文/乐居财经  李奕和

  两年前，疫情的爆发以及三道红线的出台，让行业人以为2020年会是房地产的“史上最差之年”。殊不知，这个“最差年”其实是“未来十年最好的一年”。

  市场情绪低迷，行业持续向下，房企陆续释放出的2022年中报，大部分录得营收下降，利润大跌、甚至亏损。行业一片愁云惨淡，房地产这场“寒冬”，远没有要结束的意思。

  当房企告别土地、金融、杠杆等行业“红利”，进入一个低杠杆、低利润、讲运营的时代，产品力、运营力、管理能效等成为核心竞争力。“寒冬”里，这些以往被忽视的因素，成为房企御寒以及活下去的必备素质。

  8月31日，赶在最后一天，华润置地（01109. HK）发布了2022年中期业绩。上半年，华润置地实现综合营业额728.9亿元，股东应占净利润106.0亿元，核心股东应占溢利101.6亿元。

  业绩会上，董事会主席李欣说，上半年置地的各项指标跑赢大势，实现核心净利润和股息的增长，这一点实属不易，充分证明华润置地有穿越周期，实现高质量发展的韧性和定力。

  可以说，相比整个行业，这份较为亮眼的成绩单背后，是华润置地一直以来坚持战略笃定的回应。它数十年如一日打造的“3+1”业务格局，让企业在新旧的变局和阵痛中，保持了业绩的平稳、甚至逆势的增长。

  如李欣所言，凭借“3+1”一体化的协同发展，华润置地面对行业格局的变化，具备非常显著的特征及差异化竞争优势。“更高的护城河和更宽的安全垫，是华润置地战胜当下困境的底气。”

  从这份中报，外界再次看到了华润置地的长期主义，以及在这一战略坚守下培养起来的“四大能力”：一、多元协同；二，资产优质；三，财务稳健；四、高效管理。正是这几大能力，助力了华润置地更好地穿越眼下的行业周期。

  “3+1”业务协同发展，牢筑业绩护城河

  背靠前身为香港“联和行”的华润集团，华润置地在多年的发展中，或多或少延承了几分港资的特质。谨慎看待未来市场以及对长期主义的坚守是其中重要的一点。

  经历多行业多轮周期的华润置地，深知多元业务协同发展的重要性。早在二十多年前已开始持有并运营投资性物业。进入“十四五”，它已构建起“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式。

  数据显示，截至2022年6月30日，华润置地旗下在营购物中心59个、面积726万平方米，在营写字楼19个、面积122万平方米，在营酒店15家、面积73万平方米。

  基于相对保守的资本化率，华润置地经营性不动产公允值达2224.21亿元，比上年同期增长2.25%。期内实现价值增值24亿元。资产质量及规模行业领先。

  另外，上市近两年，华润万象生活实现合约面积3.23亿平方米，在管面积2.45亿平方米，较2021年底增长0.98亿平方米。

  在李欣看来，三个主航道业务中，开发销售占比大，是业绩增长的发动机；经营性不动产提供长期稳定的现金流，是稳定器；轻资产管理业务则是业绩贡献的强劲增长极。

  三者协同发展，相互促进。这种独特稳健多赛道协同发展的生意模式，成为推动华润置地实现长期可持续发展的核心优势和根本保障。

  表现在中报，规模庞大的经营性不动产和轻资产管理业务，期内为华润置地业绩提供了重要支撑。

  受市场影响，物业销售营收有所下降的背景下，上半年，华润置地实现购物中心、写字楼、酒店租金收入61.9亿元、8.4亿元、5.7亿元。如果剔除期内减租影响，前两者租金收入均同比增长14.2%、10.4%。

  期内，华润置地旗下购物中心零售额较去年同期增长7%至541亿元，大幅优于市场水平，整体出租率96.4%，维持行业高位。

  华润万象生活更甚，期间实现营业额52.8亿元，增长了31.5%，核心股东应占溢利实现10.4亿元，同比增长33.5%。此外，生态圈要素型业务共实现营业额76亿元，同比增长19.4%。提供足够的增长动力。

