文/乐居财经 杨宏彬

  “这肯定是个好赛道，我们起跑比较早。”

  做房地产起家的刘道明，在2014年接触到了装配建筑。至此以后，装配建筑业务在其心目中的地位越来越高，甚至已经超过让其起家的地产。

  在2017年，刘道明曾宣布，要将其掌舵的美好置业，由传统房地产开发企业向装配式建筑整体解决方案服务商转型，不再将地产业务作为主要投入板块。而到了2021年，美好置业直接表示，要逐步退出房地产领域。

  转型少不了旧业务的剥离与新资产的填补。今年以来，美好置业在清出地产的同时，刘道明也在为其注入新资产，但这一块资产，并不优质。

  12月14日，美好置业（00667.SZ)公告称，将向控股股东美好集团及关联方方武汉美纯收购美好建筑装配科技有限公司（下称“美好装配”）合共51%的股权，交易对价0元。

  在本次交易之前，美好装配分别由美好置业、美好集团、武汉美纯持有49%、45%及6%。而在2017年，美好置业与武汉美纯签订一致行动协议，在该年美好装配便成为美好置业控股的公司。

  武汉美纯由三名自然人发起设立。其中，普通合伙人袁厚剑现任美好置业审计部副主任；有限合伙人刘怡祥现任美好置业董事、财务负责人。

  在本次交易完成后，美好装配将由美好置业全资持有。美好置业表示，这将有利于公司进一步集中资源，抓住市场机遇，促进公司由传统房地产业务向以装配式建筑为核心的房屋智造业务的全面转型。

  收购导致归母权益缩水15亿

  将美好装配全资持有，美好置业可谓是付出了巨大的代价。

  美好装配系住建部认定的国家级“装配式建筑产业基地”的企业之一。拥有多个高级工程施工总承包资质以及工程设计建筑行业（建筑工程）甲级资质。2018 年以来，美好装配已投资建设 13个智能 PC工厂（其中9个已投产）。

  虽然在装配式建筑领域有一定成就，但美好装配的经营状况却难言乐观。2021年度公司实现营业额13.3亿元，年度净亏损达9.94亿元。2022 年 1-6月，美好装配营业额4.22亿元，净亏损额高达10.26亿元。

  更致命的是，美好装配近年来都处于资不抵债的窘境。截止2021年末净资产为-18.16亿元，截止2022年上半年净资产为-28.39亿元。

  企业经营不佳，面对债务纠纷是必然的。美好装配已经多次沦为失信被执行人。2022年6月-11月，美好装配4次被法院强制执行，执行金额约913.04万元。

  而根据企查查显示，美好装配涉司法案件294起，将近90%为被告身份。被执行总金额 6116.55万元，法人冯娴被限制高消费16次。

  再怎么看，美好装配也是一块烫手山芋，一般上市公司剥离还来不及，美好置业却还要全资控股。

  对于这场交易，美好置业给出的原因也非常“有趣”。为了支持美好装配的业务发展，美好置业计划2022年向其提供总额不超过56亿元财务资助，收取不超过10%/年的资金占用费。截至2022 年 11 月末，美好置业累计向美好装配提供财务资助52.84亿元，但美好装配实际已无力偿还借款。

  所以，美好集团和武汉美纯同意按照约定以0元对价将其所持有的美好装配股权转让给美好置业。

  根据2022 年第三季度财务报告测算，美好置业全资持有美好装配后，“归属于母公司所有

  者权益”将由 37.22 亿元减少至 21.84 亿元，减少约 15.38亿元。

  忍痛转型装配式建筑

  刘道明是非常看好装配式建筑领域的，所以在该领域的投入也非常舍得。

  2017年至2021年，美好置业集团计划投资100亿元，分批引进50条全球最先  进的装配式建筑生产线，欲打造世界最大规模预制构件生产基地。

  但目前，美好置业最主要的营收还是来自于房地产开发，2022年上半年地产业务的营收为23.21亿元，占比总营收的88.79%。而装配式建筑业务仅为2.64亿元，占比10.08%。

  若失去地产业务，美好置业的营收或会大幅下跌。不过，美好置业已经打定了转型的主意，已经不再拿地。截止2022年6月末，美好置业土储总面积为69.05万平，总建筑面积98.34万平。

  在装配建筑大额的投入，也并未让美好置业得到正向的回报。财报显示，2017年-2021年，美好置业装配式建筑业务的利润总额分别为-672.88万元、-1.94亿元、-5.98亿元、-10.29亿元、-9.94亿元，5年连续亏损。

  而自2017年开始，美好置业净利润便出现连续3年的下滑。2017-2019年，美好置业录得净利润6.64亿元、2.49亿元、6688万元。这期间不乏有装配业务的拖累。

  在2021年，美好置业直接出现大面积亏损，录得归母净利润-26.73亿元。2022年，美好置业的亏损仍旧在持续，前三季度亏损额7.84亿元。

  可见，处在转型期的美好置业日子并不好过。除了经营亏损外，美好置业还因债务问题官司缠身。

  9月8日，美好置业披露连续12个月内累计诉讼，累计涉案金额合计约为 8.4亿元，占公司最近一期经审计净资产绝对值的 18.69%.企查查显示，美好置业涉司法案件102起，被执行金额1717.56万元。

  因为美好置业的失信行为，刘道明今年两次被限制高消费。8月11日，美好置业因未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务，导致刘道明被限高，申请人为徐州利勃海尔混凝土机械有限公司。

  11月28日，刘道明及美好置业再次收获一道限消令，申请人为中建三局第二建设工程有限责任公司，执行法院为武汉市汉阳区人民法院，立案日期为2022年9月27日，案号为（2022）鄂0105执4988号。