文/乐居财经 魏薇

  在房地产行业的危机时刻，央行的“第二支箭”射出后正中靶心，直指房企的现金流压力，将“合理融资需求”的大门缓缓打开。

  11月15日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行。而据银行间交易商协会今日（11月16日）消息，该公司拟发行首期30亿元中期票据，状态已为“预评中”。

  11月8日，交易商协会释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。

  资本市场闻声而动，地产股全线上涨，碧桂园、雅居乐、旭辉、新城等房企一度涨超50%。

  次日，交易商协会官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，目前，其首笔20亿元处于“已上会”状态。除美的置业和龙湖外，新城控股也在首批收益企业名单中。

  11月11日，新城控股对外发布公告称，拟向银行间交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。另外，旭辉、碧桂园、中梁等多家民企已着手申报第二批发行，金辉、雅居乐等民企则是在“积极准备中”。

  11月15日，交易商协会对外披露了合景泰富集团旗下广州合景控股拟发行13亿元中票融资初稿的相关消息。

  在储架式注册发行模式下，发债企业可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商，更有利于把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。

  完成注册后，企业还可结合具体融资需求在有效期内分次发行。资金用途方面，“第二支箭”发行产品除了偿还项目类贷款、偿还中票等境内直接融资等常规用途外，还可用于偿还外债。

  有业内人士表示，"第二支箭"由央行牵头，央行提供再贷款资金支持，点名支持 "包括房地产企业在内的民营企业发债融资"，传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。

  担保升级

  “第二支箭”并非最近新出的名词。2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

  此次交易商协会在债券渠道的支持，就是“第二支箭”，这支“箭”的应用在今年5月就已显现。当时，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城5家民营房企被监管机构选定为示范房企，获准通过信用保护工具的方式发行人民币债券。

  8月，来自国家队的支持升级，监管部门指示中债增对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，此措施可视为是对债权人权益保障力度最强的担保，相当于在债券发行人和投资者之间增加了一道保险。

  当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务。此次担保发行涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉、远洋集团、新城控股和金地集团六家示范性民企，但最后融资的总额尚未超百亿。

  同样是中债增参与发行，相比于之前，此次射出的“第二支箭”在通过担保增信、创设信用风险缓释凭证的基础上，新增直接购买债券的方式，以支持民企发债融资。

  11月10日，交易商协会发文表示，在“第二支箭”支持政策框架下，中债信用增进公司根据企业信用状况分档确定反担保比例。这也就意味着，根据企业资质、信用等级、财务指标的不同，中债增进公司将对房企进行分档，执行不同反担保比例。

  优质房企占得先机

  11月以来，政策方面对民营房企融资的力度明显加大，落地速度也更快。此次中债增进公司受理企业增信需求的方式较5月和8月的“名单制”更为开放，且意向表未明确限制接收时间，但申请增信发债的民营房企需要具备一定的资产、信用资源等。

  除上述政策支持外，近日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，内容包括稳定房地产融资、做好保交楼金融服务、推进受困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者合法权益、延长房地产贷款集中度以及加大住房租赁金融等六个方面共计16条措施，这也意味着官方对房地产融资的大方向从限制转向了支持。

  值得注意的是，优质房企是几轮发债的重点支持对象，碧桂园、龙湖、新城、美的置业几家房企均多次出现在示范房企之列。

  以龙湖为例，作为民营房企的标兵，龙湖有“行业信仰”之称。在财务上，龙湖连续多年保持着“谨慎克制”，“三道红线”连续6年保持绿档，得到了资本市场和监管机构的双重认可。

  10月底，吴亚军的辞任引发股价和债市价格大跌。在危机面前，龙湖自有一套预案。随后，龙湖方面增持700万股公司股票、买入2800万美元优先票据，并提前偿还未到期的85.5亿港元银团贷和3亿美元优先票据，用真金白银提振市场信心。

  至此，龙湖已提前偿还了全部2023年到期的海外美元债务。截止到9月末，龙湖在手现金净余额还有800亿元，其中包括215亿元的监管资金余额。

  今年1—10月，龙湖集团累计实现销售额1657.7亿元，销售面积1029万平方米。第三季度累计销售额达到597.5亿元，同比实现正向增长。期内共交付约7.5万套品质住宅，100%实现如期交付，其中超40%项目实现提前一个月以上交付。

  龙湖200亿、新城和美的置业各150亿，目前2500亿的额度，最后能落到房企口袋里的还是个未知数。但总归比没有强，能多融到一些钱，也就让房企多了一分熬过寒冬的希望。

  此前，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，已召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。当中明确，中债增进公司将继续加大对民企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债。