文/乐居财经  杨宏彬

  “鲁商发展定位国内领先的大健康产业综合运营商，坚决向大健康业转型”。2022年中期业绩会上，鲁商发展管理层曾如是表示。

  之后，鲁商发展便开始推进房地产业务的剥离。在2022年11月中旬，鲁商发展发布提示性公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司。

  消息发布后，鲁商发展股价4连板，可见资本市场对其的看好。赶在2022年的最后一个交易日，剥离地产的草案正式出炉。而2023年的第一个交易日，资本市场再次给予其热烈反馈，1月3日，鲁商发展盘中一字涨停，报11.65元/股。

  12月30日，鲁商发展(600223.SH)公告称，将出售鲁商置业100%股权、新城镇100%股权、创新发展100%股权、菏泽置业100%股权、临沂地产100%股权、临沂置业51%股权、临沂金置业44.10%股权、临沂发展32%股权，以及该等公司的全部债权予山东城发集团。

  本次交易总价为59.06亿元，由山东城发集团以现金方式支付全部交易对价。由于山东城发集团为鲁商发展控股股东的全资子公司，因而此笔交易构成关联交易。

  通过本次交易，鲁商发展置出了原有的地产业务，将由双主业板块发展转型为以生物医药板块为主业，公司根据经营战略发展的规划和需求，将进一步集中优势资源发展生物医药板块相关业务。

  溢价剥离地产

  在剥离地产业务的同时，鲁商发展还向大股东小赚了一笔。

  根据财务报告显示，鲁商发展出售的8家公司股权及债权的账面净资产值约为58亿元，但交易价格却达到了59.06亿元，多了1亿余元。

  这与评估机构对于8家公司资产的评估值有关。具体来看，8家公司100%股权的账面净资产值约为14.91亿元，而评估值为21.34亿元，增值率达到了43.13%。其中7家的评估值是高于账面净资产值的。

  包括创新发展100%股权的评估值为1363.59万元；增值率达107.73%，鲁商置业100%股权的评估为10.23亿元，增值率为70.53%；临沂地产100%股权的评估值为1.73亿元，增值率为56.04%。8家被出售公司的股权对应的资产评估值为15.98亿元。

  同时可以发现的是，这8家公司股权的资产价值合计为仅仅占了交易总价的一小部分。大多数交易金额来自于债权，通过这一笔交易，鲁商发展收回了在地产业务的43亿元债务。

  8家被出售公司的股权及债权总体的评估值为59.06亿元，评估增值率为11.09%，以此为基础，决定了本次交易的总价。

  在剥离地产后，鲁商发展的财务指标受到了影响。以2022年10月31日作为基准日，剥离地产后，鲁商发展的总资产由590.92亿元，下降至107.51亿元，减少了483.41亿元。归属于母公司所有者权益由36.04亿元降至34.98亿元，仅减少1.06亿元。

  由此可见，剥离地产是甩掉了大部分的债务，对归母权益并无过多影响。而鲁商发展在公告中表示，归母权益下降的原因是主要为归还永续债 9 亿元影响，与本次交易无关。

  经营方面，在剥离地产前后，鲁商发展2022年前10个月的营收为104.15亿元及27.46亿元，减少了76.69亿元，但净利润方面，剥离地产前，鲁商发展2022年前10月亏损1.38亿元，而剥离后扭亏为盈，净利润达到了2.07亿元，可见地产对于鲁商发展的拖累。

  转型大健康

  事实上，早在2018年，鲁商发展就有了向生物医药等方向转型的想法。

  该年，鲁商发展以持有的泰安银座房地产开发有限公司97%的股权、东营银座房地产开发有限公司100%的股权、济宁鲁商置业有限公司100%的股权和支付部分现金的方式受让鲁商集团持有的福瑞达医药100%股权。

  2019年末，鲁商发展又以2.58亿元的价格，收购了山东焦点生物科技股份有限公司60.11%股权，坐上该公司第一大股东位置。资料显示，焦点生物是一家生产透明质酸的企业，成立于2012年3月22日，注册资本为1797.38万元。

  在收购了这两家公司后，鲁商发展确立了生物医药和生态健康产业双轮驱动发展战略。在生物医药板块，鲁商发展树立了“福瑞达”品牌形象，控股和参股公司拥有“润舒”、“润洁”、“施沛特”、“明仁”、“颐莲”、“善颜”、“伊帕尔汗”等多个知名品牌。

  从经营数据来看，生物医药确实比房地产有着更大的盈利空间。2022年中报显示，鲁商发展最主要的营收来自房地产及物业，期内该业务实现营收32.78亿元，占比67.8%，但毛利率仅为19.79%。

  反观生物医药及化妆品，两项业务实现营收分别为2.11亿元及10.12亿元，分别占比4.36%及20.94%，但两项业务的毛利率则分别高达54.1%及60.71%。

  多年以来，鲁商发展的净利润一直保持着稳定的增长。2017年-2020年分别实现1.28亿元、1.62亿元、3.45亿元及6.39亿元。直到2021年出现拐点，该年鲁商发展净利润3.62亿元，同比下降43.34%。

  这一年，鲁商发展其余业务收入均录得增长，仅有房地产业务营收下降了18.4%。2021年地产经营环境产生深刻变革，多数地产商经营受到影响，这或许也使得鲁商发展坚定了剥离地产的想法。

  三季度报告显示，鲁商发展实现营业收入85.29亿元，同比增长34.33%；实现归属于母公司所有者的净利润1.54亿元，同比减少69.44%。其中，旗下福瑞达医药前三季度实现营业收入18.62亿元，实现归属于母公司所有者的净利润1.25亿元。可见，其大部分的净利润已是来自生物医药。