文/乐居财经 杨倩

  今年房企中报，一个大写的惨字，有几个数据触目惊心。以76家内房股为样本：

  近6成房企营收下滑；

  整体净利润同比“腰斩”；

  仅7家房企非受限资金增长；

  9成房企土储“缩水”；

  有2家房企资不抵债；

  夜幕漆黑，更见星光。

  在业绩滑坡、债务违约的大潮中，也有房企或保持稳健，或触底回升，甚至逆流而上。

  比如，重回增收又增利状态的万科，蝉联“利润王”的中海发展，逆势扩储的越秀地产，融资成本创新低的中国金茂，连续六年保持“绿档”的龙湖集团等等。

  下行趋势中，谁能软着陆，谁能最先企稳反弹？他们用数据证明。

  9月6日，乐居财经发布《2022年上市房企中报全榜单》，看清房企应对困难的能力、积极自救的努力与穿越周期的定力。

  营收榜：10强座次洗牌

  据乐居财经统计，76家内房股上半年实现营收1.34万亿，相较去年同期减少约1000亿元，降幅6.94%。

  2022上半年，万科以2069.16亿元夺得内房股“营收王”，碧桂园以1623.63亿元排在第二位，中国海外发展1037.89亿元位居第三。

  与去年同期相比，营收TOP10房企座次洗牌，万科、龙湖集团、绿城中国排名上升，美的置业、越秀地产新晋TOP10。

  TOP10房企中，营收规模同比增长的有4家，分别是万科企业、龙湖集团、绿城中国、越秀地产。其中绿城中国涨幅最高，达到79.14%。

  榜单显示，2022上半年有4家房企营收在300-500亿元，同比减少2家；有19家房企营收在100-300亿元，同比减少3家；有17家房企营收在50-100亿元，同比增加8家；有30家房企营收在50亿元以下，同比减少3家。

  此外，营收TOP10门槛同比下滑13.4%；TOP30门槛同比下滑23.1%；TOP50门槛同比上升11.66%。

  从营收增速来看，76家内房股中，33家房企营收同比上涨，占比43.42%，43家房企营收同比下滑，占比56.58%。

  其中，莱蒙国际、华侨城(亚洲)、众安集团、福晟国际、嘉华国际实现同比倍增，大悦城地产、建发国际集团、招商局置地等11家房企同比增幅超过50%，时代中国控股、上海证大、富力地产等12家房企同比下滑超过50%。

  21家千亿房企营收平均增幅0.56%，有8家房企营收同比增长。

  其中，建发国际集团、绿城中国、龙湖集团同比增幅超过50%，越秀地产、万科企业、远洋集团营收增幅在10%-30%之间。

  净利榜：同比“腰斩”

  自去年以来，由于高价地去化遭遇限价，以及地产行业持续下行等影响，房企利润空间不断被挤压，盈利下滑成为行业大势。

  2022上半年，76家内房股实现净利润840.07亿元，相较于去年同期的1802.7亿元，几近“腰斩”。

  据榜单，76家内房股中盈利房企有53家，占比69.74%，相较去年同期减少了16家。

  上半年，万科实现净利润181.03亿元，在内房股中居首。中国海外发展、华润置地、龙湖集团分别实现净利润175.94亿元、126.84亿元、108.83亿元，分列第二至四位。

  76家内房股中，23家在期内发生亏损，占比达到30.26%。其中，16家房企净利润同比由盈转亏，包括富力地产、景业名邦集团、天誉置业、九龙仓置业等。此外，上海证大、华侨城（亚洲）、上置集团、福晟国际、首创钜大同比亏损扩大。

  同期，中国海外发展以167.43亿元蝉联归母净利润第一，万科企业、华润置地归母净利润保持在百亿元之上。

  值得注意的是，归母净利出现亏损的房企扩大至25家，在23家净利润亏损的房企基础上，增加了远洋集团、三巽集团。二者均在净利润取得正收益的情况下，归母净利润发生亏损，而少数股东拿走了更多利润。

