文/乐居财经 李奕和

  市场下行带来的风险，让开发商对旧改与城市更新保持绝对的谨慎。

  去年至今，房企退出旧改项目以确保流动性的例子不在少数，旧改领域的易手与买卖时常见诸于报道。一些不舍将项目彻底拱手相让的地产商，也在想方设法引进合作方开发，以尽可能减轻肩头上的“重负”。

  10月6日，路劲（01098. HK）就披露公告，为旗下深圳重建项目引入合作方。当日，路劲、利基、耀贵及启智就项目的发展订立投资协议。

  各方角色上，耀贵、启智分别作为卖方与买方。路劲作为耀贵在投资协议项下责任的担保人，利基则作为启智方的责任担保人。

  据此，耀贵同意向启智出售项目公司彩喜公司20%销售股份（价格为港币1.57万元）以及销售贷款（本金金额为港币8亿元），总代价为港币800,015,700元。

  完成后，耀贵及启智将分别拥有项目公司80%及20%的权益，并将继续为路劲的附属公司。彩喜公司主要在深圳持有一个名为海涛花园的城市重建项目，其由路劲在2014年开始收购，并在2019年入账列作路劲全资附属公司。

  根据协议，路劲将向项目公司提供额外股东贷款，当与紧随完成后应付路劲集团的现有股东贷款合计时，累计金额为32亿港元。而目前，路劲集团已在该项目垫付本金金额21.34亿港元股东贷款，但项目仍处于安置及拆迁阶段。

  涉足进入8年，项目仍未进入实质建设阶段，这或许是路劲急于引入启智合作的主要原因。

  牵手关联方推进八年旧改

  与许多房企转让以及引入独立第三方不同，路劲此次拉来的合作伙伴是其的关联方。

  资料显示，买方启智的全称为启智环球有限公司，为利基控股有限公司的间接全资附属公司，后者则由惠记透过附属公司持有56.76%的股份。而同时，惠记还是持有路劲44.92%股份的控股股东，交易双方构成关联。

  目前，单伟豹持有惠记31.68%股份，并任董事会主席、执行董事；单伟彪持有惠记37.19%股份，并任董事会副主席、行政总裁、执行董事。

  据了解，利基控股主要在香港及内地从事承接建造工程项目，并从事环境及废物处理，以及海事工程。其此前与路劲的合作并不多见。

  这次合作，双方目标指向一个由路劲持有多年的旧改项目。根据公告，项目公司彩喜通过旗下公司全资拥有深圳市盛世盈丰投资发展有限公司（以下简称“盛世盈丰”），其为深圳海涛花园城市重建项目的发展商。

  位于深圳市盐田区海涛路58号的海涛花园，兴建于1980年代，其涉及拆迁安置合共58栋住宅楼宇及部分商业设施，覆盖发展地盘面积4.43万平方米（规划建筑面积24.3万平方米），以及于其后重新开发该地块。

  2014年4月开始，路劲集团从第三方手中分阶段收购盛世盈丰，最后自2019年起入账列作路劲的全资附属公司。当时，路劲对该公司的原收购成本为人民币5.5亿元，并成立管理公司盛世盈丰物业（由盛世盈丰全资持有）管理地块上现有的住宅发展项目。

  根据目前的发展计划，待取得相关监管批准后，该项目包含一个新的物业发展项目，其中22.38万平方米建筑面积作住宅用途，1.26万平方米建筑面积作商业用途以及6600平方米建筑面积作配套公共设施用途。

  只不过，经过多年的推进，项目仍未进入实质建设阶段，还在安置及拆迁阶段。

  据了解，海涛花园早在2010年被列入深圳城市更新单元第一批计划，成为旧住宅区更新改造的试点项目，并在2016年正式启动搬迁工作。但因业主失联及部分业主不满开发单位拆赔条件等原因，项目进展缓慢。

  公告显示，于2022年8月15日，路劲已妥善重新安置或签约重新安置该地块上1281名业主中的95%以上，占建筑面积的95%以上。

  路劲表示，于拆除地块上现有楼宇后，将可正式为项目申请相关规划及施工批准，并与有关国有土地当局订立土地使用权出让合约，届时公司将成为地块土地使用权的拥有人。

  其预计，项目计划到2023年底前开始拆迁及建设工程，并于2025年预售住宅项目单位。

  已垫资21亿，下行市场的新选择

  在地产行业，城市更新跟商业地产一样，有着开发周期长、沉淀资金量大的特点。房企在市场恢复仍需时日、流动性持续承压的大环境下为旗下旧改项目引入合作方，很好地减轻了资金压力。

  对于该笔转让，路劲也表示，投资协议项下的转让事项将使路劲集团能够按正常商业条款或更佳条款释放其于该项目的20%权益的现金价值。这些现金可投放用作路劲集团的营运资金。

  在多年的推进中，路劲已在该项目已投入巨量资金。数据显示，截止2022年8月，路劲集团已向项目垫付本金金额21.34亿港元的股东贷款。

  据了解，为完成重新安置及拆除工程及后续开发工程提供资金，路劲集团预算项目截至2023年12月及2025年2月底的总融资（包括外部融资）还将分别达45亿港元及59亿港元。

  巨额的投资量面前，为项目引入合作方，不仅将分摊项目在市场下行周期面临的不确定风险，也将减少路劲在项目后期开发的现金支出，更好地保持流动性。毕竟，中报数据中的路劲，其现金流压力有所增大。

  2022年上半年，路劲实现物业销售合共人民币143.40亿元。期内，实现收入49.72亿港元，同比增0.48%，溢利4.68亿港元，同比减少27.5%，而归属股东净利润8543万港元，同比更下降73.72%。

  财务方面，路劲上半年流动负债项下的银行及其他贷款127.52亿港元，相比2021年底的79.23亿港元，半年时间增长了60.95%。与之对比，路劲期内持有的现金结余则从去年同期的223.34亿港元，下降为103.7亿港元。存在较大的短期偿债压力。

  由于融资条件紧张，购房者信心疲软，穆迪近日预测，路劲的合同销售额将从2021年的490亿元人民币分别下降到2022年的340亿元人民币和2023年的300亿元人民币。这些因素将削弱公司的运营现金流和流动性。

  该机构将路劲及其全资融资工具的评级展望从稳定下调至负面。不过，尽管融资条件充满挑战，穆迪预计路劲在未来12-18个月内将保持充足的流动性。其认为，该公司的收费公路业务将有助于缓解其房地产开发业务的波动性。

  于上半年，路劲运营收费公路项目包括位于国内的五条高速公路及位于印尼的三条高速公路，总里程逾600公里。期内，高速公路项目路费收入18.20亿元。刚过去的9月27日，路劲还以19.81亿港元代价收购印尼爪哇SB高速公路的特许经营权，全长75公里。收购将进一步壮大其房地产开发外的公路业务。