文/乐居财经  李奕和

  因大股东深铁集团临时提案授权发行股份，万科2022年第一次临时股东大会在经历四天的延期后，于12月16日下午举行。

  股东大会表决议案2项，其中，普通决议议案1项，即关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案；特别决议议案1项，即关于提请股东大会给予董事会发行公司股份的一般性授权的议案。

  此前11月21日，万科公告，董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，内容包括：公司新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具的授权。

  包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合。

  随后于12月1日，万科第一大股东深铁集团提请股东大会给予董事会发行公司股份的一般性授权，内容包括以单独或同时发行、配发万科新增A股或H股股份；批准配发新股数量不得超过A股/H股数量的20%，其中，包括但不限于普通股、认股权证、可转换债券及附有权利认购或转换成股份的其他证券等购股权。

  这两项议案，一项涉及万科发债融资，一项关于企业发行股权融资，在监管层对房地产信贷、债券、股权，甚至“内保外贷”融资持续放开的当下，显得非比寻常。当然也让这场股东大会，比以往更具指向意义。

  两项议案在12月16日召开的临时股东大会上审议通过。

  行业危机走过一年多，房地产企业正在迎来拐点。政策支持声浪一浪高过一浪，万科要如何把握行业回暖机会？同时提请授权发债和股权融资背后，万科在谋划什么？万科又如何看待这个持续回暖的市场？

  外界想知道，万科管理层，对这些问题如何回答。

  释疑股权融资

  一个引人关注的问题是，过去几年万科都有申请关于发行H股一般性授权。如在2020年5月及2021年3月，万科曾两次提请股东大会给予董事会发行公司H股股份的一般性授权。

  但当时都由董事会提出的方案，这次发行股份的授权是由大股东提出方案，其中有什么特殊含义？

  董事会秘书朱旭对此解释，这次的确是由大股东深铁集团向董事会提出的临时的议案。主要原因是万科在11月24日已发出股东大会通知，但随后，证监会有了五项对于房地产行业的调整优化措施，允许房地产企业进行股权再融资。

  万科经内部讨论，认为这对其是很好的机会，希望能抓住窗口期。但根据规则，只有持股3%以上的股东才能够在股东大会召开前十天提出临时提案。

  因此，万科就该方案跟深铁集团进行了协商，得到了深铁集团积极响应，并同意以大股东身份提出临时提案。

  在股东会上，大股东深铁集团也出席为万科站台。深铁总经理兼万科非执董黄力平表示，当前这个时点，开展股权融资有利于万科抓住面向未来的发展机遇，带来更好的发展。

  所以深圳地铁支持万科把握当前政策窗口期，以实际行动来支持房地产整个市场的平稳和健康发展，提振整个市场的信心。

  值得一提的是，此前曾有市场人士猜测，深铁集团作为临时提案提请股东大会授权董事会发行股份事宜，意在希望万科通过发行股份及支付现金等方式购买其所拥有的地产资产，以强化双方合作发展。

  但根据深铁集团方面的表态，深铁是否参与后续的发行仍有待确定。

  “我们会在发行方案确定后，按照中国证监会、香港联交所等监管机构法律法规，结合自身情况、市场状况来综合研判。” 黄力平解释道。

  另一方面，对于授权发行直接债务融资工具事宜，有投资者注意到，万科此前的再融工具授权额度都是300亿，今年授权额度500亿，有了不少增长。

  总裁兼首席执行官祝九胜对此介绍表示，债务融资工具的运用主要是为了改善债务结构和品种。万科旨在提升信用债在整个负债结构中的占比。

  一般而言，信用债的期限相对比较长，成本也比较可控；再者，它的用途也比较自由。这是万科的考量之一。

  其指出，万科的有息负债大概两年前境内信用债占比10%，今年在监管支持下平均每月都有20亿左右发行，现在境内信用债在整个有息负债占比大概在15%左右。“未来我们想继续提升到20-25%之间。”

  另一个考量则是，万科现有300多亿信用债在未来3年也会到期，其扩大了授权规模，也是为了偿付未来三年到期的债务。

  而在行业流动性依旧不足的情况下，考虑新增一部分做安全垫，增加流动资金以及支持其他相关发展机会，也都成为万科此次增加授权额度的重要原因。

  万科在财务上一直表现得相当稳健，现金流一直遵循四根支柱，收款管理、付款管理、流动性管理、信息报告。融资只是其中一部分。

  “我们最重要的是要从销售开始，把收款管理抓好。对于销售回款率，我们内部有严格的12个月滚动方法，我们不允许低于92.5%，我们内部回款率都希望超过95%。”祝九胜称。