  从增速来看，76家内房股净利润为正且实现同比增长的仅有15家，占比19.74%。建发国际集团净利润同比增长213.37%，在内房股中居首。众安集团净利润同比增长106.87%，位列第二。绿景中国地产、大悦城地产净利增速超过50%。

  与此同时，仅14家内房股实现归母净利润为正且同比增长。众安集团、建发国际集团、上实城市开发、深圳控股、五矿地产的归母净利增速超过50%。

  而瑞安房地产、万科海外、路劲、明发集团、汤臣集团等归母净利润同比下滑超50%，富力地产、天誉置业、融信中国等19家房企同比由盈转亏。

  千亿房企中，仅4家房企净利润同比增长，分别是建发国际集团、绿城中国、万科企业、龙湖集团。

  此外，越秀地产、美的置业、华润置地、中国海外发展、中国金茂、新城发展、中骏集团控股、雅居乐集团虽有不同程度下滑，但低于内房股净利下滑均值62.6%。

  据统计，上半年，千亿房企净利率均值为5.03%。

  其中，有5家千亿房企净利率超过10%，包括华润置地、中国海外发展、中国金茂、龙湖集团、雅居乐集团；10家房企净利率在5%-10%之间，包括绿城中国、新城发展、旭辉控股集团、合景泰富集团等。

  现金榜：手头都紧

  今年，房企手头有点紧。一方面，销售去化不佳，多数房企目标完成率不足40%。另一方面，融资环境仍然偏紧，借新已经难以还旧。内外承压之下，房企在手现金“缩水”成为行业大势。

  在整个行业面临流动性压力时，非受限资金更能反映房企现金真实水平。据乐居财经统计，76家样本内房股中，有65家披露非受限现金数据，榜单以该数据为准。

  据榜单，万科以1379.08亿元夺得“现金王”，碧桂园、华润置地、中国海外发展的现金超过千亿，分别为1234.83亿元、1145.71亿元和1015.00亿元。

  排在第五位的新城发展，现金为387.19亿元，与排在第四位的中国海外发展相差627.81亿元。

  现金TOP10房企中，仅华润置地、中国金茂较期初增长，增幅分别为7.3%和5.92%。剩余8家房企现金均有不同程度下滑，TOP10现金变化均值为-12.09%。

  据统计，现金规模在200-400亿元的房企有7家，包括新城发展、建发国际集团、中国金茂等。现金规模在100-200亿元的房企有11家，包括中梁控股、宝龙地产、远洋集团等。

  65家房企中，仅7家房企现金较期初增长，占比为10.77%。他们是首创钜大、中国天保集团、大悦城地产、国锐地产、华润置地、中国金茂和上置集团。

  另58家房企现金较期初下滑，占比89.23%。其中，景业名邦集团、大发地产、上坤地产等12家房企现金跌幅在50%以上，天誉置业垫底，现金缩水超过80%。

  千亿房企中，仅华润置地、中国金茂的现金较期初有所增长，增幅分别为7.30%和5.92%；万科企业、中国海外发展、中骏集团控股的现金跌幅在10%以内，合景泰富集团、禹洲集团等现金跌幅在30%以上。

  11家未披露非受限资金的房企中，九龙仓置业、万科海外、保利置业集团的现金总量较期初增长，另8家房企现金总量较期初下滑，汇景控股跌幅超过40%。

  土储榜：9成缩水

  2022年以来，房企投资的力度、投资意愿明显下滑。克而瑞数据显示，上半年土地成交体量同环比下降均超五成，百强房企拿地销售比达为0.16，对比去年同期基本腰斩。

  据乐居财经统计，剔除部分未披露土储数据的房企，上半年内房股土储TOP50门槛为506.4万平方米，相较2021年底下滑约13.5%。

  与2021年底相比，45家房企土储“缩水”，占比九成。

  其中，建发国际集团、众安集团、合生创展集团、银城国际控股等14家房企土储变动不大，下滑幅度在5%以内；龙湖集团、雅居乐集团、保利置业集团、德信中国等19家房企土储下滑幅度在5%-10%；美的置业、宝龙地产、中梁控股等10家房企土储下滑幅度在10%-15%之间。祥生控股集团、中国金茂2家房企土储下滑幅度在15%-20%之间。

