文/乐居财经  李奕和

  “第三支箭”落地，房企股权融资事项也随即火速推进。

  11月29日晚间，福星股份（000926. SZ）和世茂股份（600823. SH）先后宣布拟筹划非公开发行股票融资事宜，成为首两家尝鲜“第三支箭”融资的房企。

  这当中的背景是，11月28日，证监会披露房地产5条措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

  这被认为是继信贷、债券之后，房地产 “第三支箭”——股权融资的正式落地。

  从2010年4月“新国十条”通知明确对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。到如今再融资窗口的打开，房企已经苦等了12年。

  以至于政策一开放，福星股份和世茂股份首先逮住股权融资的机会。双方在公告中，均有提及政策对融资事项的支持。随着时间的推移，未来房地产企业将持续加入这一行列。

  更多的房企已经在争相跟进，11月30日，大名城(600094.SH)亦发布公告，拟筹划非公开发行股票。这是继福星股份、世茂股份后的第三家房企。

  久旱逢甘露

  对于募资原因，福星股份在公告表示，为满足公司业务发展需要，进一步优化资本结构，提高盈利能力及综合竞争力。世茂股份也称，为满足公司业务发展需要，优化资本结构，缓解流动性困难，稳定公司财务状况。

  三家公司此次均拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，非公开发行拟发行的股票数量不超过发行前总股本的30%。

  至于融资用途，福星股份明确募集资金用于公司房地产项目开发。世茂股份募集资金用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。大名城的表示跟世茂股份相差无几。

  为这一刻，房企们已经苦等了12年。

  早于2010年4月，当时为抑制房地产投资过热，国常会提出“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监会暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。

  在此之后，A股房企股权融资基本停滞。虽然2015年1月，证监会宣布房地产再融资业务取消国土部事前审查，股权融资曾短暂重新开放。但在2016年7月，监管层为约束房企过度加杠杆融资，股权融资再次停滞。

  这些年里，A股房企成功上市的案例屈指可数。仅有2015年的绿地借壳上市，以及招商蛇口吸收合并招商地产上市、新城控股B股转A股上市。

  而在长时间排队的谋求“入A”者，绝大多数无功而返。如在A股资本市场大门外守候了6年，最终失望而归决定转战港股的万达商业，以及接连试图借壳深深房、嘉凯城，最后均已失败告终的恒大。

  对于政策的出台，IPG中国区首席经济学家柏文喜发文表示，证监会放开房企与涉房企业股权融资，政策力度在实质上远超之前的信贷、债券宽松政策，可谓房地产救市的“第三支箭”。

  其指出，如果恒大能挺到现在，那么借壳深深房回A圈钱是自然的，可能就不会发生资金链断裂，也不会以次生灾害的形式套牢和引爆苏宁与一众投资人和产业链的上下游企业了。

  等待市场拐点

  融资利好的持续释放，让近段时间以来地产股在资本市场的表现持续活跃。

  11月29日，A股地产股有近20只个股涨停，内房股最高涨幅也超过60%。11月30日当天，资本市场的狂欢仍在上演，除了宣布非公开发行股票融资的世茂股份、福星股份一字涨停，包括中国武夷、中交地产、京能置业等在内的逾10只A股也收获涨停板。

  “第三支箭”融资开放，给流动性危机下的地产行业，带来的影响是显而易见的。上述人士表示，股权融资除了可为房企提供增量资金之外，还可优化房企的资产结构与流动性，有利于房企再利用财务杠杆撬动夹层融资和债权融资来继续加大融资力度以获取更多的资金支持。

  “另外，放开股权融资，也有利于房企利用资本工具开展行业并购，以促进行业整体流动性的恢复，推动楼市回暖，从而让房地产行业尽快进入良性循环的轨道。”

  天风证券也指出，“第三支箭”的出台进有利于巩固行业的抗风险能力，加速民企不良资产出清，盘活存量资产，稳定行业投资预期和信心，行业迎来系统性支持和资产负债表优化。

  本次再融资可以直接用于补充流动资金、偿还债务，较此前纾困基金、专项借款、销售回款等方式对流动性的改善力度更大，国民企均将获得实质性帮助。

  但值得注意的是，房地产企业的“活水”除了来自于融资的开放，更重要的是来自于自身经营和造血能力的回归。也就是说，虽然融资在短时间内能激活房企现金流，但长时间而言，通过销售去化形成的经营性现金流，才是房企的水之源泉，木之根本。

  克而瑞数据显示，百强房企10月单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%；1-10月销售操盘金额的同比降幅，仍保持在44%的较高水平。市场仍需要时间去修复。

  当然，在这一过程中，当地产行业的流动性逐渐得到缓解，行业崩塌的信心得以修复。市场的回暖，只是时间的问题。而在市场拐点到来之际，房企的首要问题，是要先活下去。“第三之箭”的到来，给房企们争取了更多的时间与机会。