  最后对于发行股份融资资金的用途，祝九胜表示，万科一直强调开发、经营、服务并重，这三类业务机会都会关注。从实际操作层面看，目前补充开发业务这块机会的概率可能高一点。

  “微光正逐步变为曙光”

  对未来市场的看法，似乎是万科管理层，每次公开露面不得不回应的问题。

  今年中期业绩会上，郁亮提到，市场恢复是一个缓慢而温和的过程。如今几个月过去了，他显然要更乐观了一些。

  “几个月前在中期会上说微光，这几个月下来觉得微光在逐步变成曙光。”郁亮说，现在来看，温和的程度比我们预期的还要更温和一点。比如11月份的销售回到今年4-5月的水平，这个有点出乎预料的。

  今年11月，万科实现合同销售面积207.4万平方米，合同销售金额304.4亿元。年内则累计实现合同销售面积2343.1万平方米，合同销售金额3772.2亿元。

  整个行业来看，政策面都在逐步向好，而且向好的力度、广度全面性超出了预期。

  “行业很多年没有发行股票了，现在也终于可以发行了。四箭齐发，还有政策在路上，包括刘鹤副总理也说行业是支柱行业了，上次我们行业被称为支柱行业还是2003年，20年之后行业又被看作支柱行业。”

  这些毫无疑问对市场都有正面作用。郁亮称。

  他也指出，目前表面看市场压力还是很大，但是政策面已经有了很大变化，对行业未来发展注入活力。同时尽管疫情下短时间内人员流动减少，但是社会活动复苏也是可以预期到的，随着社会活动恢复，房地产行业也同样受益。

  对万科自身而言，很多人说万科过去看空，今天看多。郁亮解释说，这种看法并不准确。

  “我们只不过在黄金时代稍微清醒一点、理性一点，在今天在市场本身压力比较大情况下，我觉得我们需要树立信心。”他最近经常跟同事分享一句话：悲观是一种情绪，而乐观却是一种思路。

  “与其抱怨天气如何，不如每天把地种好。无非就是说今天看种这个东西卖不出去了，我们种一点别的东西。”

  郁亮认为，万科过去一段时间做了两件事情，一是保证自己活下去。第二，不管市场如何变化，客户愿意买单的好产品好服务是万科的根本。“抓住这两条，市场如何变化都能够活下去、活得好、活得久，这是我对市场的看法。”

  “对业绩企稳有信心”

  2021年，行业经历前所未有的震荡和调整，房企业绩全面承压，万科业绩也遭遇历史上最大的挑战。其去年营业收入4528亿元，虽同比增长8%；但归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，大幅下降45.7%。

  这是万科净利润上市31年以来，继1995年、2008年后，出现的第三次下滑。郁亮在业绩会上为此道歉，并为2022年工作任务定调：止跌企稳，稳中提升。

  从2022年三季度报告看，万科业绩有所回升，但压力犹存。数据显示，今年1-9月，万科累计实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。

  在这场股东会上，管理层也给一众股东们抛出定心丸。祝九胜表示，“目前我们对实现业绩企稳还是有信心的。”

  他指出，虽然这一轮调整所涉及到的时间的长度、调整的幅度都超越了预期。但换一个视角，行业调整也倒逼了万科的潜力，经营能力在2022年得到了显著提升。

  在开发业务上，万科此前为应对下行的市场成立了开发经营本部，并做了两点改变：一个是集中管控，一个是统筹管理。“我们所有项目从拿地、投资、产策、设计、工程建造等这些环节都把整个集团力量进行拉通。”

  这些措施大大地提升了万科的管理能效。

  今年1-11月，万科一共拿了33个项目，总地价700亿，权益地价408亿。据执行副总裁兼首席运营官刘肖介绍，直观从效率看，万科从拿地投资起到首次开盘所需时间，33个项目平均是6个月，目前其中有23个已经开盘，运营效率节点跟投资可研报告吻合。

  另外从经营角度看，万科33个项目的净利率平均为12%，IRR普遍超过20%。“我们的投资可研报告的兑现率比较高，从这个角度来说我们心理更有谱一点。” 刘肖称。

  刘肖同时谈到投资策略方面表示，万科长期以来投资策略都是合理仓位，量入为出，目前仓位和结构都较为合理。“目前形势下确保经营安全还是比追求规模更重要，这是长期坚持的原则。”

  对于企业的中长期发展，祝九胜说，万科有三件事要把握很准或长期坚持：第一是我们要稳健经营，保持一贯的经营风格；第二，我们整个开发业务一定要保持在第一阵营；第三，我们要真正的实现从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重，这个转型我们是要坚决坚定完成。