文/乐居财经 李奕和

  在控股股东持股被强制平仓两个月后，港龙中国地产完成了一次资产的置换。

  1月12日，港龙中国地产（06968. HK）公告，其间接全资附属公司安徽港帆、安徽港龙与合营企业伙伴江苏正昌众润富投资发展有限公司订立股权置换协议。

  据此，安徽港龙向正昌众润富投资收购后者持有的黄山港龙置业（黄山项目公司）30%股权，同时，安徽港帆向正昌众润富投资转让其持有的广德市港兴置业（广德项目公司）全部股权。

  于公告日期，黄山项目公司由港龙中国透过安徽港龙及正昌众润富投资分别拥有70%及30%权益，广德项目公司则由港龙中国透过安徽港帆全资拥有。

  股权置换完成后，港龙中国将不再持有广德项目公司任何股权，而黄山项目公司将成为其全资附属公司。

  一卖一买之间，通过收回已成熟项目所有权，快速回流资金，是港龙中国这次动作背后的逻辑。

  资产置换的考量

  根据公告，港龙中国此次出售广德项目公司全部股权的代价为1.5217亿元，收购黄山项目公司余下30%股权的代价同样为1.5217亿元。于完成时，收购代价将与出售代价抵销。

  黄山项目公司持有位于安徽省黄山市屯溪区屯光镇北海路北侧的黄山地盘的全部权益。地盘面积约4.68万平方米，可出售总建筑面积7.19万平方米。住宅项目港龙君望正于黄山地盘开发中。该项目的建筑工程于2020年11月动工并预期将于2023年3月竣工。

  另外，广德项目公司持有位于安徽省宣城市广德市太极大道窑上地块的广德地盘的全部权益。地盘面积约5.73万平方米，可出售总建筑面积8.15平方米。住宅项目港龙星河映花园正于广德地盘开发中。港龙星河映花园项目的建筑工程于2021年10月动工，并预期将于2024年3月竣工。

  目前，港龙君望项目已取得商品房预售许可证。于2022年12月31日，可出售总建筑面积1.05万平方米经已预售。而于公告日期，港龙星河映花园应付土地出让金总额约3.06亿元，已支付土地出让金约1.53亿元，仍有未支付土地款1.53亿元。

  港龙中国称，收购代价经计及合营企业伙伴于2022年11月30日于黄山项目公司的余下投资本金额约1.521亿元后厘定，而出售代价经计及就广德地盘的已付土地出让金约1.531亿元后厘定。

  于2022年12月31日，黄山项目公司的资产总值及资产净值分别约9.24亿元及4.81亿港元。同期，广德项目公司的资产总值及资产净值分别为1.8亿元及4000万港元。

  据了解，此次的交易方正昌众润富投资，其股权由江苏正昌粮机股份有限公司持有50.5%及由郝昀持有49.5%。江苏正昌粮机股份有限公司的最终实益拥有人为郝波、郝昀及陆瑛。

  一卖一买之间，通过收回已成熟项目所有权，快速回流资金，是港龙中国这次动作背后的逻辑。

  其在公告也称，股权置换可让其把握机会优化其物业项目组合。于2022年12月31日，港龙君望项目的可予销售建筑面积约为6.14万平方米。收购黄山项目公司余下30%股权使其得以独立营运黄山项目公司，为管理港龙君望项目提供灵活性。

  同时，出售广德项目公司全部股权使其得以为收购黄山项目公司30%股权提供资金而毋须产生现金流出，以及优化该集团的资本及物业开发支出承诺。

  专注地产上市公司解析。

  两月前股东持股遭强平

  在行业大环境仍旧低迷的背景下，港龙中国的流动性并不宽裕，通过用未成熟项目股权置换成熟已经达销售条件项目股权，可以让其加快项目销售回流，而不用多付出手中的资金。

  根据港龙中国2022年中期财报，该公司拥有现金及现金等价物57.3亿元，短债15.3亿元，扣除合约负债后的资产负债比率约59%，净负债率24%，现金短债比3.7倍。

  虽仍处于 “绿档”，但对旗下美元债的紧急展期，以及控股股东所持股份被动减持等事件，却一定程度暴露了港龙中国的流动性脆弱的一面。

  去年11月9日，港龙中国本金额合共1.45亿美元的票据成功展期。在注销该等票据后，余下未偿付的票据本金额将为1300万美元。完成交换要约后的新票据将于2023年11月8日到期。

  据悉，港龙中国曾于2021年10月对该美元债进行展期，完成后，票据到期日正是2022年11月。也就是说，这已经是该公司第二次对美元债进行展期。而展期后的美元债，港龙中国的年利率达13.5%。

  另外，由于该公司的股份存在质押，控股股东所持股份也面临被动减持风险。去年11月10日，港龙中国地产披露内幕消息，公司股份价格及成交量于2022年11月10日出现大幅度波动。而在该公告前，其股价连续两日累计跌去超91%。

  当时，其控股股东吕明、吕永茂、吕进亮、吕永南及吕志聪（吕氏家族）通过全资拥有投资公司所持有及联系人所持有的合共约3.08亿股股份，由若干第三方行使对前述股份的权益而出售。

  该公司半年报显示，港龙中国股份由实益拥有人华兴、华联、华隆分别持股30.99%、24.35%、18.45%，三者分别为董事长吕明及其胞兄吕永南、吕永茂实际控制。包括华兴由吕明100%持有，华联由吕永南持股60%，华隆则由吕永茂持股40%。

  紧接出售事项后，吕氏家族合共持有港龙中国地产已发行股份总数约55.72%的权益，仍为控股股东。当时对于事件引起的股价“闪崩”，港龙中国回应相关媒体，与外资机构做空有关，与公司经营本身并无太多关联。