  此外，4家房企土储持平，分别是天誉置业、瑞安房地产、绿景中国地产、深圳控股；仅越秀地产1家房企土储有所增长，增幅5.5%。

  据榜单，万科、新城发展的总土储超过1亿平方米（碧桂园未披露总土储数据），分别是1.42亿平方米、1.31亿平方米；中国金茂、中国海外发展的总土储超过7000万平方米；龙湖集团、华润置地、绿城中国、中梁控股、建业地产的总土储超过5000万平方米。

  榜单TOP10房企的土储“缩水”均值为8.04%，仅华润置地、绿城中国的土储下滑幅度在5%之内。

  从拿地数量、金额来看，规模性的国央企、财务稳健的优质民企拿地相对积极。

  据中报披露，中国海外发展、华润置地拿地金额超过500亿元，万科拿地金额386.8亿元；越秀地产、龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、深圳控股等新增项目超过15个。

  从新增项目及土储构成来看，不少房企正逐渐向一二线城市聚焦。

  比如，中国金茂新获取的11个项目全部位于北京、上海、南京、成都、西安等一二线核心城市；万科投资金额中，一二线城市的占比为 95.6%；华润置地新获取项目24个，其中，四大国家战略区域权益地价占比88%，一二线城市投资占比92%；碧桂园的新拿地项目中，71%分布于二线城市。

  三道“红线”：及格率下滑

  “三道红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于 70%；净负债率不得大于 100%；现金短债比不得小于1倍。

  根据“三道红线”的触线情况，房企分为“红、橙、黄、绿”四档。三线未踩为绿档，有息负债年增幅不得超过15%；踩中一线为黄档，有息负债年增幅不得超过10%；踩中两线为橙档，有息负债年增幅不得超过5%；三线全踩为红档，不得增加有息负债。

  截止2022上半年末，76家内房股中，有2家处于资不抵债的境况，分别是恒盛地产、上海证大，不予评档。剩余74家房企中，绿档房企34家，黄档房企21家，橙档房企9家，红档房企10家。相较于去年末，橙档、红档房企有所增加。

  从“净负债率”指标来看，60家房企该值低于100%，指标及格率为81.1%，相较2021年末下降7.2个百分点。74家内房股净负债率均值为74.6%，较去年末下降5.6个百分点。

  其中，福晟国际净负债率高达500.3%，远高于行业均值。汤臣集团、西王置业、万科海外因在手现金高于有息负债总额，故而净负债率为负值。此外，三巽集团、嘉华国际、港龙中国地产、中梁控股等9家房企净负债率低于30%，安全边际较高。

  从“剔除预收后的资产负债率”指标来看，50家房企该值低于70%，指标及格率为67.6%，较2021年末提升6.6个百分点。74家内房股剔除预收后的资产负债率均值为64.52%，较2021年末下降1.2个百分点。

  其中，美的置业、国瑞健康、佳源国际控股、时代中国控股、碧桂园高于阈值不足2%，距离“及格”仅一步之遥；33家房企在60%~70%之间，集中度较高。

  从“现金短债比”指标来看，43家房企现金短债比不低于1倍，指标及格率为58.1%，相较2021年下降约6.8个百分点。其中，西王置业、万科海外短债为0，无现金短债比数据，剩余72家房企现金短债比均值为3.22倍。

  其中，汤臣集团现金短债比高达138.6倍，建发国际集团、港龙中国地产、龙湖集团、招商局置地等7家房企现金短债比超过3倍。

  综合来看，与2021年底相比，净负债率、现金短债比的及格率均有下滑，剔除预收后负债率稍有上升。

  21家千亿房企中，绿档房企有12家，占比57.14%，包括中骏集团控股、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、雅居乐集团、旭辉控股集团、新城发展、万科企业、龙湖集团、建发国际集团、华润置地、宝龙地产。

