文/乐居财经 杨宏彬

  去年4月，为在大湾区增强布局，弘阳地产联合招商局置地在广州市白云区石门街拿下一宗地块。两个月后，再引入合作方南国置业，三家上市房企共同开石门街项目。

  2021年是房地产市场风云变化的一年，随着调控的不断深入，房企融资渠道也在不断收紧。迫于资金压力，有一家房企选择了退出上述项目，将项目股权交由两位合作方。

  8月15日，弘阳地产（1996.HK)发布公告称，将通过全资子公司广州弘裕，向广州招商及武汉大本营出售广州招赢房地产有限责任公司（下称“广州招赢”）34%的股权，交易对价为8.57亿元，由股份代价及股东贷款两部分组成，其中股份代价为3.42亿元，股东贷款为5.15亿元。

  根据公告，广州招商及武汉大本营均为广州招赢股东，分别持股33%，在本次交易中，他们将分别受让广州招赢17%的股权，各自应付代价4.28亿元。交易完成后，弘阳地产将不再持有广州招赢，广州招商及武汉大本营则分别持有广州招赢50%的股权。

  广州招商及武汉大本营均背靠上市房企。其中，广州招商为招商局置地（0978.HK)全资子公司，武汉大本营则为南国置业（002305.SZ)全资子公司。

  所以，本次交易实际上是弘阳地产、南国置业及招商局置地之间的一笔交易。

  广州招赢成立于2021年5月，注册资金为1亿元。目前其为广东省广州市白云区石门街一幅地块的开发主体，该地块占地面积88,941平方米。

  急速回笼资金

  财务数据显示，广州招赢成立至今并无营业收入，处于亏损状态。自成立之日起至2021年末，税后亏损额为284.4万元，2022年初至7月31日，税后亏损额为267.5万元。这一组数据也侧面印证了广州招赢的项目仍处于前期开发状态，且未进行销售。弘阳的退出属于收回投资。

  那出售广州招赢股权，弘阳是赚了还是赔了？

  截止2022年7月31日，广州招赢的净资产约为17.94亿元，按此计算，34%的股权对应的价格应为6.1亿元，弘阳地产出售价8.57亿元，是赚了2.47亿元。

  而评估机构以2022年5月31日为基准日，对广州招赢股东全部权益进行评估，最后的评估值为17.73亿元，增值率-1.20%。按此价格计算，弘阳地产依然赚了2.54亿元。

  不过从投资的角度来看，弘阳地产出售广州招赢是亏损的。参与项目开发后，弘阳地产对广州招赢的净投入达到11.27亿元，以该价格减去此次的售价8.57亿元，弘阳将录得税前亏损2.7亿元。

  作为出售方，弘阳出现亏损，而另外两家上市公司则算是捡了漏。

  对于这一笔股权转让金，弘阳要的有些急。公告显示，在交易协议生效后的2个工作日内，广州招商及武汉大本营需将交易价款支付至指定资金监管账户。弘阳地产表示，出售事项有利于加强公司现金流，能够促进保交付、保经营业务的进一步发展。

  2022年1月-7月，弘阳地产集团累计实现合约销售金额为224.43亿元，累计销售面积约为163.23万平方米，同比下降51.2%。在销售额下滑的情况，适当退出一些项目回收资金，或是保证经营的重要手段之一。

  据了解，48天后，也就是10月3日，弘阳将有1笔2.5亿美元的票据到期。此次出售股权回笼资金，弘阳为按时偿债提前做了准备。

  石门街项目进退

  最初，石门街项目是由招商局置地和弘阳联合开发的。

  2021年4月27日，招商地产与弘阳地产以联合体名义通过公开市场竞买方式，以总价35.89亿元竞得广州市白云区石门街朝阳联新东街AB2401065、AB2401073、AB2401076地块项目。

  拿下地块后，双方随即成立项目公司广州招赢共同开发石门街项目，起初，广州招赢由招商局置地持股60%，弘阳地产持股40%。

  一个多月后，石门街项目迎来了新的合作方。6月10日，南国置业宣布，拟与招商局置地、弘阳地产合作开发广州石门街项目，增资总金额不低于17.9亿。

  根据彼时公告，南国置业将通过武汉大本营以协议方式平价收购广州弘裕持有广州招赢6%的股权，收购价格为1元。

  收购后，三方股东拟对广州招赢进行不对称增资，最终实现各方股东对广州招赢持股比例如下：广州招商持股33%，广州弘裕持股34%，武汉大本营持股33%。

  据了解，该次增资总金额不低于17.9亿元，其中注册资本金不低于1亿元，资本公积不低于17亿元，根据最终股比测算，武汉大本营增资不低于5.93亿元。

  2021年11月6日，广州招赢的注册资金由1000万元增至1亿元，同时，武汉大本营的持股由6%升至33%，意味着增资已经完成。

  而在2021年10月份的时候，三方还向广州招赢按股权比例提供资助。2021年10月26日，南国置业公告称，为支持石门街项目开发，在不影响公司正常经营的情况下，各方股东拟按最终持股比例向广州招赢新增财务资助预计总金额3亿元。

  其中，南国置业拟按照增资完成后的最终持股比例33%为广州招赢提供财务资助，金额不超过9,900万元，财务资助利率8%/年，期限不超过3年。