文/乐居财经 李奕和

“在河南这个市场上，在房地产行业，我们还是认为有自己的一席之地，我们还是很乐观，对行业整体上、长期还是乐观的。”

与8月15日首次披露预亏后的那场投资者会相比，胡葆森在建业地产2022年中期业绩会表现出的，更多是信心，和乐观。

当时，他反思自己、反思企业、反思行业。67岁的他，为建业地产自创立以来的首次亏损，亲自向投资者道歉，很是沉重。

而半个月后的这场中期业绩会，胡葆森更多谈到的，是未来，是建业地产接下来面对经营回归和偿债的计划，具体办法。

仅从成绩来看，2022上半年对建业来说并不好过。8月31日披露的中期报告显示，建业地产实现收益73.01亿元，权益持有人应占亏损56.05亿元，毛利5.54亿元，毛利率7.6%。

虽然在行业下行周期里，建业的这纸成绩单并是不最差的，但对投资者，以及胡葆森本人而言，显然并不满意。

此前的投资者会上，胡葆森称，建业表现不及预期，无论是什么原因，作为企业决策人有不可推卸的责任。

过去的成绩固然重要，它是一家企业过去一个阶段经营情况的体现。但对一家心怀远方的企业而言，对过去耿耿于怀显然是不够的；关键面对未来，企业要如何调整，从容应对。

这也是建业这场业绩会，更多着眼的地方。

胡葆森认为，“行业还会持续发展”，“只要继续扎根在河南、在这个土壤中继续越扎越深，还能够勤劳拼搏，把产品造好、把服务做好，相信其他的企业也会找到自己的生存之道”。

下半年，建业“有信心实现盈利”。

关于行业和市场：“既不悲观，也不乐观”

这一年多来，对建业地产和胡葆森都殊为不易。疫情反复，叠加河南百年一遇的洪水，深深地影响了这家扎根中原大地的房企。从“求救信”传出，到裁员风波，汹涌而来的舆论与喧嚣裹挟着建业。

最终，这些天灾以及市场调控对企业造成的深远影响，通过一串串数据直观表现了出来。2022上半年，建业地产实现收益73.01亿元，同比减少64.1%；毛利5.54亿元，同比下降84.8%。

期内，建业地产实现公司权益持有人应占亏损56.05亿元，而2021年同期是溢利7.29亿元。这也是建业地产创办这30年来，第一次出现亏损。可想而知，胡葆森的道歉，不是没有理由的。

截至2022年6月30日，建业地产实现重资产合同销售金额140.4亿元，重资产合同销售面积约191.49万平方米，同比分别减少54.8%和52.7%。

期间，建业地产实现物业销售收入70.18亿元，租金收入0.72亿元，酒店经营收入0.89亿元，项目管理服务收入0.21亿元。

市场低迷，行业下行，不少企业为保住现金流对产品进行了打折促销，加之受此前拿地较高溢价的影响，行业的整体毛利率出现下降。这也成为建业地产盈利下滑的原因。

据建业地产首席财务官赵瑞昆介绍，上半年，建业地产的经营工作推进把现金流的重要性放在第一位。其对库龄一年半以上，包括部分的地下物业，去化周期比较长的物业，做了适度的价格折让。

同时，上半年的亏损，“还是因为我们主动地把非经营性亏损做了计提。”据了解，建业地产计提存货减值17.36亿元。期间，贸易、其他应收款项及合约资产的减值亏损3.72亿元，投资物业估值亏损15.14亿元。

此外，建业地产还因出售附属公司带来的亏损4.75亿元，有汇兑损失接近1亿元。

无论好坏，成绩是属于过去的，对于眼下和未来，胡葆森首先坦诚了自己对行业的看法：中国的房地产市场，长期肯定是看好，因为城镇化还是一个主体，但是近期房地产会不会复苏，什么时候复苏，这只是一个时间问题。

“对这个时间的判断，我个人既不悲观，也不乐观。”

然而，具体回到建业层面，管理层还是站在了乐观派的一边，对于下半年，赵瑞昆信心满满：“我们对下半年行业非常有信心，有信心实现盈利。”

据了解，在供货节奏上，建业原有货值374亿，计划在下半年加推132亿。这些资源85%是在地级市上，不仅货值充分，而且优质。

建业地产CEO杨明耀看来，下半年无论是销售的结转收入任务，还是交付的任务，以及价格都会平稳推进。确保下半年销售任务的完成，确保交付。

上半年，通过推行重大风险拉通预警、关键时点客诉风险排查、交付风险专项管控等措施，建业地产共实现31个项目11,457套的房屋交付，其中8个项目2106套实现高质量提前交付。

2022年下半年，建业地产计划动工建设项目36个，建筑面积218.8万平方米；计划交付项目75个，建筑面积773.7万平方米。

关于融资和偿债：“既有意愿，也有办法”

即使面临上半年的亏损，但建业地产的经营面正在逐步向好，这是管理层对公司表现乐观的重要原因。

6月1日，建业地产控股股东恩辉投资将29.01%股权作价6.88亿港元出售予河南铁建投旗下的河南同晟置业。同时，后者认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

建业地产正式“染红”。

国资的入股，让建业地产的流动性有了明显的改善。

今年8月8日，其按预定赎回价格赎回2022年到期本金为5亿美元、名义利率为6.875%的未偿还优先票据。而在河南政府的帮扶下，2021年11月8日，建业地产还于到期日支付3.75亿美元，包括票据本金3.63亿美元、利息1225.87万美元。

此前的投资者会上，胡葆森曾表示，建业过去发展历程上，没有一次对银行、金融机构的拖欠记录。作为企业来说，不能把延期不还钱，作为容忍自己的一种行为。只要企业不倒下，今后建业还是会坚持还债。

可以说，建业地产用行动坚决履行了自身的承诺。

据了解，紧随着今年8月5亿美元票据的赎回，建业地产年内已无到期的美元债。而在2023年、2024年、2025年，建业地产还有9亿、8亿以及2.6亿的美元债需要偿还。

对于剩下的融资和美元债偿还，赵瑞昆业绩会上用了八个字形容：“既有意愿，也有办法”。其具体的还款是三个思路：

第一，是强调销售回款，通过制定有效的销售政策、回款政策，提高现金回流，提高经营性现金流入。

第二，是利用铁建投战略入股的机会，利用国资增信，增强融资能力，撬动更多的融资资源，而且要降低成本。

第三，是要坚决执行建业的资产盘活工作，下一步还是要继续跟包括央国企、金融机构等，针对持有的不动产，加上保民生、保交楼的重点住宅项目，以市场化的方式开展合作，灵活多元化的制定资产盘活变现的路径和方案。

其指出，“下半年我们有两方面的计划，一方面是针对持有的资产，比如说酒店、农业。第二方面是开发类的项目，我们也会拿出一部分和合作方开展合作，实现权益的变现。”

中期报告显示，目前建业酒店拥有总投资49.4亿元，在河南投资建设的酒店数量16家，包括合作运营高端酒店项目5家，已经开业运营；自有品牌11家，当中已开业6家，在建5家。

另外，现代农业方面，建业已建成并运营绿色基地4座，包括鄢陵建业绿色基地、鹤壁建业绿色基地、伊川建业绿色基地、周口建业绿色基地；在建绿色基地1座，为南阳建业绿色基地。

赵瑞昆认为，这些工作不仅能改善现金，也可以迅速改善公司的负债结构，降低上市公司的负债水平，通过调整负债结构，降低负债规模，实现主业经营、现金流与负债的良性循环。