文/乐居财经 杨倩

  “在很多年前，有一位金融机构做风控的人跟我讲，他说泰坦尼克号撞到冰山的时候，你再来调头已经来不及了，一定要在看不到冰山的时候就提前做应对。”龙湖集团董事长吴亚军坦言，这句话对她的影响非常大。

  如今，房企们正如行驶于汪洋中的巨轮，被一座座“冰山”挡住了去路。疫情反复，拖累销售规模下行；高价地去化遭限价，挤压利润空间；高息融资引发资金链断裂，房企暴雷声不绝于耳。犹如郁亮所言，地产行业进入黑铁时代。

  如此市场趋势之下，任何一家企业都不能独善其身。2022年上半年，全国商品房销售金额和面积同比分别下降了28.9%和22.2%。克而瑞数据显示，上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%，TOP10房企同比下降38.2%，TOP20房企中有5家“腰斩”。

  下行周期中，谁能做到软着陆，谁能最先“爬”起来，谁就是最后的赢家。事实上，那些有实力穿越周期的房企，已经发出了触底的信号。

  当大部分房企调低2022年销售目标时，越秀地产坚持“不作调整”，并在8月22日的业绩会上表示，对完成1235亿元的销售目标充满信心。

  当大部分房企单月销售额仍处于同比下滑的大趋势时，龙湖集团CEO陈序平在8月26日的业绩会上透露，“8月份随着杭州、上海一些项目的进展，有信心能实现当月同比销售额回正。”

  穿越周期，需要足够的定力，这份定力来自稳健的业绩表现、较高的财务安全壁垒以及稳中求新的长远目光。

  打开利润想象空间

  根据此前A股上市房企的业绩快报，79家房企中，有45家房企归属上市公司的净利润预计亏损；此外，有34家房企预计盈利，其中21家房企的净利润同比下降超50%。

  据了解，上半年预计亏损的45家房企，亏损总金额预计超271亿元，其中，预计有10家房企亏损10亿元及以上，如首开股份、泰禾集团等。而蓝光发展亏损最为严重，金额达46亿元。

  业绩预告中，房企将亏损原因主要归结于两方面，一是受疫情因素影响，市场需求下滑，行业销售下挫严重，采取以价换量的措施，加剧毛利率下降；二是行业信用风险事件频发，行业融资进一步受阻，流动性承压，同时还受公司债务违约等影响。

  有同行感慨，这届半年报，盈利才新鲜。盈利房企成了“少数派”，这其中不乏国企、央企。在发布业绩预告的房企中，有4家预计盈利超过10亿元，分别是保利发展、雅戈尔、招商蛇口和金融街。除了雅戈尔外，其余房企均为国央企。

  在目前已披露中报的二十余家内房股中，盈利居前的依然是国央企，TOP5分别是中海发展、龙湖集团、中海宏洋、嘉里建设和越秀地产。其中，唯一实现同比增长的是龙湖集团，期内实现归母净利润74.8亿元，而另四家房企归母净利润同比下降约10%-25%左右。

  由于高价地去化遭遇限价，地产行业持续下行等影响，房企利润空间不断被挤压，利润率下滑成为行业大势。2021年度业绩会上，多家房企的目标是将毛利率维持在20%以上。

  上半年，金辉控股毛利率17.7%，绿城中国毛利率17.35%，港龙中国20.82%，越秀地产毛利率21.2%，绿地控股房地产相关毛利率21.53%，龙湖集团毛利率21.25%，中海发展毛利率23.46%，主流房企的毛利率均有不同程度下滑。

  对于如何维稳利润率，各家房企有自己的应对之策。上半年，龙湖集团龙湖共获取了17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半是0溢价。同期，越秀地产通过非公开竞争方法获得的土地占比达到55%，有效控制了土地成本。中海发展则表示更看重净利润率，将通过全方位精细化管理，使利润率能够在行业保持引领水平。

  除此之外，房企也将目光转向了利润率更高的新风口。今年上半年，随着高杠杆房企陆续出清，AMC和信托等金融机构多次联手代建企业纾困地产。公开数据显示，2020-2024年国内的代建市场新订建筑面积将保持23.5%的增速，预计2024年行业的新订建筑面积达到约1.94亿平方米。

