文/乐居财经  吕秀伦

  出席完年中业绩会的凌克长舒了一口气。

  自7月底以来，金地先是遭遇标普将其评级展望从“稳定”调整为“负面”，在本就暴雷声阵阵、风声鹤唳的行业下，犹如一枚深水炸弹。紧接着，金地一度遭遇“股债双杀”。

  在遭到股债双杀后，金地也打响了“保卫战”。从凌克到公司部分核心管理人员，纷纷自掏腰包回购自家债券，积极维护公司债券价格的稳定。

  截至7月29日，董事长凌克及部分核心管理人员购买了“18金地01”“18金地07”等债券，累计购买金额为2000万元，并表示未来还将以市场化方式在二级市场继续回购债券，总规模不超过2000万元。

  与此同时，凌克也没有闲着。过去的一个月，他在投资者面前出现的频率也有所增多。股债的异常波动也导致资本对其信心的脆弱。此时，信心比黄金更重要，因此凌克不断与投资者沟通交流。

  不过，随着近期其2022年中报的披露，以及业绩会的召开，凌克可以长舒一口气了。业绩会上，凌克表示，“优质民营房企遭遇做空，与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关。金地的债券遭遇不寻常波动，我们认为这与金地的基本面无关。”

  金地的基本面确实可圈可点。在地产行业诸多不利因素的冲击下，金地累计实现签约金额1006.1亿元，虽然同比有所下降，但仍跑赢大市，该销售业绩也让它成功跻身房企销售排行榜第8。

  而今年1-7月，金地累计实现签约面积493.3万平方米，实现签约金额1191.6亿元。它也由此成为今年截止目前仅有的销售突破千亿的10家房企之一。

  在中期业绩发布会上，金地管理层再一次给各方输送了下半年的信心，“公司预计，2022年的销售业绩完成度将保持较高水平”。

  跻身TOP 10

  今年上半年，受经济下行、重点城市疫情冲击、部分房企出险等多重不利因素的影响，地产行业在销售、交付、投资、偿债等多方面都遭遇着严峻考验。

  体现在数据层面依旧如此跌势不减。国家统计局数据显示，今年上半年，房地产开发投资下降5.4%。全国商品房销售面积 68923万平方米，下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。

  即便在地产大环境的冲击之下，金地依然亮出一份稳健的年中成绩单。数据显示，2022年上半年，金地累计实现签约面积419.2万平方米，同比下降44.33%；累计实现签约金额1006.1亿元，同比下降38.21%。

  不过，金地的销售业绩表现依然强于同期行业水平，据克而瑞上半年房企销售排行显示，百强房企全口径销售金额同比下降约51%。金地指出，销售情况同比降幅在6月得以收窄。

  值得肯定的是，金地也凭借1006亿元的销售业绩成功晋级top10。克而瑞数据显示，今年上半年，金地全口径销售金额位居第8。

  另一方面，受结算节奏影响，同期金地实现营业收入281.12亿元，同比下降18%；公司房地产项目结算面积115.8万平方米，同比下降21%；结算收入232.51亿元，同比下降21%。

  虽然销售、营收在下降，但这并不妨碍它的利润上升。数据显示，报告期内，金地实现归属于上市公司股东的净利润19.65亿元，同比上升8%。同时，公司房地产业务结算毛利率为21.18%，较去年同期提高了6.93个百分点。

  稳健的财务指标，与金地坚持深耕一二线主流城市的投资策略密不可分。半年报显示，目前金地形成了以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。

  进入2022年，金地进一步加强了对一二线城市的投资布局。数据显示，期内，金地新增了约156万平方米的总土地储备，其中权益储备约56万平方米；总投资额约179亿元，权益投资额约71亿元。

  值得关注的是，今年上半年，金地在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名位居前列。其中，深圳、上海两个城市销售规模分别超过150亿元和130亿元。

  在财务方面，金地也仍是“稳”字当头，现金流充裕，已连续六年保持三条红线绿档状态。数据显示，截至报告期末，公司持有货币资金647.98亿元，其中预售监管资金72.2亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍。

  同时，报告期末，金地计息负债余额为1293亿元。公司资产负债率为76%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%。

  此外，金地还保持这较低的融资成本。截至今年6月底，其债务融资加权平均成本仅为4.54%

  。同时，金地与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，获得各银行金融机构授信总额人民币2532亿元，已使用银行授信总额为人民币918亿元。

  量入为出

  除了稳健经营，受行业暴雷影响，停工、烂尾项目频发，在保交楼的越发得到重视的当下，金地也得到了外界的认可。数据显示，截止今年上半年，金地集团已经顺利完成超过2.2万套的房屋交付，交付满意度达95%以上。

  而金地的其他业务同样表现可圈可点。商办物业方面，在营购物中心平均出租率维持90%以上；产业地产方面，成熟期项目平均出租率维持在95%以上。

  而在物业服务方面，截至2022年上半年末，金地智慧服务合约管理面积达3.6亿平方米，较2021年末增长9%，其中在管面积达1.94亿平方米。

  值得关注的是，金地在代建方面的实力不容小觑。数据显示，截至2022年6月末，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1600万平方米，住宅项目累计货值超1000亿元。同时在商办、商住、公建领域均衡发展，其中商办项目累计投资规模超420亿元，政府公建项目累计签约面积超360万平方米。

  金地半年报指出，金地管理上半年成功签约位于深圳、西安、武汉、苏州、天津、青岛等城市的20余个项目，市场规模进一步扩大。服务业态持续多元化发展，除商用住宅外，金地管理业务涵盖国家级重大科研实验室、互联网产业综合体、市政基建、体育场馆、城市综合体等多种类型。

  展望未来，在业绩会上，凌克如是说，“我们认为目前市场处于从低谷逐渐恢复的过程中，恢复的过会比较缓慢。我们会做好所有的准备。”

  显然，他已为这个“准备”搭好了框架。在供货保障方面，金地集团预计8-12月将新增供货值超过千亿元，新增供货中有约40%均集中在上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市场相对较好的核心城市。

  数据显示，截止今年6月底，金地总土地储备约6193万平方米（权益土地储备约2840万平方米），其中一、二线城市占比约为70%。不难发现，公司持续深耕一二线城市，分布于华东、东南和华南等市场稳定的区域的货源，为平稳穿越市场周期奠定了坚实的基础。

  在策略应对方面，金地将继续通过成熟的营销体系，前瞻把握市场变化，及时调整营销动作。并依托自研的数字营销工具，结合大数据技术，不断提升营销的精准度，借助金地线上营销的专业优势实现销售转化。

  另外，在大多数企业由于现金流吃紧已经停止公开拿地的大背景下，金地以现金流安全为前提，量入为出，继续保持审慎投资的能力，接连在北京、上海、厦门、西安、长沙等城市获取优质地块，为公司未来的生产经营提供有力保障。

  关于拿地问题，凌克也表示，金地年初基于对2022年房地产市场审慎的判断，根据市场形势变化，按量入为出的原则，对投资预算进行了压缩，下半年会根据项目收益、项目现金流情况，继续合理增加土地储备。