  良好的业绩增长，助力华润置地租金覆盖股息及利息倍数持续提升。2018-2021年该数据分别为0.79、0.81、0.84、1.01倍。华润置地预计，2022年，其租金覆盖股息及利息倍数将进一步上升至1.03倍。

  李欣表示，“3+1”一体化发展是具备华润特色的业务模式，已经走了20多年，到今天日渐成熟。多元业务的相互协同、合理发展，有效支持了公司实现业绩排名前列、资产持有物业行业领先、商管综合实力行业第一的好成绩。

  土储质量高、资产优质，规避市场下行风险

  当行业进入下行周期，市场低迷，所持有资产是否优质，成为评判一家企业经营面好坏的关键。

  这一方面由于位居核心城市核心区域的优质资产，不仅可以最大可能地规避行业的去化疲弱带来的经营风险；另一方面也在于，这些一二线城市的优质资产相比低能级城市的资产可以更好地实现增值和保值。从而助力企业穿越行业周期。

  华润置地一直注重有质量的发展，这是李欣在每次公开露面中所提到的。主要表现在，其不仅所持有的经营性不动产多位于核心一二线城市，所拿土地也遵循高能级城市的投资原则。

  从上半年的新增土储来看，截至6月底，华润置地以权益地价469.2亿元新获取项目24个，新增权益土地储备290万平方米。其中，四大国家战略区域权益地价占比88%，一二线城市投资占比92%，并在合肥、佛山等核心城市获取优质商业综合体项目。

  对此，首席战略官谢骥表示，今年上半年销售市场承压，但土地市场的竞争相对缓和，可以说危机共存。华润置地既不冒进，也不恐慌，顺应市场分化的变化趋势，重点在一线和强二线核心城市主流市场倾斜资源，还是比较好地把握住投资机会

  目前，华润置地总土地储备面积6614万平方米，权益土地储备面积4730万平方米，土地储备布局与结构优质。总土储结构中，开发销售型业务土储面积5544万平方米，在一二线城市面积占比71%；投资物业土储面积1070万平方米，在一二线城市面积占比达82%。

  一个事实是，即便面临疫情等因素影响，更优质以及安全性更高的土储，期内也很好推动了华润置地的周转提速。其上半年首开30个项目，平均开盘周期7.2个月，较2021年提速2.2个月。签约额1210亿元，排名提升至行业前五。虽然签约额不及预期，但已经稳稳跑赢大市。

  数据显示，上半年，华润置地达86%的签约销售来自一二线城市，三线城市仅占比14%。其在深圳、成都、北京、长沙、惠州等核心城市的销售额排名在当地前三。

  对于现行的市场行情，副主席兼首席运营官张大为介绍称，受疫情反复、行业下滑等因素叠加影响，房地产市场短期来看依然承压，但城市和项目会持续分化，优质的城市和核心地段的项目表现还是会偏稳定。

  下半年，华润置地总可售货值4306亿元，其中，库存资源2581亿元，新推货值1725亿元。资源上，85%处在一二线高能级城市，接下来的供货重点城市是北京、深圳、杭州、成都、南京、苏州等城市。

  “这些也是目前量价相对稳定，市场表现比较好的城市，短期来讲有优势。”张大为称。

  财务稳健、手持千亿现金，增厚资金安全垫

  房企持续暴雷，现金流成为决定企业生死存亡关键因素。这样的背景下，长期坚守财务纪律、注重资金安全，并且手握充足现金，成为华润置地在行业下行周期里的又一大优势。

  根据2022年中期业绩，上半年，华润置地综合借贷额折合人民币2228.2亿元，其中包含银行及其他借款、中期票据在内的短期有息负债577.86亿元，约占有息负债的26%。债务年限进一步延长，平均债务期限由2021年底的5年拉长至5.3年。

