文/乐居财经  杨宏彬

  “三大千亿房企，一座王府厚宅，演绎时代美好想象。”

  这是台州玖珑和玺项目的宣传标语。该项目由首开、建发、宝龙三家上市房企在2021年联合打造，是号称拥有得天独厚基因的新豪宅。

  经过了一年的时间，玖珑和玺的建造尚未完成，但初始的合作方之一已经选择了悄然离场。

  9月7日，乐居财经获悉，台州兆裕恒企业管理有限公司（下称“台州兆裕恒”）股东发生变更，台州璟懿实业有限公司（下称“台州璟懿”）退出，退出前持股比例29.00%，原股东首开股份（600376.SH）及厦门益悦置业有限公司（下称“厦门益悦”）股权比例分别由36%及35%，升至47.825%，同时新增股东上海鹏存实业发展有限公司（下称“上海鹏存”），持股比例4.35%。

  而前一日，乐居财经获悉，台州璟懿还退出了台州兆汇禾企业管理有限公司（下称“台州兆汇禾”），推出前持股比例29%，原股东首开股份及厦门益悦股权分别由20%及51%，升至32.325%及63.325%，同样新增股东上海鹏存, 持股比例4.35%。

  这两则股权变动信息，表示宝龙已经退出了玖珑和玺项目。

  股权穿透后可知，台州璟懿为宝龙地产（1238.HK)子公司，厦门益悦则为建发国际(1908.HK)子公司。而台州兆裕恒与台州兆汇禾分别下设一间子公司，名为台州兆裕房地产有限公司（下称“兆裕地产”）及台州兆汇房地产有限公司（下称“兆汇地产”）。这两家公司，正是玖珑和玺的开发主体。

  宝龙退出的同时，玖珑和玺也迎来了新的开发者，上海鹏存。企查查显示，上海鹏存成立于2021年6月3日，注册资金1000万元，最终由周彬及周家桢各持95%与5%。

  合作始末

  时间回到2021年5月21日。当日浙江省台州市出让1宗地块，经过101轮竞价，建发旗下杭州兆润房地产有限公司（下称“杭州兆润”）以23亿元上限价竞得温岭市XQ070120地块，溢价率约31.4%，竞配1.67万平方米的配套用房面积。

  这一块土地，是台州的豪宅项目玖珑和玺的建设用地。

  拿下土地后，建发成立了两家项目公司，用以开发后续的住宅项目。这两家公司，正是兆裕地产与兆汇地产。

  两个月后，项目迎来了两位合作方。2021年7月25日及7月26日，建发国际与首开股份、宝龙联合成立了台州兆裕恒及台州兆汇禾。 台州兆裕恒由建发国际持51%，宝龙持13%，首开股份持36%。台州兆汇禾则是由建发国际持51%、宝龙持29%，首开股份持20%。

  紧接着8月份，兆裕地产与兆汇地产就被分别装进了这两家公司。同时，台州兆汇禾的注册资本在当年10月，由100万元升至3亿元。

  之后，宝龙调整在台州兆裕恒的持股，最先其获取了建发16%的股份，持股比例升至29%，建发降至35%，与此同时，台州兆裕恒的注册资本也由100万元增加至11.5亿元。至此，可以推算出三方在该项目中的股权，即建发持有43%，宝龙持有29%，首开持有28%。建发仍是第一大股东。

  而宝龙的退出，在今年4月起或已有预兆。4月25日，宝龙分别将台州兆裕恒及台州兆汇禾1.36亿元及3697.5万元的股权出质于首开股份。6月15日，宝龙相关人士退出台州兆裕恒及台州兆汇禾，包括宝龙地产董事局主席许健康之女许华琳；宝龙实业副总经理贺旭光。

  宝龙退出之后，将股权交由建发、首开及上海鹏存三方。建发在项目中的股权为55.575%，首开持有的股权则为40.075%，上海鹏存持有4.35%。

  据了解，玖珑和玺位于温岭新中心——九龙湖核心板块，是温岭城市新区的核心位置，也是温岭的豪宅聚集区。项目目前处于在售状态，参考均价32000 元/㎡，预计2024年入住。

  三家房企进退背后

  三家房企在玖珑和玺项目中进退的原因，或可从他们2022年半年报中找到答案。

  建发国际作为玖珑和玺的第一大股东，其2022年上半年的业绩表现十分强劲。期内，建发国际实现营业收入169.5亿元，同比增长90.81%；实现公司权益持有人应占利润8.42亿元，较上年同期增长158.89%。

  在房地产市场整体下滑的背景下，建发国际取得这样的成绩更显得不易。从财报数据看，今年上半年，建发国际实现权益销售480亿元，对应的销售面积248万平方米。

  同时，在“三道红线”出台后，建发国际得益于自身良好的运营周转及母公司建发房产的强大后盾，已连续多年保持三线绿档水平。

  而另一家选择增持项目的房企首开股份，2022年上半年实现营业收入71.04亿元，同比减少78.68%；归属于上市公司股东的净利润为-14.24亿元，同比减少267.87%。

  这份半年报呈现出来的，不仅仅是营业额的下滑和利润的亏损，首开股份的债务端压力也不小。截至2022年6月末，首开股份剔除预收账款后的资产负债率为72.18%，净负债率为145.21%，现金短债比为1.43倍，前两个指标踩线，处于橙档。

  而此次选择退出的宝龙，或是为了缓解流动性压力。7月26日，宝龙地产公告，公司未在7月25日到期日前偿还2129.4万美元票据的本金和利息。此外，第二批2022年票据的所有尚未偿还本金额及其应计利息，将于2022年11月8日到期并应支付。余下尚未偿还的本金3725.9万美元，亦未必能兑付。

  不过，宝龙地产认为这并非债务违约。其回应称，今年7月初，公司曾对上述两笔美元债提出交换要约，最终获得票据本金总额近九成接纳，展期成功。此次宣告未能偿还的本金和利息只是展期债券中的一小部分。

  流动性压力之下，及时退出项目，加快回笼资金，宝龙没有躺平。