文/乐居财经 魏薇

  这是一个本不该出现在公告里的内容。

  放在以前，可能很难想象，连代建合作项目的落地都成了利好消息。如今，在地产行业信心不足的当下，房企利用每一个细微动态，努力的向外界传递信心。

  10月12日，奥园发布关于控股股东刊发有关复牌进展的季度更新消息，主要公布了两个信息：一方面，由绿城管理代建的项目广州云和公馆落地；另一方面，截至2022年9月30日，中国奥园已与若干境内金融机构订立安排延长本金逾230亿元现有境内融资安排的期限，另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。

  7月中旬，奥园与绿城管理签署战略合作协议，由绿城管理对奥园的项目进行品牌管理输出，合作落地的第一个项目，就是广州奥园云和公馆。除此之外，绿城管理还在8月底接手西安奥园誉峯、重庆南川奥园公园壹号等项目的开发管理，包括规划设计、工程监理、建筑施工、营销策划等。

  有业内人士表示，绿城管理入场代建奥园的上述大盘项目，表明奥园在项目纾困方面迈出了实质性的一步。

  保交付方面，截止今年8月底，中国奥园在成都、武汉、南京、宁波、重庆、湛江、惠州等27个城市实现近19000套房交付，交付面积超190万平方米。

  奥园自救

  去年11月以来，中国奥园发生ABS延期兑付、信托贷款违约、理财暴雷等事件。今年1月初，随着一笔美元债违约，中国奥园正式对外宣布将启动全面债务重组。

  债务危机到来之前，奥园已经开始了一系列的自救行动。为了缓解流动性危机，奥园加大了资产处置的力度，去年下半年以来，先后处置了位于香港、加拿大等地的资产，陆续转让、退出了包括广东阳江、浙江湖州、江西九江、广西浦北、福建漳州等多处资产项目。

  在5月底，有消息称，山东能源集团对奥园集团进行尽调工作，并计划通过子公司持有奥园39%股权并成为中国奥园控股股东。但目前来看，并未有进一步发展。

  6月，对资金需求迫切的奥园选择将澳大利亚两家附属公司的股权变现，此次交易将回收现金1.05亿澳元（约合4.86亿元人民币），亏损额达约2.46亿澳元（约合11.4亿元人民币）。但这可以为其补充约1.04亿澳元（约合4.8亿元人民币）的资金需求。

  当时，奥园表示难以通过惯常渠道取得融资。为改善流动性，一直就中国及境外资产积极寻找潜在买家。

  销售端来看，今年1-9月，奥园累计实现合同销售额183亿元，相较于2021年同期大幅下降约81%。

  如今，有了绿城管理的加入，奥园可尽快实现复工复产和产品入市，从而促进资金回笼。

  抢抓“保交付”生意

  融资不畅、销售遇阻，在房地产行业的下行期，不少房企资金链断裂，导致项目无法按期交付，为了解决这一社会性问题，包括金融机构、政府等在内的部门介入纾困。但由于其自身并没有足够的开发能力，因此，包括绿城管理在内的品牌代建企业成为资方的合作首选。

  对于接盘“保交付”项目，绿城管理可以说是驾轻就熟。这两年来，绿城管理在轻资产的前提下，多次入局并购类项目、重组类项目、破产重整类项目。

  去年下半年，在恒大遭遇危机时，中粮信托接盘恒大在江苏江阴的项目股权，将项目交给绿城管理进行后续开发管理工作。除此之外，绿城管理还受河北唐山国有企业委托，为当地某破产重整项目提供后续代建服务；在广西柳州，参与广西官塘投资发展有限公司破产后的重整计划。

  在今年的中期业绩发布会上，绿城管理CEO李军也透露了中短期代建行业的发展方向：“为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点，绿城管理将参与各阶段不良项目纾困，积极助力‘保交付’。”

  2020年之前，绿城管理的甲方客户多为政府和国企、中小型民营房企；但从2021年开始，客户名单中第一次出现了银行等金融机构。这部分代建项目，主要是银行和AMC等资方从出险房企处接盘的烂尾项目。

  截至今年中期末，绿城管理的私营企业委托项目只占不到 25%，地方政府、国有企业与金融机构的委托项目占比已经超过了 75%。