文/乐居财经 杨宏彬

  新的一年，股东贷款、财务资助，依旧是中交地产的关键词。进入到2023年仅30天的时间，中交地产发布的公告多数与这两件事相关。

  不过在融资暖风吹来之际，中交地产也不单抓住股东薅，同时将定增募资提上了日程。

  1月30日，中交地产（000736.SZ）发布公告称，拟筹划向不超过 35 名特定投资者非公开发行股票，拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。

  公告显示，中交地产本次发行所募集的资金将用于政策支持的房地产业务，包括公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等。

  “第三支箭”掀起定增大潮，其中不乏有央企身影。

  在中交地产之前，保利也颁布了百亿定增案，拟通过非公开发行股票募集不超过125亿元，募集资金拟投向位于广州、南京、西安等地的14个住宅项目建设。招商蛇口则是想要通过发行股份，购买南油集团剩余24%的股权。

  不过，定增似乎还不能满足中交地产的资金需求，在决定发行股票融资之前，其还确定了与大股东之间借款额度，100亿元，年利率不超过 8%。随之而来的，还有几则向参股公司提供财务资助的消息。

  近几年里，中交地产被称作是央企中的异类，原因之一，其是罕见三条红线全踩中的央企，负债不低。另一方面，该公司股票却依然录得不少涨幅，仅去年11月到12月的一个月间，涨幅达121%，俨然一只“妖股”。

  中交地产非公开发行股票募资是为满足业务发展需要，优化资本结构，稳定财务状况。然在行业恢复缓慢，自身财务及业绩蒙阴的背景下，此次定增成功与否也存不确定性。

  中交地产对此也表示，非公开发行股票事项存在因市场环境以及其他原因被暂停、被终止的风险。

  定增募资：保交楼和还债

  “保交楼、保民生”，是中交地产募资的原因之一。根据其官微数据显示，2022年中交地产完成23个地产项目交付，覆盖北京、厦门、南京、宁波、武汉、重庆、长沙、成都、昆明、惠州、苏州、玉林、舟山等13个城市。

  在推文中，中交地产用了提前、准时两个词语来形容公司的交付工作。不过在保住交付的同时，中交地产并未保住业绩的增长。

  三季度财报显示，中交地产2022年前9个月实现营收152.5亿元，同比大增154.77%，但归母净利润却呈亏损，数值为-1.74亿元，同比大跌9739.64%，扣除非经营性损益后亏损3.27亿元。

  事实上，中交地产业绩的颓势从2021年就已出现。当年净利润为2.36亿元，同比下滑32.19%，直至2022年中期，业绩仍不及上年同期，净利润为8425.4万元，同比下滑47.87%。

  对于本次募资，中交地产也提到，部分将用于偿还债务。中交地产被称作央企中的异类，原因之一其是罕见三条红线全踩中的央企。

  截止2021年末，中交地产净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6倍。

  截止2022年9月末，中交地产账面的货币资金为80.77亿元，短期借款为123.9亿元，一年内到期的非流动负债达192.74亿元，债务压力依然不小。

  但奇怪之处在于，去年中交地产业绩虽不如人意，但股价表现却非常突出，可以用妖股形容。2022年，中交地产合计收获28个涨停板，股价从6.31元狂涨至17.91元，涨幅超过180%，引发上市公司发出14次风险提示公告。

  去年12月19日，因股票连续3个交易日内（2022年12月15日、16日、19日）收盘价格涨幅偏离值累计达到20％，中交地产不得不向外发布股票交易异常波动公告。

  乐居财经《地产K线》统计了解，2022年11月1日到2022年12月1日仅一个月的时间，中交地产股票由10.19元涨至22.52元，期间的区间涨幅达121%。截止2023年1月30日当天收盘，中交地产报16.83元/股，相比去年初以来，仍录得不少涨幅。

  股价的暴涨也引起了股东的趁机减持。重庆渝富于2022年4月12日减持中交地产2086.3万股(占公司总股本的3%)，2022年4月29日，大股东中交房地产集团同样减持了2%的股份。

