文/乐居财经 杨宏彬

自2021年底提出“一体两翼”战略，贝壳进入新发展模式已有半年时间。

随着存量时代、居住服务时代的加速到来，贝壳也在积极探索更多可能性。新战略“一体两翼”中的一体，即二手和新房交易服务，“两翼”分别为家装家居业务与租房业务。

进入新发展模式之后，贝壳不仅维持着原有业务的稳定发展，同时新拓展的家装业务也日益壮大，具体可从其2022年第二季度及中期业绩中窥视一二。

8月23日，贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423）发布2022年第二季度业绩。从二季度数据看，贝壳存量房交易GTV为3,935亿元，同比下降40%，二手房交易GTV同比下降约41%，而第二季度全国二手市场GTV同比下降约45%，贝壳的表现优于市场水平。新房完成GTV 2,227亿元，同比下降55%，环比增长15.6%。

家装服务方面，二季度，贝壳克服北京、上海等核心城市疫情影响等诸多挑战，家装家居业务实现pro forma收入（假设全季度并表圣都家装业绩的情况下）13.7亿元，逆市同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元。

贝壳董事长兼CEO彭永东表示，随着“一体两翼”战略的推进，组织所涉及的业务也变得更加多元和复杂。“我们会持续专注于加强我们独特的产品及服务，赋能我们的服务者，以更广泛及更深入的方式为客户服务，从而支持我们的长期增长。”

降本增效，抵御市场波动

受国内房地产市场低迷的影响，贝壳的经营也受到了不小的冲击。最直观的体现，就是公司营收及利润的波动。

2022年二季度，贝壳净收入为138亿元，同比下降43.0%。净亏损为18.66亿元，经调整净亏损为6.19亿元。

房产交易仍是贝壳的主要收入来源，营收的下降与门店及房产经纪人数量的萎缩有很大关系。

截至2022年6月30日，贝壳门店数量为42,831家，较上年减少19.0%。活跃门店数量为41,118家，较上年减少16.2%。经纪人数量为414,915名，较上年减少24.4%。截至2022年6月30日活跃经纪人数量为380,284名，较上年减少23.9%。

为抵御市场波动，贝壳根据情况在出台一系列卓有成效的举措。

二手房交易方面，贝壳不断迭代ACN网络下的商机分配机制，加强基础设施，关注链家运营效率及盈利能力的提升。新房交易方面，积极与优选开发商开展总对总企业合作，推行开发商预付佣及其他重点销售策略，加快去化速度。

二季度，贝壳国有房企销售占比提升至37%，环比提升7个百分点，房源品质、易售性及业务抗风险能力均得到持续提升。快佣项目去化效率持续高于非快佣项目，也吸引开发商更广泛接受和主动选择快佣支付方式。上半年，快佣收入占新房收入比累积达到22%。

此外，贝壳整体降本增效成果显著。截至2022年6月30日，贝壳二季度的营业成本总额为188亿元，较去年同期同比下降41.3%。

同时，贝壳的运营成本也有所降低。二季度，销售及市场费用为11.2亿元，同比下降9.6%，总运营费用为42亿元，与去年同期持平。

家装服务逆势崛起

应对房地产市场的变化，贝壳迅速找到了与自身业务能产生协同赋能效能的下一个“大有可为”的市场——家装。

4月20日，贝壳宣布，已完成对圣都家装的收购。贝壳拥有圣都100%已发行和流通的股权，圣都成为贝壳子公司。至此，贝壳在家装业务的战略拼图也正式完成。

家装赛道广阔，这或正是贝壳想要切入的原因之一。据中金公司的研究报告显示，2020年，我国家装市场规模2.6万亿元，同比增长4%。灼识咨询估算，未来，伴随着叠加存量住房逐步迈入更新周期，我国总体家装市场规模在2020-2025年将录得近10%的复合增长。

收购圣都家装后，贝壳在该业务中营收也大幅提升。2022年，贝壳家装家居收入为11.07亿元，同比增长12倍有余。更为难得的是，二季度中国头部家装企业的产值下降21%，而贝壳家装家居业务实现pro forma收入13.7亿元，逆市同比增长超过10%。

贝壳与圣都的结合，可以最大限度地发挥各自优势，在标准化的基础上扩大业务规模，以此产生巨大的协同效应。

贝壳在居住领域深耕多年，在产业标准化、数字化等领域打磨出成熟的方法论和能力，同时其天然的获客及转化能力能够直接助力家装业务。

而圣都家装在确定性交付、个性化家装设计、一体化整装服务以及高品质工地管控上具有行业领先优势，且自有2500余名资深设计师、万名认证工人。经历20年的积累，圣都家装已形成系统化服务体系。

圣都在加入后带来的供应链帮助被窝（贝壳旗下整装品牌）客单价同比提升33%。而贝壳一赛道（二手和新房交易服务业务）流量贡献合同额占比在6月已经超过了25%。

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