文/乐居财经 杨宏彬

  一荣俱荣，一损俱损。

  房地产业流动性危机的爆发，导致上游企业建筑设计业的日子也不好过。收不回的款项，已经让他们不堪重负，无奈之下，只得让房企以资抵债。

  9月22日晚间，尤安设计(300983.SZ)发布公告称，拟与绿地控股、保利集团、大众置业、融创中国、中国金茂、中粮集团、宝能集团以及他们控制下的企业（简称“债务重组人”），进行债务重组。

  债务重组人拟以其开发建设的总计建筑面积17,213.35平方米的144项已建成和在建商品房，作价约2.95亿元，用以抵偿其所欠付尤安设计的设计咨询费合计约2.95亿元，差额98862元由尤安设计以现金方式结付。

  截止2022年8月31日，本次债务重组所涉尤安设计的债权已计提信用减值损失合计5196.43万元，该等债权在尤安设计账面的净值约为2.43亿元。

  尤安设计表示，此次债务重组是为了为减少应收账款的坏账损失风险，防范因房地产市场调整产生的下游客户流动性危机带来的应收账款信用风险。

  换房144套

  根据各债务人结欠尤安设计的款项来看，绿地控股为本次债务重组中最主要的债务人。其欠付设计费项目企业数量达111家，重组债权金额约为2.61亿元，占债务重组总额的88.47%，对应设计合同数量237份。

  因此，绿地所拿出的抵债的资产也是最多的。共拿出119套商品房，房产面积14712.72平方米，抵债作价2.61亿元，但该等资产的评估价只有2.24亿元，相差了3700万元。

  同样的，大众置业所拿出的11套房产抵债作价2070.35万元，但评估价只有1525.36万元；融创中国拿出的7套房产抵债作价447.76万元，评估价为445.86万元；宝能集团拿出的2套房产抵债作价379.74万元，评估价343.72万元。

  包括绿地在内，这4家房企所拿出的房产评估价均低于抵债金额。只有保利集团、中国金茂、中粮集团分别拿出的3套、1套、1套房产评估金额，高于抵债金额。

  所有抵押房产的资产评估价值为 2.52亿元，评估值低于抵债房产的作价2.95亿元，差异率为14.61%。

  尤安设计表示，为尽快实现现金回流，公司经审慎考虑后认为：对部分客户的资产抵偿作出适当让步，以债务重组方式来化解应收账款的回款风险是实现资产安全的最佳办法。公司预计因本次债务重组而增加的税前利润合计为885.47万元。

  待抵债房产交付尤安设计，并取得相关房地产权证后，尤安设计将根据抵债房产所在地房地产市场情况，通过委托当地房产经纪机构的方式尽快进行处置，以确保经营资金及时回笼。

  殃及池鱼

  城门失火，殃及池鱼。房地产业雷声阵阵，而建筑设计业则是池鱼中的一员。

  招股书显示，尤安设计与绿地控股（600606.SH）、保利集团（600048.SH）、中国金茂（00817.HK）、碧桂园（02007.HK）、万科集团（02202.HK）、融创中国（01918.HK）、华润置地（01109.HK）、龙湖集团（00960.HK）、中冶集团（601618.SH）等众多国内房地产企业均建有长期合作关系。其中，绿地控股为其第一大客户。

  背靠多家百强房企，尤安设计自然也感受到了房地产的红利时期。

  2018年-2021年，尤安设计营业收入为7.3亿元、8.54亿元、9.26亿元及9.55亿元，净利润为1.28亿元、2.65亿元、2.92亿元及3.04亿元。营收净利都处于连年增长。

  但由于受下游房地产行业调整的影响，2022上半年建筑设计行业出现受托设计业务大幅减少、项目开工延迟、业务资金回笼乏力、市场竞争加剧等方面的困难局面。

  至于影响，可从尤安设计的经营情况窥视一二。2022上半年公司实现营业收入2.23亿元，同比下降51.76%。实现归属于上市公司股东的净利润为-679.41万元，同比盈转亏。

  财报显示，尤安设计的应收账款是在逐年增长的，2018年仅为3.65亿元，到2021年已经增至7.72亿元，三年时间已经翻倍。同时，尤安设计多次提到房地产客户集中和应收账款坏账的风险。

  事实上，受到房地产市场影响建筑设计公司不止尤安设计一家。4月25日，中泰设计提交了终止创业板IPO的申请。

  据了解，中泰设计高度依赖房地产，前五大客户分别为融创、恒大、北大资源、诺仕达和德商，均为房地产开发商。截至2021年底，中泰设计对恒大的应收款项余额为3229万元，其中已全额计提坏账准备的应收款项高达2856万元。

  去年12月，递交招股书近4个月的洲宇设计遭遇证监会40问，其中便包括应收账款、客户集中度、关联方资金拆借等问题。

  招股书显示，洲宇设计2021年净利润1.1个亿，应收账款和票据却接近3亿。其前五大客户为蓝光发展、融创、龙湖、绿地、新希望。已暴雷的蓝光作为洲宇的第一大债主，截至2021年6月30日，包括应收账款、应收票据等各类款项在内共欠了洲宇高达7589.43万元。