  代建的特点是轻资产、低杠杆、高利润。不久前代建第一股绿城管理发布中期业绩，实现收入12.59亿元，同比增加16.4%；归属于公司股东的净利润3.61亿元，同比增长33.4%。期内，商业代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，其他服务业务毛利率83.6%，利润率远高于地产开发。

  在此背景下，多家房企谋划代建业务，比如万科成立了代建公司，旭辉高管曾在3月业绩会上表示，代建业务刚刚起步，相信未来能成为代建行业的重要一员。

  同样入局的还有龙湖。据陈序平透露，龙湖集团旗下代建品牌龙湖龙智造，主要聚焦TOD沉淀下来的能力。“机会比想象来得快，为了托底土地，很多拿地企业没有操盘能力，这也为代建业务带来了机会。”

  当房企从开发商逐渐向服务商转型，利润率也将随之企稳回升。

  民营房企的安全区

  比起赚不赚钱，投资者更为关心的是房企安不安全。

  上半年，房企债务违约、展期的消息从未停止。就在两周前，龙湖也被扣上了商票逾期的帽子，一时间，暴雷、破产等传言甚嚣尘上。很多人不信，因为他们对行业保有最后的一点信念，“如果龙湖都出事，这行业真完了。”谣言很快就被击破。

  事实上，这些被上交所选中的优质民企，目前都在安全区。

  今年5 月，五家企业被上交所选定为“示范”民营房企，采用信用保护工具融资，包括碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股。

  目前，五家示范房地产企业均已完成相关债券的发行。5月16日，由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS成功发行，标志着市场首单民营房地产企业信用保护工具业务正式落地。

  据了解，此次龙湖供应链ABS发行总额为4.02亿元，发行期限为1年，优先级资产支持证券利率为3.50%，认购倍数达2.36倍。

  同月，碧桂园和美的置业分别完成2022年第一期公司债券簿记建档工作。其中，碧桂园发行规模为5亿元、期限为3年、票面利率为4.50%；美的置业的发行规模为10亿元、期限为4年、发行利率为4.50%。

  5月26日，新城控股发行了2022第一期中期票据的发行，发行规模为10亿元、期限为3年、发行利率为6.50%。

  6月24日，旭辉完成了2022年第一期公司债券的发行，发行规模为5亿元、票面利率为5.50%、期限为4年。

  在五家优质民营房企之中，龙湖的发债利率最低。今年上半年，龙湖成功发行33亿元公司债券，票息介乎3.49%至4.00%之间，期限介乎于6年至8年。平均融资成本进一步下降至3.99%，是历史上首次“破4”。

  报告期后，龙湖于7月成功发行人民币17亿元公司债券，票息4.1%，期限6年。8月，首单全额担保民营房企债券花落龙湖，发行规模为15亿元，发行期限3年，票面利率确认为3.30%，认购倍数2.86倍，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

  龙湖集团CFO赵轶透露，目前公司平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，今年内已无偿债压力。

  据此前乐居财经研究院发布的《2021年内房股长短债比榜》，短债占比在10%及以内的房企仅有6家，包括首创钜大、龙湖集团、九龙仓置业、SOHO中国、领地控股和汤臣集团。

  房企的安全性，不止体现于长短期债务结构。不依赖融资、具备充足的“造血”能力，是现金流健康的重要前提。

  目前已披露中报的内房股中，现金及现金等价物较去年末实现增长的房企仅两成左右，这里包括金辉控股、嘉里建设、保利置业、九龙仓置业等。

  当销售去化不佳，现金流下滑成为趋势，房企需要一个“稳定器”，比如优质的经营性资产。以龙湖为例。上半年，龙湖的经营性收入突破110亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。

  据龙湖介绍，目前经营性业务主要有商业投资，长租公寓和物业管理。对于未来业绩预期，陈序平表示，商业板块每年会保持10座左右的商场开业，长租公寓已开业超11万间，龙湖智创生活的物业管理板块实管面积已经达到了2.8亿方。