文/乐居财经  杨宏彬

  朗诗正逐渐加快转型的步伐，两个月内连续出售两栋大厦，持续减重。

  10月24日晚间，朗诗绿色管理（00106.HK)公告称，将出售上海朗松实业有限公司（下称“上海朗松”）100%股权予LAO VI CN Company VI Pte. Ltd.，交易对价约1.02亿元。

  根据公告，买方LAO VI CN Company VI Pte. Ltd.是于新加坡成立的公司，主要从事投资控股，为合伙企业La Salle Asia Opportunity VI LP的全资附属公司。La Salle Asia Opportunity VI LP为于亚洲进行投资的房地产机会基金。La Salle Asia Opportunity VI LP拥有广泛投资者群，由全球机构投资者组成，例如退休金基金。

  La Salle Asia Opportunity VI LP由La Salle Asia Opportunity VI GP Pte. Ltd. 管理，该公司为Jones Lang La Salle Inc. （简称“JLL”）全资附属公司，JLL为纽约证券交易所上市公司，中文名为仲量联行，一家专业从事物业管理、商业地产租赁及地产投资管理的全球性房地产服务公司。

  上海朗松的主要资产为上海黄兴大楼，该大楼位于上海市杨浦区黄兴路18号，业权面积11,427.24平方米，包含地上22层及地下两层。

  朗诗表示，持有投资物业赚取租金收入并非公司未来之主要发展方向。现阶段以市价出售该物业将有助巩固现金流量，进一步增强应对行业周期性风险的能力。

  仲量联行的算盘

  上海黄兴大楼的售价，是由其目前的价值减去上海朗松的负债净额所得出的。

  截止9月20日，上海黄兴大楼的估值为2.53亿元，而上海朗松预计在交付日期11月7日的负债净额约为1.51亿元，两者相减为1.02亿元。

  朗诗卖掉黄兴大楼，除了转型原因外，或还与上海朗松经营情况有关。2020年，黄兴大楼处于盈利，录得税后利润12万元，但在2021年出现大幅亏损，税后亏损额达258.9万元。

  不过，截止2022年6月30日，上海朗松的净资产约为1.14亿元，从这个角度看，朗诗出售黄兴大楼是亏损的，其也在公告中表明，出售上海朗松将录得亏损约5646.7万元。

  黄兴大楼是朗诗在2017年，通过上海联合产权交易所向中国太平洋人寿保险购得的，彼时代价为3.12亿元，按此计算，朗诗此次的售价差不多是打了3折。

  在出售黄兴大楼之前，朗诗还需解决上海朗松的债务问题。公告指出，上海朗松目前的股权处于质押之中。据企查查显示，上海朗松100%股权此前被质押给上海银行股份有限公司普陀支行及上海星先企业管理有限公司，但目前两笔股权出质均已无效。

  此外，上海朗松还有1.8亿元的现有贷款，以及向关联方借的8874万元借款，两笔均不是股东贷款。朗诗在解除股权质押后，还需要先将两笔贷款转化为股东贷款，再向上海朗松注资，使得股东贷款降低至1.47亿元，之后将由买方促使上海朗松归还股东贷款。

  由此可以看出，LAO VI CN Company VI Pte. Ltd.这一笔买卖做的十分划算，不仅低价买下了黄兴大楼，还不用承担其的全部贷款。而从朗诗的角度看，回笼资金的同时，通过这一笔交易也解决了1.47亿元的贷款。

  转型与解债

  上一次朗诗出售旗下大楼是在8月末。8月26日，朗诗绿色管理宣布，将出售上海融懋50%股权予阳光保险集团旗下的两家公司，交易对价约为1.38亿元。出售完成后，上海融懋的全部股权均归属于阳光保险。

  上海融懋旗下主要资产为北京船舶大厦项目，该项目位于北京市朝阳区十里河东三环南路100号，土地使用权面积5273.58㎡，建筑面积2.19万㎡，由已租予公众人士的办公室物业及商用物业组成。

  截至2022年6月30日，上海融懋净资产约为8.97亿元，50%股权对应价值4.485亿元，1.38亿元的售价同样是打了3折。至于出售理由，朗诗也表明了收取租金收入而不符合公司的业务模式，将通过出售专注于轻资产。

  近些年来，朗诗发力轻资产，由过去重资产的地产开发模式转型为代建模式。自2014年提出“轻装上阵”的转型战略开始，朗诗就大力开展委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务，同时，公司名称已由原来的“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色管理”，以此来表明其转型轻资产的决心。

  目前，朗诗向轻资产转型已经有了一定成果。

  截至2021年12月31日，由朗诗地产提供代建服务及进行小股操盘的项目有83个，总可售面积约378万方，可售货值预计超706.2亿元，占中国地区总可售货值的比重约91 %，基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型跨越。

  不过近期朗诗频繁出售资产回笼资金，除了加快转型外，也与债务有一定关系。9月30日，朗诗绿色管理就1.69亿美元未偿还票据进行交换要约。

  10月19日，朗诗绿色管理宣布，截至交换届满期限，本金总额为1.32亿美元的现有票据已根据交换要约进行了有效的交换提交，约占现有票据未偿还本金额的78.05%，仍有部分票据未完成展期。