文/乐居财经 魏薇

  在元旦期间，许家印给恒大全体员工写了一封“家书”，他对恒大过去一年的成就做出总结，感谢员工付出，并提到了2023年恒大集团的目标，称一定能偿还各种债务、化解风险。

  许家印的漂亮话让外界唏嘘。愿景总是美好的，而现实中的恒大仍深陷泥淖之中，债务重组计划一推再推，交付问题频出，风雨飘摇中的恒大又传来负面消息。

  1月5日晚间，有媒体报道称，恒大集团原执行总裁柯鹏被警方带走调查，事涉恒大深圳旧改事宜。

  对此，恒大回应称：柯鹏已于2022年中辞任恒大职务，所以现在我们内部没有准确消息。值得注意的是，这已经是柯鹏第二次被调查，在其去年离职之际已经被带走调查过一次。

  在1月6日的恒大日常会议上，许家印亲自确认了这件事，并称柯鹏被抓是由于“个人问题”。但作为恒大前执行总裁，柯鹏位高权重，恐怕不是“个人问题”这四个字能简单概括。

  柯鹏事件背后，其这些年在深圳为恒大所拿下的一众旧改项目，如今也广受市场关注。

  任职恒大14年

  现年43岁的柯鹏是为数不多的从媒体出身的地产高管，他在恒大工作了14年，见证并参与了恒大的崛起，也是许家印的左膀右臂之一。

  据公开资料，2001年至2008年，柯鹏先后在中国银行、新华社任职。市场传闻，2008年，柯鹏在恒大出现上市危机时给许家印做了一场对话，之后受邀加入恒大集团。此后，他在恒大一路开挂，历任恒大集团总裁助理、恒大文化集团董事长、恒大足球俱乐部董事长、恒大排球俱乐部董事长、恒大集团吉林公司董事长、恒大集团黑龙江公司董事长等职位。

  2016年9月，恒大集团总部迁入深圳后，柯鹏调任恒大集团深圳公司董事长；2018年9月，兼任恒大集团珠三角公司董事长。2020年10月，柯鹏取代甑立涛，升任恒大地产集团总裁，后继续升任为恒大集团有限公司执行总裁。

  2021年3月，恒大物业被曝出134亿存款“消失”的丑闻。同年7月，事件调查结果出炉，这笔不翼而飞的存款最终被证实是质押贷款后通过第三方回流到了中国恒大，除柯鹏外，包括中国恒大执行董事兼行政总裁夏海钧、执行董事兼首席财务官潘大荣在内的多人都参与了上述安排。

  事发之后，柯鹏辞职，一同辞任的还有夏海钧、潘大荣、恒大物业董事会主席甄立涛、执行董事赵长龙、安丽红等高管。

  此后柯鹏淡出公众视野，也鲜少在恒大露面。

  6000亿旧改货值

  恒大在深圳的旧改布局，离不开两个关键人物，王忠明与柯鹏。前者为恒大深圳旧改开局，后者则大大加速了恒大在深圳旧改的布局速度。

  2011年1月，恒大以16.64亿元收购深圳建设集团71%股权，开始布局深圳，当年10月，恒大深圳公司成立，王忠明持有17%股权。隔年，恒大完成收购深圳建设集团29%的权益。

  而王忠明正是恒大深圳公司和深圳建设集团的董事长。在恒大暴雷后不久，他便离开了深圳，在2021年国庆之前避走塞班岛。

  通过收购深圳建设集团，恒大持有了包括宝珠花园商场、八卦岭工业区厂房、建设集团大等近5万平方米位于繁华地段的持有物业，以及多幅位于深圳、东莞市中心的旧改土储。

  但在2016年之前，恒大在深圳的布局尚且不多。截至2015年9月，恒大在深圳的意向开发项目是15个，预期总建筑面积770万平方米，可售面积461万平方米，预计货值2500亿元。

  转折出现在2016年。这一年，恒大原打算借壳深深房上市，在二者重组上市的合作协议中，恒大承诺未来三年累计销售金额达15000亿元，累计净利达888亿元。为此，恒大大肆扩张，旧改是重要的筹码之一。

  当年年底，王忠明作为恒大地产集团副总裁兼恒大深圳公司董事长出席签约仪式，刚刚升任恒大深圳公司执行董事长的柯鹏代表恒大，与深圳市蛇口湾厦实业股份有限公司签约了《城市更新项目框架协议》，宣布将与湾厦股份公司一起推进湾厦的城市更新项目。

  当时，有业内人士评价，柯鹏履新深圳肩负打开深圳市场，尤其是旧改市场的重任，这也成为柯鹏在恒大的高光时刻。

  恒大当时对外披露称，已在深圳拥有房地产开发项目32个，其中6个位于南山，在深圳全部项目开发后总货值约6000亿元，是恒大有史以来涉及的最大规模城市旧改计划。

  工商信息显示，恒大地产集团深圳公司如今的执行董事、总经理、法定代表人为朱礼仁。柯鹏早于2020年11月已经退出该公司董事长、执行董事成员职务。

  目前，恒大地产集团深圳公司拥有对外投资企业118家，多为房地产企业，包括恒大置业（深圳）有限公司、恒大碧波华府置业（深圳）有限公司、深圳市宝鸿房地产开发有限公司、深圳市心怡房地产有限公司、深圳市合胜房地产开发有限公司、恒大蛇口半岛置业（深圳）有限公司等。恒大地产集团深圳公司另有历史对外投资企业13家。

  恒大2021年半年报显示，其共拥有旧改项目146个，绝大部分位于大湾区。其中深圳区域62个，已立项项目21个，分布于南山、龙岗、龙华、坪山等区，旧改项目规划总建筑面积848.89万平方米。

  变卖旧改项目

  当前，在债务危机之下，恒大不得不变卖资产救急，开发周期长、资金沉淀大的旧改项目自然会被摆上货架。

  2022年10月，有市场消息称，招商蛇口将从恒大手中接盘深圳南山区原联合饼干厂城市更新项目，但持股比例、交易金额等尚未有明确消息。

  饼干厂是恒大南山湾厦村旧改的一期部分，已于2019年2月28日被全部拆除。恒大南山湾厦村旧改全称为“恒大海湾湾厦城市更新项目”，位于蛇口湾厦村和海湾村内，占地面积24.95万平方米，拟规划建筑面积131万平方米，项目估值高达75亿元，是恒大在深圳最有价值的旧改项目之一。

  12月，恒大再次变卖深圳资产，坪山正奇工业区城市更新项目易主，接盘方为深圳市安和三号房地产开发有限公司。该公司由安稳房地产开发有限公司控股，股权穿透后发现，深圳安稳三号房地产开发有限公司由深圳安兴一号投资合伙企业（有限合伙）持股99%，后者分别由兴业信托持股98%，深圳恒屿实业发展有限公司持股1%，深圳安居建业投资运营有限公司持股1%。

  在去年11月28日，深圳市安和一号房地产开发有限公司还以约75.4亿元的底价竞得位于深圳湾超级总部基地的原恒大总部地块。