  此外，黄档房企有6家，橙档房企有2家，红档房企有1家。

  少数股东利润榜：“明股实债”显形

  在地产行业的黑铁时代，房企利润空间不断被挤压，利润越来越薄。在此情况下，那些“明股实债”的操作也逐渐显形。

  比如，当房企净利润出现明显下滑时，少数股东分得的利润却未随之减少，甚至不减反增；又或者，当房企出现净亏损时，少数股东依然拥有正收益。

  从中报数据来看，多家房企的少数股东权益占总权益的比例（即权益占比）与其分得利润占净利润比例（即损益占比）失衡。两者差值的绝对值，可以大致反映出背离程度，差值越高，明股实债的可能性就越大。

  截止2022上半年末，76家内房股少数股东权益占比均值为32.27%，与去年末基本持平。

  其中，21家房企少数股东权益占比超过50%，包括福晟国际、德信中国、招商局置地、上坤地产等；4家房企少数股东权益为0，分别是中渝置地、国锐地产、中国天保集团、西王置业；另有13家房企少数股东权益占比低于10%，包括万科海外、嘉华国际、中国海外发展、上置集团、明发集团等。

  期内，76家内房股少数股东合计分走利润300.97亿元，占当期净利润的35.83%，相较于去年末提升约9个百分点。

  其中， 23家房企少数股东损益占比（即少数股东利润占公司整体净利润的比例）低于10%，包括融信中国、大发地产、中国海外发展、建业地产等。

  另外，有12家房企少数股东损益超过50%，出现了房企为少数股东“打工”的情况。如远洋集团，上半年实现净利润1.08亿元，归母净亏损10.87亿元，少数股东却分得净利润11.95亿元，是当期净利润的11倍有余。

  据统计，在房企亏损的情况下，少数股东依然取得正收益的房企有6家，包括富力地产、祥生控股集团、北京北辰实业股份、朗诗绿色管理、弘阳地产、正荣地产。

  以富力地产为例，上半年富力亏损68.99亿元，归母净亏损69.2亿元，少数股东却分得2013.9万元利润，明股实债的概率极大。

  长短债比榜：短债降了

  上半年，房企债券违约、展期的消息从未停止，借新难以还旧，成为大多数房企的痛点。

  公开数据显示，2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，同期发行规模只有2068亿元，到期规模高出发行规模39%。

  在此背景下，即便是财务稳健的优质房企也在积极调整债务结构，压降短债占比，甚至是完全消灭短债，尽可能的减轻短期内偿债压力。

  据乐居财经统计，截止2022上半年末，76家内房股短债占比均值为36.7%，较2021年末下降0.5个百分点。

  榜单显示，万科海外的短债占比从2021年末的63.5%降至0，是内房股中唯一一家在上半年内消灭短债的房企，西王置业自去年至今无任何有息负债，因而短债占比为零。而另一个极端是恒盛地产，短债占比达到100%，即全部有息负债均将在一年内到期，总额205.6亿元。

  截止2022上半年，内房股中短债占比在10%（包含）以内的房企，由2021年末的5家扩大至8家，他们是万科海外、西王置业、国锐地产、嘉里建设、招商局置地、首创钜大、SOHO中国、汤臣集团。

  与2021年末相比，75家内房股中有33家房企长短债倍数有所提升。

  除万科海外，国锐地产的短债占比从31.9%压降至4.86%；嘉里建设的短债占比从14.1%压降至5.80%；招商局置地的短债占比从22.1%压降至7.53%。三者的长短债倍数分别达到19.57倍、16.24倍、12.29倍。

  据榜单，21家千亿房企中，19家房企长短债比超过1倍，仅2家房企长短债比不足1倍。

  其中，长短债倍数TOP3是龙湖集团、建发国际集团、中国海外发展，分别为8.87倍、 8.11倍和5.41倍。

  另外，旭辉控股集团、远洋集团、绿城中国、宝龙地产、万科企业、中国金茂、碧桂园的长短债比超过3倍，债务结构相对较优。

  融资成本榜：首尾相差7倍

  上半年，房企融资端正在向两处倾斜。其一，是向境内倾斜。克而瑞数据显示，2022上半年境内债权的融资占比达到69%，相比2021年提高20个百分点；其二，是向优质房企倾斜。国央企成为融资主力之外，部分财务稳健的民营房企也被“关照”。

