文/乐居财经  严明会

  2022年接近尾声，华夏幸福的化债计划也按下加速键。就12月以来，其已经三次出售资产回笼资金，而他的交易对手，均是国央企。

  如今，华夏幸福一直备受关注的南方总部，其仅剩的核心资产也找到了接盘侠。

  12月28日晚间，华夏幸福(600340.SH)公告称，拟与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》，约定向华润置地转让下属4家公司股权，交易对价约124亿元。

  具体来看，交易标的包括，包括华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司100%股权，以及华夏幸福持有的前述标的债权。

  其中，标的股权转让价款为4元，债权转让价款124亿元，合计金额约124亿元。通过收购这4家公司，华润置地将取得武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目。

  华夏幸福表示，本次交易是基于化解公司债务风险，在《债务重组计划》总体安排下实施的，预计可为公司净回笼资金124亿元，相关资金将主要用于公司及下属公司金融债务偿付，有效推动公司债务重组落地实施。

  华润“捡漏”

  武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，是华夏幸福于2019、2020年前后拿下。

  当时随着吴向东的加入，华夏幸福迅速成立南方总部，并开始在城市更新、商业综合体等领域大举进击，风头无两。

  作为华夏幸福南方总部最核心的商业资产之一，该公司在2019年9月斥资116.25亿元拿下的武汉长江中心项目，更一度引起起市场轰动。

  不过随着华夏幸福危机的爆发，其南方总部的资产已经变卖的所剩无几。2021年6月，华夏幸福将其城市更新剥离出去，卖给了鹏瑞地产。

  商业地产上，北京丽泽项目和广州白鹅潭项目也已早早出售，及因地价逾期被收回。此次三个项目再卖给了华润置地后，该公司的南方总部资产几乎已被掏空。

  值得一提的是，这4家公司的股权，华夏幸福仅均以1元的价格出售，而主要交易价款均由债权构成。这不免引人好奇，这批资产资质是否不尽人意。

  从经营情况来看，这4家公司中，3家处于亏损。今年前9个月，华御江（武汉）的亏损额高达约11亿元，华御元（南京）则亏损了6.56亿元，华御汉（武汉）亏损较小，为7,476.39万元。只有华御城（深圳）有些许盈利，前9个月净利润为455.3万元。

  虽然经营情况不佳，但这4家公司似乎也没有到只值1元钱的地步。截止2022年9月末，4家公司的所有者权益为8.49亿元，归属于上市公司所有者权益约为2.96亿元。这样看来，华润置地的1元购确实捡了大漏。

  不过从评估情况来看却并非如此，根据评估机构给出的报告，标的所有者权益评估值为-4.53亿元，归属于上市公司的股权评估值为-10.6亿元。

  若从资产价值难以判断华润置地这笔交易是否赚到，那从债权方面便可确认这一点。

  目前，华夏幸福持有4家标的往来债权为142.33亿元，包括本金138.93亿元以及利息3.4亿元。然而，华夏幸福的售价仅为124亿元，相当于打了一个八七折。

  根据机构评估确定，归属于上市公司的标的股权评估值及标的债权账面价值合计金额为131.74亿元。按此计算，华夏幸福的售价让利7亿余元。

  华夏幸福同样在公告中表示，根据初步测算，本次交易预计形成税前亏损约 21.3亿元。

  虽然在交易中，华夏幸福有所亏损，但能成功回笼资金，摆脱债务，同时也能让项目能继续发展，或已是最好的结果。

  央企与国资的援手

  在与华润签订资产出售协议的两天前，华夏幸福才刚刚和国资企业做了一笔交易。

  12月26日，华夏幸福宣布，下属三家全资子公司分别与固安产发产业港投资有限公司、固安产发教育投资有限公司签署《资产转让协议》。协议约定，华夏幸福以9.99亿元转让名下所属四项资产。两位接盘方均为固安县国有资产运行服务中心旗下公司。

  根据公告，华夏幸福转出的资产包括：固安规划馆土地、房屋建筑及附属设施等；固安南区服务中心土地、房屋及相关附属设施等；固安环保产业港土地、房屋建筑及附属设施等；固安幸福学校（八中）土地、房屋及相关附属设施等。

  截至2022年月9月30日，上述资产的账面净值为8.43亿元，评估值9.99亿元。而两家接盘方加起来的资产总额只有120万元。再现地方平台对华夏幸福“蛇吞象”式的救助。

  时间回到12月初，与华夏幸福做交易的是大厂回族自治县财政局的全资子公司，当时其接盘了华夏幸福产业园等4项资产，该等资产的账面净值约为6.69亿元，售价6.93亿元。而截至2022年7月31日，大厂国宏的总资产只有2891.7万元。这两次交易的所得款项都指向了保交房。

  有了地方国资平台以及央企地产的出手，华夏幸福的化债或将更进一步，通过这三笔交易，华夏幸福合计回笼资金达140.93亿元。

  相关数据显示，截至2022年11月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计601.76亿元，《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计114.19亿元。

  境外美元债券方面，截至12月10日，持有境外美元债券本金总额84.14%的持有人（存续总额为49.6亿美元）已签署境外《重组支持协议》，其中持有原始债券本金13.15亿美元持有人选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。

  同时，华夏幸福吹到了政策暖风。股权融资开闸后，华夏幸福也宣布，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票。

  华夏幸福称，非公开发行股票的募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。