2022年深圳楼市清单已出。

  这一年在指导价及疫情的持续影响下，深圳房地产承受着前所未有的去化压力。先来回顾一下深圳楼市的核心数据：

  一手房年末库存量创下近7年最高峰，而成交量却显得疲软，全年网签量网签34441套，同比下跌34%，近5年的第二低点，仅略高于2018年，月均成交2900套；深圳新建商品住宅的成交价6.1万元/㎡，同比下跌5%。

  二手市场过户2.2万套，2004年以来最低点。一二手倒挂空间正在逐渐缩小，2022年深圳二手房价格同比下跌9%，接近新房价格；市场中大户型购买比重增加，套均总价649万元，套均面积95㎡，同比增加6㎡；即便全年多去房价跌幅超过7%，但是南山房价依然坚挺保持在10万+水平，东部龙岗中心城、布吉依然是成交大户，宝安西乡冲进前三。

  重回2015？

  宝安成交量腰斩，福田涨296%

  2022年是深圳楼市最艰难的一年。开发商的入市步伐也有所放缓，2022的一手住宅预售面积同比2021年下跌10%，全年新增供应553万㎡。

  但因销售面积大跌30%，导致年末新房的库存面积出现高峰。截止12月31日，深圳一手住宅库存404万㎡，是近7年来的高峰，上一次深圳新房库存量破400万㎡还是2015年。 

随着楼盘入市的推进，2022年去化周期也逐月上升，说明新房销售到了举步维艰的地步。

深圳楼市成交

上半年月度去化周期多在10个月以内，而下半年最高达到了13个月，年底略有缩短至12.7个月。2021年深圳一手住宅的月度去化周期多在5-6个月，可见2022年新房去化乏力。

分区域来看，全市仅有宝安及光明成交量超过6000套。

继2021年拿下第一后，宝安2022年继续稳坐冠军宝座。乐有家研究中心数据显示，宝安成交6465套一手住宅，但实际上同比下跌53.0%；光明排第二，成交6271套，同比下跌5.0%。此外，龙岗与龙华成交量也突破了5000套，相对其他区域表现较好。

罗湖与福田是唯二成交量同比上涨的区域，前者成交2348套，同比上涨55.7%；后者成交1340套，同比上涨296.4%。而上涨的原因主要是2022年罗湖与福田供应增加，本身区域就有不可替代的优越性，故而吸引更多购房者入手。

深圳楼市成交

      从克而瑞等机构监测楼盘销售数据，华润城以成交超243亿元总金额、18.5万㎡面积成为2022年“吸金王”；而成交套数最多则是光明地铁物业深铁瑞城。

高峰期10+万套房源挂牌

近9成房源接近参考价成交

乐有家研究独家数据表明，2022年的成交周期创新高，达到了近5年的高峰153天。背后折射出深圳二手挂牌房源的剧增。

自年初的4万余套，一路上涨至年底的10+万套，直到12月因疫情才略有回落至9万余套。大量的在售房源体现了深圳业主迫切的心情，也给购房者带来充足的选择，市场竞争更激烈。

深圳二手房价呈现持续下滑，12月与1月相比跌幅在10%左右。交易量上成交最高的月份是5月的2318套，多个月份成交量勉强过2000套。

随着二手市场交易量持续的低迷，业主心态也有所变化，报价逐月接近参考价。

2022年1月，深圳二手住宅挂牌价与参考价偏差值在10%以内的房源占比仅9%，到了12月就上涨到了18%。而远高于参考价（偏差值50%以上）的房源占比也从24%缩减至15%。

近2成业主报价接近参考价（偏差值10%以内），加上购房者议价，则促使最终成交价愈发接近参考价。

全年下来，2022年深圳近9成房源以接近参考价成交。

降价出售成为常态，多个片区成交价降等级。以2022年四季度成交数据来计算，当前深圳片区房价超15+万元/㎡的仅后海一个片区。

香蜜湖、百花、蛇口及华侨城等豪宅片区跌至10-15万元/㎡区间。与2022年初相比，绝大部分片区从8-9万元/㎡的区间，回落至5-7万元/㎡区间。布吉、横岗、平湖、沙头角、公明等多个片区四季度成交价更是在5万元/㎡以内。

龙岗中心城、布吉和西乡依旧是深圳二手住宅片区成交前三甲，但2022年仅龙岗中心城突破了1000套，超过500套的片区也仅仅4个。2021年超1100套排名第四的大芬片区，今年更是不及500套。

全市20大热门成交片区中，2022四季度价格同比均呈现跌幅。其中宝安的新安及罗湖的布心跌幅超8%，而景田、蛇口、翠竹、皇岗这类居住环境较优质的片区跌幅也超过7%。若把对比时间拉长，与2021年年初相比，这些片区的价格跌幅将会在10-30%之间，房价回调更为明显。

全市二手住宅楼盘销冠被南山的大冲新城花园毫无悬念地拿下，该楼盘连续多月霸榜月度交易量第一的宝座。

大冲新城花园因在参考价政策出台后才出证上市，故没有参考价，加上优越的地理位置，获得不少购房者喜爱。当前大冲新城花园价格在10万元/㎡，同比微跌。

此外，热销楼盘中桂芳园、百仕达花园、鸿荣源壹成中心和领航城四季度价格同比跌幅超10%。

二手成交触底

疫情叠加指导价的双重夹击，2022年的深圳二手楼市，比“最惨2008”还惨！

乐有家研究中心数据显示，即使是金融危机的2008年，深圳二手住宅交易量亦有4.3万套，而2022年的二手市场仅成交了2.2万套不到。

从数据上来看，2.2万套成交量已经触底，有可能是近20来年里的最低点。

但从积极方面来看，2022年同比2021年下跌47%。而2021年比2020年下跌57%，可见跌幅有所收窄，趋势向好。

据乐居不完全统计，来年有37个限价盘上升（2023，买房年！深圳“地板价”新房），值得关注的是各地块的限售价格是逐渐攀升的，随着2023年新房价格优势的减弱，加上港澳口岸陆续通关、新冠实施“乙类乙管”方案，经济大环境向好、人们生活回到正轨，购房需求将陆续释放，2023年深圳二手成交的占比预计会有所上涨。

数据整合来源：乐有家研究中心