文/乐居财经 严明会

  三个月的等待之后，世茂债务重组传来了好消息。

  10月3日，世茂集团（00813. HK）发布了季度更新公告，披露其独立调查、业务运营及重组进展的最新情况。其中至为重要的是，世茂集团一笔超百亿港元的再融资取得了进展。

  据了解，作为保护香港九龙大窝坪项目价值工作的一部分，世茂集团于2022年9月初成功与大华银行（作为安排人）就港币103亿元的贷款融资订立融资协议，以取替原有项目贷款融资。

  项目由世茂集团在2015年9月拿下，地块占地面积2.04万平方米，可建筑面积6.99万平方米。再融资安排旨在促进该项目的持续施工，其可能构成债务重组补充增信措施资产包的一部分。

  大华银行作为世茂香港九龙大窝坪项目几个债权人之一，此前曾因世茂违反贷款条款的缘由将其诉至法院。但随后双方已达成和解，至今超百亿全盘接下项目贷款，债权人对出险房企的态度正在发生转变。

  事实上，不仅是世茂，经过长时间的博弈与自救，更多房企也都获得了大部分债权人的支持与配合。基于此，近段时间以来包括融创、龙光、佳兆业、恒大等房企都披露了相关债务重组的进展。

  获103亿港元再融资

  7月3日，世茂方面曾披露其于新加坡证券交易所发行上市的本金总额10亿美元优先票据，已于2022年7月3日到期，但尚未支付债务项本金及利息。该美元债利率4.75%，当时披露的本金以及应计未付利息总计10.2375亿美元。

  于此事件，世茂在季度更新公告表示，正与财务及法律顾问积极推进境外债务重组工作，并持续与各类债权人进行建设性对话，包括但不限于由该公司发行以美元计值的优先票据的持有人、境外银行贷款人及其各自的顾问。

  这些举措，旨在稳定局势、缓解当前流动资金事宜及寻求实施一个能公平对待债权人并保障所有相关方利益的潜在重组。

  此外，世茂集团正与债权人及其顾问紧密合作及定期沟通，以对公司核心业务进行有序且必要的尽职调查，讨论境外债务潜在可行的重组建议方案。鉴于其规模及复杂性，尽职调查工作仍在进行中。

  在债务重组的关键节点上，与大华银行达成的103亿港元再融资，被世茂认为是可能构成债务重组补充增信措施资产包的一部分。

  这主要体现在，来自大华银行超百亿港元的再融资，将保障香港九龙大窝坪项目的开发的顺利进行，项目释放的价值不仅将使其能够偿还项目债权人的欠款，来自优质标的的增信加持，也将提升起其境外债务重组方案通过的可能性。

  值得一提的是，大华银行原本就是世茂香港九龙大窝坪项目的债权人之一，此前，市场已传出其将收购该项目贷款的消息。

  2015年9月，世茂集团击败长实地产、新鸿基、恒基、会德丰等香港老牌地产企业，以总价70.2亿港元夺得香港九龙大窝坪延坪道住宅地块。该地块占地面积2.04万平方米，可建筑面积6.99万平方米。在寸土寸金的香港而言，像这样超2万平方米的纯宅地，相当罕见。

  两年后的2017年，世茂集团就上述项目的开发与交通银行（香港）、工银亚洲以及大华银行等多家银行签订了100亿港元的建设贷款。而大华银行在这笔贷款中出资16亿港元。

  2021年12月，世茂曾对这笔贷款进行展期，最新到期日为2024年7月。而根据市场消息，今年7月，大华银行就该笔贷款控告世茂集团违反贷款条款。不过双方最后达成了和解。

  随后9月，市场传出大华银行购买世茂香港九龙延坪道项目100亿贷款的消息。如今，世茂集团的一纸公告，也可以说是对当时传言做出了正式的回应。

  确保业务稳定可持续营运

  除了债务重组，世茂集团还在季度更新中披露了独立调查、业务运营方面的最新情况。

  于公告日期，世茂集团核数师中汇安达会计师事务所正在审核其截至2021年12月31日止年度的业绩。其董事会及管理层将继续与核数师紧密合作，以尽快刊发2021年全年业绩及年报以及2022年中期业绩及中期报告。

