文/乐居财经 李奕和

  今天的龙湖，值得记录。

  早盘，龙湖经历了股价的快速下杀，但显然，市值管理预案早已备好，它用一根长长的下影线，度过了新老交班的震荡。

  拉起股价的，是两个利好消息。

  10月31日午间，龙湖公告称，于当日提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元。同时，控股股东增持300万股，平均价格约为每股股份9.53港元。

  预判风险并提前应对，龙湖很擅长。就像10月30日傍晚，龙湖创始人、原董事会主席吴亚军在投资者会上，对现任龙湖管理团队给出的评价。“我非常相信龙湖的团队，他们做的都是长期思考，而不是忙于应付。”

  这是吴亚军将权杖交给仕官生陈序平后，龙湖举行的首场投资者会议。

  两天前，龙湖集团（00960.HK）发布公告，创始人吴亚军因年龄及身体的原因，辞任龙湖集团执行董事、董事会主席，董事会主席将由执行董事及首席执行官陈序平出任。

  此外，人力资源总经理沈鹰进入董事会，出任执行董事，董事会副主席邵明晓调任为非执行董事。

  作为公司的创始人，卸任之后的吴亚军，在龙湖的身份转为战略发展顾问。她将关注公司的商业模式，是否符合生意逻辑、能否寻找新的增长点以及如何规避风险。

  一直以来，龙湖作为民营房企的“示范生”，一举一动备受市场关注，何况是董事会主席更替这样的头等大事。

  在这场投资者会，吴亚军和管理团队谈及了很多，有交班背后的深层原因，有关于企业、资本市场的看法，更重要的，还有龙湖完成交班后的方向与未来。

  交班时刻

  龙湖的交班依然是这场投资者会的主要话题。吴亚军也开门见山，她再次提及交班的原因，是要将龙湖的公司化治理继续推进。

  她回忆起三年前带领管理层到美的参观学习的例子，美的创始人何享健和董事长方洪波，两个没有血缘关系的人，他们之间那种相互欣赏、相互尊敬、完全信任的关系，把吴亚军给震撼到了。

  这给她内心种下了一颗种子，“龙湖也要成为这样的标杆。”

  更重要的是，作为中国房地产少有的女性领军者，在事业和财富之外，家庭依然是她最重要的港湾。

  吴亚军会上再次提了卸任的个人身体原因。由于常年的糖尿病和甲状腺等疾病，她精力上已有些力不从心，“自己最近身体出了一些状况，一直都心跳过速，不太适合再继续工作，过去几个月也没有调整好。”

  而在两天前的龙湖合伙人大会上，吴亚军戴着墨镜，她刚做完眼部手术，“后续还要继续手术治疗”。

  她是龙湖的创始人、房地产的领军者，但同时也是一位平凡的母亲。吴亚军谈到，此前闺蜜陪她去医院看病，当拿到结果后，闺蜜说，如果再这样下去，你就无法看到自己孩子事业有成的那一天。

  “这句话，瞬间让我破防了。”吴亚军说。

  当过技术员，干过记者以及女性自身的感性和细腻，让她对家人、对人生有着更多的想法。

  这次交班，她认为，对于龙湖，这不是一个创始人的离开，不是一个损失，不是一个糟糕的事情，而是一段光明又美好的开始。

  而她，也有将更多时间可以养好身体，陪伴家人，照顾孩子，做力所能及的慈善。

  卸任之后，吴亚军作为大股东，仅保留了一个战略发展顾问的职务。

  据了解，龙湖新任董事会主席陈序平生于1982年，现年40岁，于2008年清华大学土木工程专业毕业并取得硕士学位，同年以仕官生身份加入龙湖集团。

  对于他的接班，吴亚军评价很高，“他在做项目总的时候，做北城天街的时候我就跟他深度交流过，我觉得他从投入度、从对龙湖的忠诚度和商业思路上是一个可造之才。”

  吴亚军提及，最近七八年，跟陈序平的个人交流非常多，一路看着他走来。

  去年7、8月份陈序平已经在集团总体整顿公司的组织状况以及执掌整个大的盘面，都是他在做，直到今年才正式宣布这个事情。

  吴亚军还说，原本计划要在今年中期业绩前后交接班，但8月初龙湖遭遇做空，销售额也没有回正，交接期也因此延迟至今。

  如今，龙湖度过8月的“黑暗时刻”，销售额同比回正，9月至今，在土地市场频频出手，拍得10幅地块，拿地金额超百亿。此刻交接班，也变得顺理成章。

  数据显示，龙湖集团第三季度实现全口径销售金额598亿，同比回正。9月10月在北京、上海、成都、合肥等高能级城市获取10块新地，累计投入超108亿元。1—9月实现经营性收入172亿，稳步增长。

  龙湖未来路

  一直以来，“自律得自由”是龙湖的内部名言。

  多年来，龙湖坚持不拿地王，也没有选择侵略性地大举收并购。此外，近年来房企搞多元化、转型热火朝天，做医美、做农业、造车、做乐园等等，业务跨界不胜枚举。而龙湖的赛道一直有着清晰的边界，聚焦在能力圈之内，不涉足无关业务。

  这份独有的理性和清醒，让龙湖在眼下艰难的环境下保持着良好的财务基本面。

  上半年，龙湖连续六年保持"三道红线"绿档，其中现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本进一步下降至3.99%。

  而行业融资成本低于4%公司仅有中海、金茂、华润以及龙湖。

  在过往的日子里，吴亚军称，“因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”她同时表达了对公司和资本市场一贯的看法：公司就像一个杯子，资本市场就是透过灯光，投到墙上的影子，资本市场出现波动是正常的。

  投资者会上，龙湖集团CFO赵轶表示，"我们对债务结构的安全度和扎实程度是非常重视的，市场有波动、周期有波动，今年这个时间大家都面临巨大压力，龙湖凭借一个非常优秀的债务结构熬过这个冬天，我们是非常有信心的。"

  其指出，龙湖短期负债占比较少，公司还会提前偿还即将到期的债务，通过这个方式减少债务压力。"我们正在安排公司的提前还债，如果顺利的话，明年到期的债务只剩200亿元左右，明年上半年到期债务几乎为零"。

  就在10月31日，龙湖公告，于当日提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元。同时，控股股东增持300万股，平均价格约为每股股份9.53港元。

  控股股东和管理层对企业的信心，除了来自多年的稳健经营，也来自对市场的提前预判和准备。

  董事会主席兼CEO陈序平提到，从去年8、9月份开始龙湖就洞察到行业的苗头变化，就着手进行了战略聚焦。在战略聚焦方面提出了两个重点，一个是城市聚焦，一个是航道聚焦。

  城市聚焦方面，过往龙湖去的城市68个，在这基础上，公司城市聚焦就梳理成为20个重点城市、14个机会城市和34个阶段性不会再投入的城市。

  航道聚焦方面，坚定整合为五个主航道，五个主航道的使命都是要实现现金流及利润回正，包括要实现收入及利润的有序增长。

  行业不确定性风险增加，内外部形势严峻，陈序平表示，“未来一年我们要做的事情就是会格外重视现金流，同时在这个前提下我们保证利润稳中有增。”

  而未来五年的时间，龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道产生的利润占比要过半，收入占到整个集团的30%。

  “到那个点的时候，应该说龙湖就完成了去地产化。十年之后，我们地产之外的经营性收入目标是要做到一千亿。” 陈序平称。