  不过，大多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决。

  据乐居财经统计，44家内房股平均融资成本的均值为5.55%。其中，九龙仓置业、嘉华国际的平均融资成本低于2%，而上海证大、天誉置业的平均融资成本高于10%，首尾相差近7倍。

  榜单显示，共11家内房股平均融资成本低于4%，他们是九龙仓置业、嘉华国际、中渝置地、深圳控股、中国海外发展、五矿地产、中国金茂、华润置地、大悦城地产、中国海外宏洋集团、龙湖集团，国央企超过半数。

  其中，中国金茂、龙湖集团等平均融资成本创历史新低，华润置地发行的3年期10亿公司债，票面利率仅2.6%，创下2021年以来境内公司债利率新低。

  与往年一样，央企地产商具备明显的融资优势。目前内房股中8家央企的平均融资成本为3.87%，较期初平均下滑11个基点。

  除此之外，民营房企美的置业、旭辉控股集团等平均融资成本低于5%。今年5 月，五家企业被上交所选定为“示范”民营房企，采用信用保护工具融资，包括碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股。目前上述五家房企均已完成相关债券的发行，发行利率在3.5%-6.5%之间。

  与2021年相比，榜单中有24家房企平均融资成本下降，大唐集团控股、北京北辰实业股份、朗诗绿色管理下降超50个基点；银城国际控股、越秀地产、金辉控股、雅居乐集团等8家房企下降超30个基点；绿城中国、旭辉控股集团、中国海外发展等11家房企下降超10个基点。

  与此同时，有15家房企平均融资成本上升，中骏集团控股、禹洲集团、瑞安房地产上升超30个基点。

  资产转让榜：舍“子”还债

  上半年，为应对流动性危机，多家房企通过转让资产的方式积极回笼资金，补充流动性。有些通过转让收益成功扭亏，有些则扛着亏损转让的压力，只为快速变现。

  据乐居财经统计，共29家内房股在中报里披露了资产出售相关数据，包括出售子公司、联营公司、合营公司的收益。我们通过这笔收益占税前利润的比例，大致推测资产转让对房企当期业绩的影响。

  据榜单，雅居乐集团通过出售资产的收益达到24.17亿元，占税前利润的39.97%。其中，出售子公司的收益达到13.76亿元，出售联营、合营公司收益达到10.41亿元。

  2021年，雅居乐处置了总代价123亿元的资产，包括酒店、商场、售楼部、小区商业配套等非核心物业。今年上半年，雅居乐的资产出售正在加速。

  据不完全统计，1月份，雅居乐抛售其在广州亚运城项目持有的26.66%股权予中海地产，交易对价18.4亿元；以总价11.29亿元向海螺创业出售旗下五家项目公司的股权。4月份，6.62亿元出售旗下湖南惠明环保科技有限公司90%的股权；还将海南清水湾不到2%的开发权益出让给了朱荣斌幕后的基金公司；6月，又将旗下重庆雅锦房地产开发有限公司全部股权转让给首金新创（北京）置业，交易对价7.64亿元。

  除雅居乐之外，上半年出售资产获得正收益的房企还有19家，其中5家收益超过1亿元，包括万科企业、禹洲集团、祥生控股集团、中梁控股、弘阳地产。

  这19家房企中，正荣地产、大发地产、上坤地产、祥生控股集团4家房企发生税前亏损，但他们通过处置资产获得的收益，有效的降低了亏损程度，也及时补充了流动性。

  比如，祥生控股出售浙江向日葵健康产业发展有限公司23.8095%股权，该公司主要持有诸暨市保健及养老中心资产；以及出售杭州滨拓企业管理有限公司51%股权、临海紫元银通置业有限公司58.5%股权和湖州交投祥生房地产开发有限公司50%股权，标的公司分别对应持有杭州市西湖区、台州塘里村与嘉兴项目，上述转让总回笼资金近12亿元。

  从对业绩的贡献来看，弘阳地产获得处置资产收益1.43亿元，是期内税前利润的1.76倍；禹洲集团获得处置资产收益4.81亿元，占期内税前利润的65.92%，还有大唐集团控股、雅居乐集团、富力地产、万科海外，该占比超过30%。

