文/乐居财经  李奕和

  在“保交楼、保稳定”的民生战略诉求下，政府、AMC等组织机构对房企的纾困正加速落地。

  今年5月，为帮助企业度过阶段性流动压力，重庆政府曾对金科集团制定了包括以借款、质押项目股权等形式发放纾困资金的纾困措施。随着中期报告的披露，有消息，“目前已有纾困资金给到金科”。

  行业经历变局、经济增长放缓，叠加国内疫情反复影响，房地产市场情绪低迷。房企陆续释放的2022中期业绩，营收、利润下降甚至亏损变得常见。作为行业的一员，金科股份业绩也有所承压。

  8月30日，金科股份（000656. SZ）披露2022年中期报告显示，上半年，实现营业收入313.22亿元，较去年同期有所下滑。期内，实现销售金额417亿元。

  然而，即便业绩短期承压，在面对行业新常态而推出的“一稳二降三提升”经营发展策略之下，金科股份期内在降负债，以及保交楼方面均取得了不错的成果。

  此外，近几年坚持推进的“四位一体、生态协同”的业务发展战略，也让金科股份在多元化领域开花结果。期间，金科智慧服务、商业、产业、代建等业务在规模和业绩上，实现不同程度增长。

  市场筑底，行业“寒冬”正在慢慢过去。这些多元化业务正逐渐成为金科股份业绩增长的护城河。未来，必也将在其穿越周期的过程中显示出足够的韧性。

  半年压降规模132亿

  面对行业前所未有之大变局，2021年，金科基于对行业洞察及公司实际情况提出“一稳二降三提升”的经营发展策略。其中，“一稳”指稳健发展，规模增速将不再作为金科发展的主旋律。

  这一主题调整之下，近一年多来，金科股份在“二降”（即降低负债、降低库存）、“三提升”（即提升盈利能力、核心竞争力、资产运营能力）方面的成果已多有显现。最显著的一点，金科的负债水平在快速下降，债务结构持续优化。

  2022中期报告显示，上半年，即便融资环境持续趋严，金科股份有息负债规模进一步压降，由上年末的806.10亿元下降至673.68亿元，半年压降规模约132亿元。

  报告期末，金科股份货币资金211.18亿元。其资产负债率为78.80%，较去年末下滑0.27个百分点，流动比率为124.42%，速动比率为34.11%。。

  据金科方面称，针对期内到期的金融机构融资，其一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资，另一方面协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。

  公开债方面，截至报告日，金科已完成公司债券“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

  针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，金科表示，公司将压实偿债主体责任，积极与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。

  事实上，为了获得足够的资金以保生产经营和偿还负债，上半年，金科股份合计融资673.68亿元。而除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，该公司成功发行“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元。

  除了体外的融资，金科也在加强自身造血能力的恢复。期间，通过抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量，金科实现销售回款536亿元，回款率超100%。2022年上半年，该公司实现经营性现金流净额87.30亿元，持续为正。为持续的债务结构优化提供了保障。

  为了推动债务重组，期间，金科成立专项工作小组，正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作；积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持，特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持。

  据了解，自今年5月重庆政府对其制定分批发放纾困资金的相关纾困措施。有消息称，“目前已有纾困资金给到金科”。

  保交付与轻资产突围

  房企纷纷涉险，“保交楼”已从一个行业问题，上升为社会问题。期内，通过统筹生产经营与风险防控“两手抓”，努力推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作，金科“保交付”目标顺利达成。

  由于坚持把“保交楼”作为经营原则，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付。2022年上半年，金科如期完成交付项目98个，总交付批次118，总交付体量达到626万平米；其中，仅住宅交付总套数32693户，遍布全国47个城市。

  期内，49个项目实现了高质量的提前交付，是总交付项目的一半。截至报告期末，金科在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5,479万平方米，竣工面积约464万平方米。

  在行业下行周期，房企能做到"保品质、稳交付"，不仅切实向社会履行主体责任，更能提振市场信心，为房企后续的经营销售带来正面影响。这也将进一步助力金科回归正轨，实现良性循环。

  值得一提的是，在房地产开发销售市场整体陷入低迷的大环境下，金科股份的轻资产运营能力持续提升，规模与业绩也在稳步增长。

  根据2022年中期报告，期内，金科股份营收313.22亿元，包括房地产销售及运营业务收入281.83亿元，占总营收的89.98%；生活服务业务19.47亿元，占总营收的6.22%；其他业务收入11.90亿元，占比3.8%。数据显示，生活服务业务收入对金科营收的贡献有所增强。

  实际上，随着房地产行业逐渐进入存量市场，金科早在2006年已开启多元化发展道路。从2016年提出从“地产开发商”转型为“美好生活服务商”，到2020年正式对外发布“四位一体、生态协同”高质量发展战略，金科如今在地产主业以外，已形成智慧服务、科技产业、商旅康养等多元协同发展的业务格局。

  尤为值得关注的是，金科服务作为全国领先、西南第一的综合物业服务商，管理规模稳步增长。上半年，其合约管理面积达到3.74亿平方米，独立第三方占比约为71%；在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%，独立发展能力强劲。

  期内，金科服务实现营业收入25.65亿元，与上年同期基本持平；净利润3.72亿元。

  金科商业方面，期间，“地产+商业”轻资产发展模式初见成效，签约逾10个项目，合同收入近3亿元，部分项目由重资产转为轻资产，新签约行业资源20余个。目前，其在管项目近百个，在管面积约348万平方米。

  此外，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元。基于强劲的运营实力，报告期内，金科产业获多个行业大奖。

  而随着代建成为房地产继物业之后的又一大“风口”。自2017年便已成立的金科代建业务也在快速发展，模式日趋成型。中期报告显示，今年前六月，其代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值达538亿元。

  房地产的逻辑正经历重大变化，行业从 “增量”到“存量”的转变，意味着轻资产运营将迎来巨量的市场机遇。而金科股份在这一领域的深耕和布局，不仅提供了业绩的增长极，在未来也将成为其核心竞争力所在。