文/乐居财经 杨宏彬

  在强有力的调控之下，房地产市场的逻辑已经发生了根本变化。然而，即使高毛利红利不再，但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在，经营稳健、财务安全的房企将在这一轮行业调整中获得可持续发展的机会。

  作为国内的头部房企之一，招商蛇口在保持平稳发展的同时，也维持着财务的稳健，以高品质的发展，穿越周期。

  8月29日晚，招商蛇口（01979.SZ）发布2022年半年度报告。期内，招商蛇口实现营业收入575.62亿元，同比增长28.90%；归属于上市公司股东的净利润18.87亿元。截止2022年6月30日，招商蛇口总资产达8803.79亿元，同比上升6.11%，归母净资产为982.8亿元。各项核心数据稳中有进。

  于报告期末，招商蛇口剔除预收款后的资产负债率为62.38%，净负债率48.96%，现金短债比1.48，三条红线均符合监管要求，属于“绿档”房企，彰显了企业在财务上的稳健。

  招商蛇口在中报中表示，2022年是公司的“品质年”。“品”是持续做优产品质量，提升服务质量，夯实公司品牌；“质”是在新形势下推进“三个转变”落地，全面提升发展质量。

  销售排名前进，斩获优质土地

  地产销售是招商蛇口主要的经营业务之一，在2022年上半年，招商蛇口该业务的发展保持稳健的姿态。

  2022 年 1-6 月，公司累计实现签约销售面积 487.51 万 平方米，同比减少 36.71%；累计实现签约销售金额 1,188.27 亿元，同比减少 32.86%。

  虽然数据同比有所下降，但放在整个行业里，招商蛇口是在前进的。在全国房企全口径签约金额排名中，招商蛇口排行第6，较去年同期提升一位。同时，招商蛇口在上海、合肥、苏州、西安、重庆、武汉、昆明、南通、徐州、烟台、绍兴、中山、无锡、太仓共 14 个城市销售金额排名前十，城市深耕成效进一步凸显。

  据了解，2022年上半年，招商蛇口建立了项目分级管理机制，分城市、分板块实施差异化销售政策，大幅提高管理颗粒度和精细度，线上营销继续发力，线上获客量逐步提升。

  土地是房企的生命线，在2022年上半年，坚定“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，资源获取聚焦“强心30城”，深耕其中“6+10城”，累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51万平方米。主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。

  财报显示，招商蛇口获取土地的方式多元化，除在土地市场拍下土地外，还通过布局旧改，采取收购等方式获取土地，土地成本权益支出合计233 亿元。

  实际上，截止8月末，招商蛇口又持续在上海、深圳等一线城市获取多个核心地块。

  轻重并举，打造新增长曲线 

  招商蛇口在开发业务稳健发展的同时，各持有运营的业务也表现不俗。

  报告期末，招商蛇口拥有的可出租物业总可出租面积 489.41万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。

  集中商业为招商蛇口“十四五”战略规划中着重打造业务主赛道。招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共 29个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16个城市。今年上半年开业的常熟琴鸣商业广场与常熟琴湖溪里集中商业出租率分别为100%及99.8%。

  招商蛇口运营管理的写字楼项目主要布局在深圳、上海、 武汉等城市，共24个项目；长租公寓（含未开业项目）合计布局全国 21 城，约 3.7 万间。2022 年上半年招商蛇口实现出租收入 15.93 亿元，总体出租率 80%。

  年报显示，招商蛇口的自有酒店品牌为“伊敦”和“伊敦睿选”， 报告期内公司首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿选国际酒店已举行 揭牌仪式，预计年内正式对外营业。截止2022年6月30日，招商蛇口运营管理中的酒店共14家，包括国内12家，国外2家，客房2,485套，酒店收入1.80亿。

  招商积余为招商蛇口的物业平台，报告期内，招商积余实现营业收入 56.46 亿元，较上年同期增长 18.16%，在管项目1,803个，管理面积达3.01亿平方米。新签年度合同额15.95亿元，同比增长 17%。物业平台的发展为招商蛇口的营收的增长做出不小贡献。

  降本增效，财务安全

  得益于良好的经营，招商蛇口的经营现金流达到了36亿元，同比增长29.8%。根据过往经营数据，招商蛇口已经连续3年经营现金流为正。

  债务方面，截止报告期末，招商蛇口的融资余额1987.44亿元，其中银行贷款为1263.51亿元，债券为454.37亿元。其中，短期借款仅为3.18亿元，一年内到期非流动负债为316.97亿元，而招商蛇口所持的货币资金为779.45亿元，覆盖短债无压力。

  报告期内，招商蛇口的融资成本保持在低位，曾多次低息发债。

  4月21日，招商局蛇口成功发行了2022年度第二期超短期融资券，该债券发行期限180天，发行总额10亿元，发行利率仅为2.4%。6月7日，招商蛇口成功发行40亿公司债，票面利率仅为3.50%。

  年报显示，招商蛇口债券的融资成本区间为2.4%-5.4%，保持行业低位。上半年综合资金成本 4.1%，较年初降低38BP。

  三道红线指标方面，招商蛇口依然稳居绿档。据了解，在2020年末及2021年末，招商蛇口均为“绿档”房企。如今，在维持的基础上，个别指标有所优化，现金短债比由2021年末的1.25升至如今的1.48.