  相比之下，华润置地的现金及银行结存折合人民币1164.5亿元，在行业信用风险频发的当下，不仅现金没有出现下降，反而较2021年末增长了7.1%。华润置地也因此成为，仅有几家手持超千亿现金的房企之一。在眼下的市场环境下，凤毛麟角。

  期间，华润置地净有负债比率34.6%，维持在低位；三道红线维持在“绿档”。于2022年6月30日，其加权平均融资成本仅为3.78%，虽较2021年底的3.71%小幅上升7个基点，但资金成本仍维持在行业内的最低阶梯水平。

  据了解，为支持公司业务发展，拓展融资渠道，降低融资成本，华润置地在上半年还以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资人民币151亿元。截至6月末，其融资储备879亿元，为今年下半年以及2023年到期债务再融资做好充足准备。从而进一步增强财务弹性和抗风险能力。

  稳健的财务政策，让一众机构表示看好。期间，标普、穆迪和惠誉继续维持华润置地「BBB+╱稳定展望」、「Baa1╱稳定展望」及「BBB+╱稳定展望」的信用评级。

  值得一提的是，充足的流动性不仅为华润置地筑起了“更宽的安全垫”，也让其在下行周期中得以算在合适的投资机会。

  在谈到收并购时，李欣在当天的业绩会表示，华润置地坚持调结构，调布局的投资策略和量入为出，合理回报的原则，深度聚焦一线和强二线城市，“积极的抢抓市场上优质的收并购的机会，该出手就出手”。

  谢骥也指出，关于收并购，华润置地积极主动广泛接触，一直以来大量接触了一批项目。整个收并购工作在有序进行，相信后续一段时间会逐渐有收并购的成果落地。

  组织变革、架构调整，提升内部管理效能

  行业由高杠杆、高增长、粗放的增量时代，转变进入低杠杆、低增长、低利润的存量时代，盈利水平受到挤压。近两年来，随着毛利率、利润率水平的下滑，房企纷纷向内动刀进行组织变革，开始向管理要效益。

  在这过程，华润置地是主要的代表，并提出了“降本、提质、增效”的组织管理口号。

  去年6月，华润置地重新明确了各级组织定位，强调“总部做专、大区做精、城市做实”，并对总部职能部门和大区职能部进行了精简，最终将总部调整为16个部门，大区精简为9个部门，城市公司精简为11个部门，推动管理扁平化和组织授权。

  今年4月，华润置地继续优化，将华东大区内原本9大城市公司整合为6大城市公司，进一步提升组织效能。

  李欣对此深有感触，在交流环节的开篇，他就称，2022年房地产发生了很大的调整，行业格局发生深刻变化，华润置地也要持续强化战略的执行。过程中，公司深入推动组织变革，不断提升投资质量和运营效率，全面激发企业发展动能和企业活力。

  从披露的中报看，华润置地这一轮的组织变革效果已有所显现。2022年上半年，该公司“三费”均有不同程度的下降。当中，销售及市场推广费用、行政费用、财务费用分别为20.03亿元、22.12亿元、9.05亿元，同比上年分别下降20.89%、8.1%、4.03%。

  得益于此，华润置地1-6月的销售及市场推广支出占收入比2.7%，较去年同期下降0.7个百分点，一般及行政支出占收入比3.0%，较去年同期下降0.2个百分点。显示其经营管理效率持续提升。

  谈到企业下半年的改革，李欣称，华润置地仍将深入开展组织架构的变革。“目前实现了薪酬激励向一线倾斜，比较好地推动了一线组织能力的提升和自驱力的提升，持续打造敏捷、高效、精干活力的组织，激发置地干事创业的精神。”

  随着行业变革渐入深水区，未来，“华润置地也向经营要效益，坚持降本增效，保证业绩，稳定增长，塑造产品品质，抓开发效率，持续提升公司运营效率和发展质量和回报率。” 谢骥如此说道。