  还有一类房企，他们扛着亏损转让的压力，只为快速变现，包括富力地产、建业地产、佳源国际控股、路劲等。

  据了解，上半年出售资产的房企并不止上述29家，部分房企因未在中报里披露相关数据，故未入榜。

  比如融信中国，2月份，其将间接非全资附属公司宁波海亮房地产55%股权出售给浙江贝泽集团，代价为4.21亿元。

  融信中国在中报中披露，“其他收益”的有关变动主要是由于出售附属公司所造成的亏损。不过，并未详细披露具体亏损数额。

  业绩潜力榜：预售是营收3倍

  上半年，地产行业遭遇业绩滑坡，近六成房企营收同比“缩水”，最大降幅超过90%。下行周期中，哪些房企有望企稳反弹？或许，有一个指标可以参考。

  合同负债主要为预售楼款，这些已售未结转的资源是房企业绩的“粮仓”。当合同负债越高、合同负债与营收的倍数越高，房企未来的业绩潜力越大。

  据乐居财经统计，共70家内房股披露合同负债（或预售楼款）数据，累计金额4.14万亿，是营收总数的3.11倍。

  其中，碧桂园以7319.22亿元居首，万科企业以5876.06亿元排名第二。华润置地、新城发展合同负债超过2000亿元，建发国际集团、龙湖集团、绿城中国、中梁控股、美的置业的合同负债超过1000亿元。

  从增速来看，相较于去年末，34家房企合同负债有所增长，占比接近一半。绿景中国地产合同负债增幅达到79.19%，位列第一；上置集团、景业名邦集团合同负债增幅在50%左右。建发国际集团、上坤地产、时代中国控股、合生创展集团等合同负债增幅在20%以上。

  另外，35家房企合同负债较去年末下跌，汤臣集团、莱蒙国际、上海证大跌幅超过70%。

  从合同负债与营收的倍数关系来看，70家内房股中，上坤地产、汇景控股、大发地产位居前三，不过主要原因为三家房企当期营收同步大幅缩水超过80%。

  恒盛地产在营收水平稳定的情况下，合同负债是当期营收的27.7倍，绿地香港、建发国际集团该值超过10倍，这些房企未来业绩更有想象空间。

  嘉华国际、深圳控股、SOHO中国、上海证大等10家房企该值不足1倍。

  TOP30房企：净利率均值0.33%

  以2021年销售规模为基准，剔除延发中报房企和非上市房企，TOP30上市房企上半年创收15230.79亿元，较去年同期缩水11.7%；归母净利润累计达到574.85亿元，有10家房企亏损，占比1/3。

  据榜单，上半年共5家房企营收超过千亿，他们是万科A、绿地控股、碧桂园、保利发展、中国海外发展，万科以2069.16亿元夺魁。

  营收增幅TOP5分别是建发国际集团、绿城中国、龙湖集团、招商蛇口、越秀地产。

  建发国际营收同比增长90.81%，位列第一。绿城中国、龙湖集团营收增幅超过50%。而首开股份、阳光城、荣盛发展、富力地产营收跌幅超过50%.

  上半年共4家房企归母净利润超过百亿，中国海外发展以167.43亿元蝉联“利润王”宝座。万科A，保利发展，华润置地归母净利润分别为122.23亿元、108.26亿元、106.03亿元。

  TOP30房企中，仅7家房企实现归母净利润同比增长，包括建发国际集团、万科A、华发股份、金地集团、保利发展、滨江集团、龙湖集团。

  其中，建发国际集团是唯一一家实现翻倍的房企，万科A、华发股份增幅在10%左右，金地集团、保利发展增幅均在5%之上。

  同期，融信中国、阳光城、正荣地产、荣盛发展亏损均超过20亿元，富力地产垫底，当期亏损69.20亿元。受此影响，TOP30房企净利率均值仅为0.33%。

  TOP30房企中，仅8家房企净利率在10%以上，包括华润置地、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、保利发展、金地集团、龙湖集团、雅居乐集团。