文/乐居财经  李奕和

  两年疫情与行业下行，让外界目睹了一场大型央国企开发商的回归：一部分民营房企经营陷入困难，一批低调的央国企加速抢占市场话语权，重回视野。而深耕福建、主动融入国家区域战略的建发房产，便是这批央国企开发商的代表之一。

  这两年，行业进入新周期，建发房产也愈发强调“夯实产品服务，精进经营管理”。显然，这已成为其业务发展的原生动力。从2020年合约销售首破千亿，到2021年合约销售突破1700亿，建发房产在过往两年业绩表现，也为其当下的营收规模增长做出贡献。

  8月26日，建发房产旗下房地产投资业务主体建发国际（01908. HK）披露2022年中期业绩。上半年，建发国际实现营业收入169.5亿元，同比增长90.81%；实现公司权益持有人应占利润8.42亿元，较上年同期增长158.89%。既有自身良性运营，又背靠母公司建发房产，建发国际期内不仅维持着较好的业绩增速，资本负债也保持健康良好状态。

  同样令人满意的，还有建发房产旗下另一物业服务股建发物业（02156. HK）。同日，建发物业发布的中期业绩，2022年上半年，其营收增长近50%至9.97亿元；溢利则增长54.0%至1.33亿元。期间，多元化服务的拓展，使其聚焦社区的增值服务收入达到了超100%的增长。从2020年底与建发国际平行分拆上市，到如今重新回归建发国际，建发物业不仅管理规模持续提升，营收跟利润在期内也实现大幅增长。

  增收又增利，股东应占溢利大涨159%

  纵观过去几年的发展，建发国际在全国的业务布局及销售业绩维持着良性增长，业务规模可以说是一年上升一个台阶。据其年报显示，2018、2019、2020年，建发国际分别实现合约销售金额247.9亿元、507.8亿元、907.7亿元，增幅分别达145.16%、104.84%、78.75%。到了2021年，受疫情及政策调控影响，大部分房企销售下行，建发国际依然逆市实现权益销售1300.92亿元，同比增长达到100.90%，完成逆袭。

  这两三年的规模大跨越，帮助建发国际在这个金秋八月结出了丰硕的“果实”。

  从财报数据看，今年上半年，建发国际实现权益销售480亿元，对应的销售面积248万平方米；实现营业收入169.5亿元，同比增长90.81%；实现毛利25.52亿元，毛利率15.05%，较上年同期上升1.39个百分点；实现公司权益持有人应占利润8.42亿元，增长更达158.89%。值得一提的是，期内，建发国际交付的物业总建筑面积74万平方米，较上年同期增加约22.4万平方米，这使得建发国际期间的物业销售收入同比增加近90%至156.06亿元。在行业下行周期，部分房企出现交付危机的当下，建发国际仍能取得如此业绩，也侧面反映出其经营管理质量的底色。

  从收入结构上看，建发国际上半年来自物业开发收入占比为92.08%；物业管理服务收入7.55亿元，其他收入5.88亿元，分别占总营收4.46%、3.46%。可以看出，一方面，物业开发收入仍然是建发国际最主要的收入来源；另一方面，建发物业的回归，也帮助建发国际业务收入更加多元。

  而在业务布局方面，经过这些年的发展，截至目前，建发国际已经布局70余城，200多个经典项目。其中，在30个城市销售额排在前列。较高的市场占有率，成为其营收逆势增长的关键。截至2022年6月30日，建发国际未经重述口径的已售未结货值达1924亿元，较2021年底增长约41%，这部分收入也将在后续的财报中得以体现。

  回款率超100%，债务结构持续优化

  销售规模站上千亿平台后，建发国际向前迈进的步伐走得愈发坚实。据克而瑞统计数据显示，2021年，建发房产以956.5亿元的新增土地价值，排名第10位，全年新增土地面积809.7万平方米。而2022年来，在部分房企因流动性危机暂缓甚至停止拿地的眼下，建发房产却依托充裕的现金流和敏锐的市场洞察，在多地的土拍市场都收获颇丰。据克而瑞统计，2022年1-6月，建发房产新增土地价值457.3亿元，新增土地面积197.1万平方米，位列第4，相比去年末再前进6位，仅排在滨江、中海、万科之后，且新增土储中，有90%项目是位于经济发展成熟、市场购买力强的一二线城市。据统计，建发国际土地储备总可供销售面积达1937.5万平方米，这显然为后续其业绩持续增长埋下重要伏笔。

