乐居新媒体 张琪 发自深圳 11月16日,最新商品住宅数据揭晓。
今天,国家统计局发布2022年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。10月份,70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加,各线城市商品住宅销售价格环比下降,一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。
10月深圳新房价格下降0.7%
二手下降0.2%
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10月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%,降幅与上月相同。其中北京和上海分别上涨0.4%、0.3%,广州和深圳分别下降0.3%、0.7%。
一线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。其中北京上涨0.1%,上海、广州和深圳分别下降0.4%、0.7%、0.2%。自参考价发布以来,深圳二手房成交量不断创新低,已连续15个月成交量跌破2500套,今年9月更是跌破2000套,且无反弹迹象, 预计未来一段时间仍将维持在低位。二手房价格持续下行,据深圳中原研究中心监测,目前深圳整体房价较高位已经下跌近2成,尚未见止跌迹象,继续下行态势明显。新房内卷严重,折扣也越来越普遍,新入市楼盘价格亦不断创近几年片区内新低,“片区最低价”字眼越来越常见,进一步10月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.6%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.3%和3.2%,降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.7%,降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。
近期,深圳中原通过选取全市关注度高的56个样本楼盘,其中47个为各区成交最为活跃的楼盘,来计算二手房价格压力值。“压力值”更通俗的理解为,二手房成交价能下跌的幅度,压力值为负数则代表超出2017年以后购房者的购房成本,即爆仓。最新成交均价已经低于近五年购房成本的楼盘共24个,东部占多数,少数西部楼盘,平均价格压力值为0.5%。最新成交均价高于近五年购房成本10%的楼盘有8个,南山、福田分别有3个,龙华、宝安各1个,多为高价豪宅项目。超八成样本楼盘,最多再能承受10%的跌幅。目前价格压力值主要分布在-10%-20%之间。其中,0%-10%分布最广,有24个楼盘在这之间,占比42.9%;其次 为-5%-0%,有10个,占比17.9%。-10%--5%有7个,占比12.5%。 56个楼盘中,价格压力值为正的有32个,占比57.1%,依然占多数,代表仍有超过一半的楼盘目前均价高于持有成本。但其中24个仅在0-10%之间,可以承受的下跌空间已经不大。而24个楼盘价格压力值已经为负,出现亏损。一旦平均价格再跌10%,即便不计算后续的贷款利息等成本,那么超过八成的楼盘价格也将低于持有成本。
相对于2017年,目前各楼盘均价大都实现了增长,但也有少数4个盘出现下滑,其中3个位于东部区域。涨幅前十楼盘, 皆分布在中西部,五个位于南山,四个位于福田,宝安一个。从涨跌幅区间看,上涨楼盘占比91.1%,大多分布在0%-80%之间。其中,上涨20-40%楼盘25个,占比44.6%,超过四成;其次为上涨10%-20% 和40%-60%,各为8个,占比14.2%。涨幅超过200%的有1个,为恒裕滨城花园。 可以看出,虽然近一年多以来深圳房价持续调整,但是2017-2021年上半年房价累计涨幅较大,大多数楼盘依然保持了较高的涨幅。对比目前成交均价与挂牌价,所有楼盘挂牌价都高于成交均价,挂牌价高于成交价5%-30%分布最广泛。其中,挂牌价高于成交价10%-20%分布最多,共有25个楼盘,占比44.6%。其次为20%-30%,共有16个楼盘,占比28.6%。5-10%有9个楼盘,占比16.1%。挂牌价高于成交价10%的占比80.4%。在市场持续低迷,挂牌量不断增多背景下,业主挂牌价远高于实际成交价成为市场趋势。从涨跌幅区间看,相对于2021年,上涨楼盘占比仅有10.7%。涨跌幅大多分布在-30%-0%之间。其中,下滑10-20%的 楼盘18个,占比32.1%;其次为下滑5%-10%,有10个,占比17.9%。过去一年多以来,深圳房价整体出现较大幅度调整,少数楼盘表现较好。随着调整的持续,预计价格跌幅将继续扩大。
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