动最少的为A308-0125地块，该地块主要为商办产品，其中最新规划的地下商业新增了1.9万㎡，取消建设公交首末站。

  另外三个地块机动车泊车位皆有增加，原项目总体规划停车位为10052，规划调整后的车位将高达17420个。

鸿荣源奥莱项目地块规划调整前后对比

  除了三个地块建筑面积的变化，鸿荣源奥莱项目最新的规划中，也重新对三个地块之间的连通做出新的规划，并表示在符合政策和规范的前提下，鼓励项目站城一体化设计，各地块可进行地上和地下多层连通，并允许建筑面积和配套设施适当腾挪优化。

  区域住宅一度遭“疯抢”，2023年供应爆发热度不再

  鸿荣奥莱项目目前也已在陆续建设中，从百度地图显示，其住宅项目名称显示为鸿荣源·珈誉府，从项目现场施工上看，住宅部分已进入建设阶段。

鸿荣源奥莱项目工地（乐居摄于23.01）

  据媒体披露，鸿荣奥莱项目吹风将首推4-12地块9栋商品住宅，面积段有75㎡、85㎡、93-95㎡、109㎡、150㎡、180㎡，其中主力户型85㎡、93-95㎡，具体项目户型图未出炉！

  但由于项目规划中新增的公共住房将使得项目平面图出现调整，而原先的商品住宅面积并无明显调整，预计建面户型与原先的规划并无大差别，只是在建筑密度上稍显提升。

  据了解，鸿荣源奥莱项目预计将在今年4-5月入市，价格未知，此前沙井万丰海岸城四期瀚府已率先携566套住宅入市，成为2023年首个拿证的住宅项目。

  随着鸿荣源奥莱项目的建设，意味着沙井将进入供应潮，万丰海岸城+鸿荣源奥特莱斯将有机会跃升为沙井住宅的“巨无霸”！

  区域楼市方面，沙井虽然远离市中心，但其住宅市场却从不缺少热度，目前鸿荣源奥莱项目周边的大体量项目除了万丰海岸城，还有华强城市花园及中粮凤凰里。

  从地块规划上来看，这几个项目都是大体量，鸿荣源奥莱的规划建面是最大的，共151万㎡，万丰海岸城为80万㎡，中粮凤凰里为66万㎡，华强城为81万㎡。

  从开盘结果来看，其他3个项目的开盘结果都非常不错。

  价格方面，中粮凤凰里一期，于2017年8月开盘售罄，当时备案均价约4.5万/㎡，目前二手房指导价为4.77万/㎡，一期户型为89-143㎡单位。

  华强城城市花园，于2020年8月开盘，是深圳首个“积分摇号”的楼盘，备案价格均价约4.77万/㎡，单价区间在4.3-5.2万/㎡，总价区间在318-672万/套，556套，开盘售罄。

  万丰海岸城，其最近一次入市是在今年1月，共推售566套房源，备案均价5.75万/㎡（精装），万丰海岸城先前两次推盘也是开盘即售罄。

万丰海岸城瀚府(乐居摄于23.01)

  过去沙井片区的楼盘一度被“疯抢”，当然在前几年市场行情及需求的带动下，沙井可选项并不多。

  如今2023年沙井将有多个新盘入市，万丰海岸城、拾悦城二期、特发云海臻府、会展湾雍境花园、鸿德园二期、云上润府、中粮凤凰里二期。

  加上鸿荣源奥莱项目，沙井今年新房总量预计将超过1W+套，如此激烈的竞争，对于开发商来说压力甚大，但是对于有住房需求的朋友来说，沙井不失为合适置业选择，当然需要静下心来选择最适合自己居住的小区。

  有计划将在沙井置业的朋友，你会选择鸿荣源奥莱项目吗？