  由于无法按时披露年报，世茂集团股份于2022年4月1日停牌。今年7月15日，港交所向世茂下发复牌指引，内容包括刊发所有尚未刊发财务业绩；就前任核数师罗兵咸永道会计师事务所提出的事项进行适当的独立调查；以及进行独立内部监控检阅等。

  对此，世茂在最新公告称，已委任罗申美企业顾问有限公司就前任核数师罗兵咸永道会计师事务所提出的事项进行独立调查。此外，该公司亦已委任中汇安达风险管理有限公司就其内部监控系统进行独立内部监控检阅。

  独立调查及内部监控检阅的结果，该公司将在可行情况下尽快公布。

  在经营业绩方面，于2022年6月至8月期间，世茂累计合约销售总额225.2亿元，累计合约销售总面积140.15万平方米。今年1-8月，世茂集团已实现合约销售总额567.9亿元，实现合约销售总面积351.64万平方米。

  世茂称，将继续专注于完成及交付物业项目以及改善销售业绩，以确保业务稳定且可持续营运。

  为了尽可能缓解流动性，世茂集团的出售动作也持续不断。

  8月31日，世茂集团转让下属4家项目公司股权给华润置地，总金额33.16亿元。这些项目公司其中两家，旗下资产为北京市丰台区南苑乡分钟寺村的L-39地块和L-41地块。另外两家则分别是该两宗地块所开发物业的室内装修公司。

  北京丰台区分钟寺的L-39、L-41两地块最早由合生创展在2020年5月拿下，随后该公司在地块引入了世茂等企业参与开发。如今，世茂再一次将项目公司股权转给了华润置地。

  此外同于8月，世茂两年前以13.76亿拿下的佛山陈村“世茂国风滨江”项目也已引入中诚信托。据统计，从2021年下半年至今，世茂积极处置多处资产化解债务危机，包括已公告的香港维港汇项目股权、黄浦路229号地块、广州亚运城股权、上海外滩茂悦大酒店，另还有上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等近20处资产。

  市场的期待

  去年下半年以来，出险房企们的积极努力自救，已经收到较好的效果，好消息也不断传来。除了世茂，包括融创、龙光、佳兆业、恒大等房企最近都披露了相关债务重组的进展。

  此前9月消息，融创已开始与债权人小组顾问积极沟通初步重组方案，目前很大部分债权人对公司通过债务重组表示支持，计划在2022年年内对外公布重组方案。

  同月，龙光向部分债权人推介重组逾60亿美元离岸债务的提议草案，包括公共债券、私人票据和一些银团贷款，消息称，其债务平均期限延长至逾5年。

  而在7月，备受关注的恒大也披露境外债务重组工作进展，预计尽职调查工作将在近期基本完成，并希望在2022年内尽快公布具体重组方案并取得积极进展。

  佳兆业方面也称，已与若干境内金融机构订立安排延长其若干现有借款的期限，其已引入品牌方盘活若干项目的建设与销售。

  一个明显的现象，在房地产债务暴雷的喧嚣过后，债权人的态度正在悄然发生变化。一部分债权人已从起初的对峙走向与出险房企的合作，在这一基础上表示谅解并提供力所能及的支持和帮助。

  如，从一开始的诉至法庭，到达成和解，再到以103亿港元全盘接下项目贷款，大华银行与世茂的例子便是很好的例证。

  事实上，房企经营回归正轨、“造血”能力恢复，最后让各方债权人的权益得到保障，这是各方都更愿意看到的结果。市场也期待更多房企债务重组传来实质性进展。

  从市场端而言，近来的行业似乎已有回暖迹象。克而瑞统计数据显示，2022年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%；同比降低25.4%，降幅较前几月有进一步收窄。

  随着房贷款利率、公积金贷款利率下调，以及换房退个税等政策出台，地产的政策底部已经显现。进入四季度，该机构认为在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳。