文/乐居财经 魏薇

  民营房企接连暴雷，信用坍塌，资本市场信心受挫。在房地产行业尚未回暖的当下，融资依旧是摆在房企面前的一道难题。

  克而瑞统计数据显示，2022年8月，100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%。境外资本市场近乎停滞，境内发债主体仍然基本为央企国企和部分经营情况良好的民营房企。

  好消息是，房企融资端的积极信号不断释放。5月，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股5家优质民营房企被纳入“示范房企”名单，并由中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）及金融机构为房企发债提供信用风险缓释工具。

  艰难时期，信心比黄金更重要。

  8月，为了增加投资人信心，“国家队”的支持再升级。监管部门指示，中债增对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉、远洋集团、新城控股和金地集团六家示范性民企。

  可以看出的是，资金更多的在向优质规模房企倾斜。据乐居财经不完全统计，8月下旬以来，包括龙湖、旭辉、碧桂园、美的置业、新城控股在内的5家房企成功发行中期票据，中债增均提供了全额担保。

  9月21日，中骏集团对市场消息称其“拟发一笔境内中债增担保债券”做出回应，表示一直有在积极沟通，但目前还没有具体落地的细节。

  融资加速

  监管部门所提及的中债增是什么样的存在？

  资料显示，中债增是国内首家信用增进公司，2009年，在人民银行指导下，银行间交易商协会联合中石油、国网英大、中化股份、北京国有资本、首钢集团、中银资产等联合发起成立，信用增进收入占比超过五成。

  在中债增的客户名单中，地方城投公司占据了主要位置，极少有房地产企业，尤其是民营房企。这一现象在今年5月被打破，8月以来，中债增进一步为民营房企提供担保。

  8月25日，龙湖率先发行一笔规模15亿元的中票，发行期限为3年，票面利率3.3%。由中债增全额担保。

  9月5日，美的置业发行2022年度第三期中期票据，发行规模10亿元，发行利率3.33%，期限3年。由中债增提供不可撤销的连带责任保证。

  9月9日，新城控股发行2022年度第二期中期票据，发行总额10亿元，发行利率3.28%，期限3年。同样由中债增提供不可撤销的连带责任保证。

  9月19日，碧桂园地产完成2022年第一期中期票据发行，发行总额15亿元，发行利率3.2%，期限3年。在中债增的支持下，认购倍数达2.86倍。

  据悉，碧桂园已于2022年2月完成中期票据注册，本金金额为50亿元，第一期发行后还剩下35亿元。今年的中报业绩会上，碧桂园管理层表示将在年内全部发行完毕。

  9月18日，旭辉曾公告，拟将于或大约于2022年9月21日在国内公开发行2022年度第二期中期票据，由中债增提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。该笔债券发行规模不超过12亿元，期限三年，固定票面利率将根据簿记建档结果确定。截至发稿，未有进一步信息披露。

  担保不可少

  此次提出的“全额无条件不可撤销连带责任担保”，可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施，相当于在债券发行人和投资者之间增加了一道保险。当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务。 

  房企需要资金，担保方需要保障，但未来如何，谁也说不准。为控制风险，中债增主要以“担保公司担保、第三方保证担保、股票质押、股权质押、房产土地抵押”等形式作为风险缓释措施。

  据悉，中债增此轮提供全额担保的几家公司，均向中债增提供了风险缓释措施，即中债增对房企发行债券提供全额担保，房企通过第三方或实物资产进行反担保。

  在美的置业发行的该笔票据中，美的集团对担保方提供了反担保；龙湖和新城的中票发行方均向中债增提供了相应的不动产资产作为反担保抵押物；碧桂园则是将相应的实物资产抵押给佛山交投、佛山地铁投资等两家佛山市城投公司，由两家城投公司为中债增给碧桂园提供反担保。

  目前来看，全额担保发债仍然不能完全解决融资难题，但在一定程度上给予了房企时间和空间，也给予了市场更多信心。