  同时，值得肯定的是，业务规模的持续增长，并没有给建发国际带来过大的财务“负担”。在“三道红线”出台后，建发国际得益于自身良好的运营周转及母公司建发房产的强大后盾，已连续多年保持三线绿档水平。根据中期报告显示，2022年上半年，建发国际依然保持稳健良好的财务状态，有息负债840.7亿元，较年初下降2个百分点，平均融资成本仅4.47%，较年初下降22BP，净负债率仅为68.55%，签约回款率达102%，现金短债比达3.6倍，财务稳健性值得信赖。

  此外，为了进一步优化债务结构，拓宽财务安全边界，这两年，建发国际还通过向母公司发永续债、引入外部优质战投、增发配股等方式降低负债。比如，近期在7月12日，建发国际以先旧后新方式发售3000万股，所得集资超80%用于偿还贷款，进一步帮助其降低负债。

  建发物业“回归”，筑牢业绩护城河

  这两年，行业进入新周期，增量天花板渐现，物业服务被认为是房企开拓新增长极的确定性力量。特别是在受疫情影响的当下，物业服务成为地产产业链中极为重要的一环。对建发国际也是如此。这从其“分拆”与“收编”建发物业的前后行动，就可窥见一二。

  2020年12月，建发国际以红筹平行分拆模式，推动建发物业在港独立上市。今年3月，建发国际以发行代价股份及现金支付方式，“回购”建发物业35%股份，交易在5月份完成。仅一年多，建发物业再次回到建发国际的“怀抱”。

  从中期报告看，建发物业对建发国际的业绩贡献可谓不少。根据建发物业中期业绩报告，上半年，建发物业实现了9.97亿元的收入，同比增长49.9%。与营收一起增长的还有利润。期内，建发物业实现溢利1.33亿元，较上年同期增长54.0%。与此同时，公司股权持有人应占溢利1.3亿元，同比增长50.7%。

  从收入结构来看，建发物业的三大业务板块为物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务。期间，分别贡献收入4.75亿元、1.83亿元、3.39亿元。值得一提的是，由于管理面积的增加以及积极开拓家居生活服务、智能社区服务、到家服务等多元化服务，建发物业的增值服务收入实现大增。建发物业上半年社区增值及协同服务收入增长了104.0%。物业管理服务、非业主增值服务收入的增长则为35.0%、51.5%。这使得建发物业整体增值服务收入的占比从上年同期的47.1%，增加到2022年中期的52.4%。增值服务收入过半，已超过提供基础物业管理服务所得收入。

  从收入来源来看，随着品牌影响力的提升和外拓能力的增强，建发物业对建发关联资源的依赖正在减弱，来自关联方及独立第三方的在管面积分别为2180万平方米、1546万平方米，物业管理服务收入来自独立第三方的占比从上年同期的40.4%上升至43.6%，来自关联方收益占比则从59.6%进一步下降至56.4%，整体收入来源愈发平衡。

  根据中期业绩报告显示，截至2022年6月30日，建发物业合同建筑面积已达8063万平方米，其中在管建筑面积达3726万平方米。服务物业单位23万个，管理组合范围遍布中国16个省、直辖市及自治区的57个城市。2022年，是建发房产的交付大年，随着这些物业交付的推进，将进一步扩充建发物业的管理规模。从分拆上市到如今“回归”，建发物业的稳步增长，也将成为行业下行周期中建发国际业绩增长的重要支撑点。

  2022年上半年，建发国际、建发物业的业绩实现逆势增长、财务指标依旧稳健安全，为全年业绩表现奠定了扎实的基础。随着下半年各项业务的稳步推进，建发国际与建发物业在2022年的最终表现更加值得期待。