文/乐居财经 杨宏彬

  “我们制定了‘保内、缓外、瘦身’三年计划，推进景瑞的转型”。在景瑞控股成立29周年之际，联席主席、执行董事、首席执行官闫浩为公司定下了发展战略。

  所谓“瘦身”，就是通过盘活低效资产和非核心资产，实现资产盘活和缩表出清的目的。而闫浩话音刚落不久，景瑞的“瘦身”行动便开始了。

  9月14日，景瑞控股（1862.HK）发布公告称，将向郑嘉豪及上海宏伊企业集团有限公司（下称“宏伊集团”）出售苏州璟誉谘询管理有限公司（下称“苏州璟誉”）100%股权及股东贷款，交易对价1.04亿元。

  据查，买方宏伊集团成立于2008年6月5日，注册资金1亿元，郑育健任法人代表，公司由陈美卿持有98%，张吉顺持有2%。公告显示，另一买方郑嘉豪为宏伊集团主席的儿子。

  被出售的苏州璟誉成立于2017年4月1日，注册资金1000万元，孙超任法人。根据公告，苏州璟誉的主要资产为位于中国苏州市三香路6号的商业大厦，总建筑面积为12,081.20平方米。

  景瑞控股表示，出售事项将帮助缓解本集团的流动资金问题。所得款项将用作一般营运资金。

  宏伊集团“捡漏”

  此次出售苏州的商业大厦，景瑞控股对回款要的是比较着急的。在协议签署当日，其附属公司就已经收到了1200万美元的按金。

  同时，若宏伊集团能在2022年12月31日之前结清款项，景瑞控股还将给予其500万元的额外优惠。

  实际上，苏州璟誉的经营情况并不差。2021年全年实现营收1115.04万元，税后净利润300.56万元，处于盈利状态。截止2022年8月31日，苏州璟誉的净资产及股东贷款分别为1484.68万元及1.25亿元。

  或是由于景瑞控股急于售出，所以苏州璟誉并未卖上一个好价钱。出售价1.04亿元，景瑞控股连股东贷款都未能全部收回。此外，景瑞控股与宏伊集团所协商苏州大厦的价值为1.64亿元，售价也与该价值相差甚远。

  景瑞控股同样在公告中表示，预计将自出售事项中录得亏损约3612.5万元。

  虽然出售了苏州璟誉的全部股权，但景瑞控股依然可以与之继续此前的物业管理生意。公告中指出，景瑞控股的全资子公司上海悦樘企业管理谘询有限公司将继续为苏州璟誉提供物业服务，若终止该物业服务，将承担相应罚金。

  景瑞控股亏本出售，宏伊集团便成了“捡漏者”。据了解，宏伊集团是上海本土较为知名企业，

  经过二十余年的发展，已形成了资产管理、地产开发、生物药业三大产业结构。此外，宏伊集团的关联公司上海宏伊置业有限公司是宏伊国际广场的建造者。

  流动性承压

  景瑞控股急于出售苏州的商业大厦，或与当前面临的债务压力有关

  查债通显示，目前景瑞控股流通中的中资美元债共5只，续存10.76亿美元。其中一只美元债将于11天后到期。该债券发行规模1.5亿美元，票息12%。

  而在此之前，景瑞控股已经多次出现债务违约。6月17日，景瑞控股（01862.HK）公告称，公司尚未就四只于港交所上市的优先票据支付到期应付利息。据了解，未支付利息金额合计5927.5万美元。

  2022年2月，景瑞控股就旗下2022年3月到期的1.9亿美元票据向持有人发起交换要约和同意征求。其中，1.75亿美元已获交换，但尚未偿还本金额1467万美元，构成局部违约。

  此外，景瑞控股未于2021年12月31日到期偿付借款本金人民币9600万元，也构成了违约事件。该违约事件也导致集团必须于2021年12月31日立即偿还人民币2.94亿元若干借款。

  业内人士分析称，景瑞控股美元债融资成本较高，票息均在12%以上，且其高度依赖美元债融资，离岸债券占总债务的37%，在目前信贷环境紧张情况下，公司再融资风险将增加。

  据了解，景瑞控股是上海老牌房企，1993年创立于上海，2013年在香港交易所主板上市。旗下设有优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大业务平台，以房地产资产管理为核心业务，资产配置聚焦一二线核心城市与都市圈的住宅开发、公寓、办公。