  多次获股东高息输血

  一面定增，一面又向股东开口，让人感叹，中交地产资金需求实在不小。

  中交地产向股东打大额借条，是从2021年开始的。该年1月13日，中交地产向中交房地产集团新增年利率不超10%的100亿元借款额度。到了年末，中交地产再次开口，拟在2022年内向控股股东中交房地产集团新增借款，额度同样不超过100亿元，年利率不超过10%。

  但事实证明，100亿的额度根本不够中交地产使用。到了2022年9月，中交地产增加了借款额度，50亿元，借款年利率不超过 7.5%。三个月后，中交地产再次召开股东大会，原因是在未来12月要向中交房地产集团借款45亿元，年利率不超过 8%。

  2022年12月29日，中交地产宣布，向中交房地产集团借款合计 65.6 亿元，借款年利率为 7.5%，本次借款前，中交地产已使用向地产集团借款额度为 120.28 亿元，本次借款后，中交地产已使用向地产集团借款额度为185.88亿元。

  进入2023年没几天，中交地产再与控股股东订立该年借款额度，100亿元。这要钱的速度，颇有点无底洞感觉。

  虽然股东借款的利率高于一般借款，但中交地产认为，控股股东方提供的资金具有及时、快捷、便利等优势，利率属于合理范围。

  外界有分析认为，中交地产频繁借钱的背后，是为达成千亿目标，土地则是达成千亿目标的基石。2022年，中交地产拿地金额114亿元，在百强房企排名28位，拿地面积98万平，排名87位。

  而在销售额方面，2022年全年中交地产操盘金额为285.2亿元，排名53位，操盘面积为131.5万平，排名65位。

  大额资助与担保藏风险

  中交地产向大股东借了那么多钱，除了用在土拍市场外，还有一部分流进了其的下属公司。

  新年伊始，中交地产便开始慷慨援助下属的公司甚至是参股公司。1月19日，中交地产公告称，将按股权比例，向台州滨帆、佛山香颂、佛山中交提供财务资助不超过9,074.93万元。

  其中，拟向台州滨帆提供财务资助不超过 7,227.5 万元，年利率不超过 8%；向佛山香颂提供财务资助473.7万元；向佛山中交提供财务资助（到期续借）不超过 1,373.73万元，两者的资助均不计息。中交地产在三家公司的持股比例分别为35%、47.37%、47.37%。

  在1月10日，中交地产曾宣布，要向权益比例不超50%的项目公司新增财务资助额度16亿元。上述财务资助符合额度使用条件。

  同日，中交地产宣布，为中交富力提供财务资助3.3亿元，期限不超过12个月，借款年利率不超过8%。中交富力为中交地产参股公司，持股50%。

  而在去年，中交地产的财务资助行为也时常发生。12月9日，中交地产宣布，为持苏州金阖诚的开发建设，拟向其提供7.02亿元的财务资助，年利率不超过7%。而中交地产也并非苏州金阖诚的大股东，其持股为49%，中建一局子公司持有51%。

  截止2022年12 月31日，中交地产累计对外提供财务资助余额高达109.53亿元，是公司2021年末归母净资产的3倍有余，对有股权关系的房地产项目公司提供股东借款余额为64.52亿元，接近公司2021年末归母净资产的2倍。

  在提供财务资助的同时，中交地产也在对子公司进行担保。截止2022年12月31日，中交控股子公司及控股子公司之间提供担保余额 125.26亿元，占2021年末归母净资产的384%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为22.51亿元，占 2021 年末归母净资产的 69%。

  据相关人士分析称，大额担保更像是一个定时炸弹，被担保方一旦出事，买单的是担保人，甚至会影响到担保公司的流动性。

  截至2022年9月30日，中交地产连续十二个月内累计收到相关法院等司法机关的执行文书涉及执行的案件金额合计7075.87万元。其及控股子公司存在借贷纠纷等其他小额诉讼，涉案总金额6227.27万元。