文/乐居财经 李奕和

  经历了春节以来强冷空气的持续侵袭之后，气温难得地有所回升。但与天气的逐渐回暖不同，地产行业披露的业绩数据，仍透着阵阵沁人的寒意。

  部分房企因疫情、行业等多种因素叠加影响，亏损持续扩大，数额达上百亿之大。

  1月30日晚间，荣盛发展（002146. SZ）发布业绩预告，预计2022年归属于上市公司股东的净利润亏损190亿-250亿元，上年同期为亏损49.55亿元。

  其扣除非经常性损益后的净利润则亏损193亿-253亿元。

  然而，在业绩的预亏之外，荣盛发展的中票也正式出现违约。同于1月30日，中国民生银行发布关于荣盛房地产发展股份有限公司2020年度第一期中期票据未按期足额兑付本息的公告。

  该票据应于2023年1月23日兑付自2022年7月22日变更本期债券本息兑付安排后的第二期本金及相应利息。但截至兑付日，发行人未能按期足额兑付上述本息。

  据了解，虽然荣盛发展此前已发生商票逾期、债券展期、美元票据重组等负面事件，但这还是该公司公开债务的首次违约。

  债务展期与违约

  此次荣盛发展违约债券为 “20荣盛地产MTN001”，该中期票据发行于2020年7月22日，发行金额10亿元，债项余额9.4亿元，期限2+1年，本计息期债项利率7.22%。

  值得一提的是，在这次正式公开违约之前，“20荣盛地产MTN001”已经成功获得了一次展期。去年7月，荣盛发展召开“20荣盛地产MTN001”及“20荣盛地产MTN002” 两笔中票持有人会议，以调整本息偿付安排。展期议案随后获得通过。

  “20荣盛地产MTN002”发行金额11.2亿元，起息日为2020年8月6日，发行期限为2+1年，债项余额为11.2亿元，债券利率7.18%。两笔债券的主承销商、存续期管理机构均为中国民生银行。

  根据当时的展期，“20荣盛地产MTN001”到期日调整为2023年10月23日。按约定，发行人应于2022年7月23日起的15个月内分期完成本金兑付，即其应分别于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日、2023年10月23日兑付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%、54%。

  遗憾的是，截至2023年1月23日的兑付日，发行人未能按期足额兑付自2022年7月22日变更本期债券本息兑付安排后的第二期本金及相应利息。

  乐居财经《地产K线》查阅了解，荣盛发展目前有存量债券4只，规模38.73亿元，其中，私募债1只为“20荣盛地产PPN001”，规模5亿元。

  另外3只公开债中，除了“20荣盛地产MTN001”及“20荣盛地产MTN002”，“20荣盛地产MTN003”由荣盛发行于2020年12月9日，发行规模13.8亿元，期限为2+2Y，利率7.2%，到期日为2024年12月10日。

  事实上，2023年1月中旬，荣盛发展还曾试图对“20荣盛地产MTN001”和“20荣盛地产MTN002”进行二次展期，即计划在原有展期15个月方案上整体再延后2年进行兑付。

  为了增加投资人的信心，荣盛发展曾“以子公司股权进行质押担保”作为上述两笔中票的增信措施。

  2022年10月10日，荣盛发展将旗下邯郸荣发盛宏47.86%股权、重庆荣盛坤创53%股权，用以作为 “20荣盛地产MTN002”新增信用增进措施。其中，荣发盛宏对应的项目为荣盛·锦绣观邸，荣盛坤创对应的项目为重庆荣盛华府。

  另外，“20荣盛地产MTN001”的增信措施则包括邯郸荣盛房地产45.19%股权，成都荣盛伟业房地产44.65%的股，邯郸荣发盛宏42.44%股权以及重庆荣盛坤创47%股权。

  但显然，荣盛的二次展期并未获得持有人议案的通过。这导致了“20荣盛地产MTN001”正式走向违约。

  业绩预亏中等待曙光

  企业本身的高负债，以及受疫情及行业下行周期影响去化困难，从而引起的资金链紧张，是房地产企业债务违约的主要诱因。

  与许多房企一样，2021年下半年开始，随着楼市的降温、融资收窄，荣盛发展流动性压力显现，该公司的商票、理财开始出现逾期。去年4月，荣盛发展由于业绩暴雷导致股价闪崩，更直接把危机摆上台面。2021年，其录得亏损49.55亿元，同比下降166.06%。

  根据2022年三季度数据，荣盛发展总资产2748.07亿元，总负债2344.8亿元，净资产403.27亿元。2019-2021年末及2022年9月末，荣盛发展的资产负债率为82.45%、82.07%、84.49%和85.33%，处于较高水平且持续上升。

  去年三季度末，该公司负债合计约2344.80亿元，其中一年内到期的短期债务有247.93亿元。而其货币资金余额108.70亿元，比年初减少44.82%。主要是因为报告期偿还了借款，当时，荣盛发展筹资活动现金为净流出135.21亿元。

  为补充流动性，去年以来，荣盛发展母公司荣盛控股选择多次将股权出售给私募基金。6月，其以转让价5.91亿元向上海牛伞转让所持有的2.17亿。而去年3月至6月，还通过大宗交易方式转让9916万股股份予8只私募基金产品，占上市公司总股本的2.28%。

  股权融资开放之后，荣盛发展也试图通过定增筹资，满足业务发展的需要。去年12月21日，其宣布非公开发行股票数量不超过13.04亿股，募集资金总额预计不超过30亿元。至于用途，募资扣除发行费用后将用于成都时代天府、长沙锦绣学府、唐山西定府邸项目，另外9亿元用于补充流动资金。

  持续的自救动作之下，荣盛发展仍需面对眼下的艰难期。其同于1月30日披露的业绩预告显示，荣盛发展预计2022年归属于上市公司股东的净利润亏损190亿-250亿元，上年同期为亏损49.55亿元。亏损在持续扩大。

  荣盛发展在公告表示，2022年度归属于上市公司股东的净利润较上年度降低，主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响，同时由于2022年度结转的开发项目利润率下降，从而导致毛利润同比出现较大幅度下降。