文/乐居财经 杨宏彬

地产“雷”声阵阵，行业信心正在迅速流失。风声鹤唳间，任何一点风吹草动都可能惊动资本，导致他们迅速的撤退。

8月9日，网上有消息称，龙湖存在大量商票“逾期”记录，导致龙湖股价波动。

截止8月10日，龙湖股价已经连续三个交易日下挫，8月10日下跌最为严重，盘中最低跌至20.1港元/股，报收于20.9港元，跌16.4%，单日蒸发200亿港元市值，股价创下2019年8月6日以来新低。当前总市值1270.31亿港元。

乐居财经《地产K线》了解到，网上关于龙湖票据违约的“逾期”数据，引自“票眼”小程序。

据了解， “票眼”小程序为票据信息共享平台，任何用户均可以不经审核上传票据违约信息，而唯一权威的商票信息查询平台是上海票据交易所票据信息披露平台。

8月10日晚间，上海票交所发文为龙湖正名。公告称，近日，网传龙湖集团控股有限公司存在大量商票"逾期"记录，经核实，截止2022年8月10日，龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。上海票据交易所致力于维护票据市场平稳有序运行，对于这种通过谣传扰乱市场秩序的行为予以谴责。

同日，龙湖召开投资者电话会议，管理层同样回应商票“逾期”消息，称这是完全的谣言，关注到相关源头，已经准备追诉。龙湖从去年开始完全不做商票。现在商票余额7亿，年底前逐步兑付到位。

对于股价下跌问题，龙湖集团主席吴亚军回应，“是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。凡事预则立不预则废，龙湖预见这些问题是比较早的，依靠我们的原则和纪律才走到今天。内外债结构，债务结构都是很好的。”

自律模范生

龙湖一向被认为是民营房企中的优等生，财务自律，早已是龙湖的代名词。

根据2021年财报数据显示，截止2021年底，龙湖的综合借贷为1,920.7亿元。其中，一年内到期债务为145亿元，占总债务的比例为7.6%。

而在前几年，龙湖一年到期借款一直保持在低位，2020年，一年以内到期的短期债务占比为11%，长短债比超过8倍；2021年上半年，一年内到期的短期债务占比为9.5%，长短债比达到9.5倍。截止2021年末，这个数据进一步压缩至7.6%，长短债比高达12.2倍。

一直以来，龙湖恪守的是长期主义价值观。凭借长期主义的严苛自律，龙湖已连续六年成为绿档房企。

截止2021年，净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍，剔除预收款后的资产负债率为67.4%。

今年7月，龙湖如期偿还一笔4.5亿美元的到期债务，截至目前，龙湖集团已将所有年内到期债务偿还完毕，全年已无债务还款压力。

龙湖集团管理层曾在股东大会上透露，公司尚未使用的公司债、中期票据、境内综合授信额度合计达到2112亿元，还有美金债或银团贷款约4.73亿美元额度待使用。

经营方面，截至2022年7月末，龙湖集团累计实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币683.6亿元，归属公司股东权益的合同销售面积418.9万平方米。7月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币118.5亿元。

克而瑞公布的2022年1~7月中国房地产企业销售榜TOP200显示，2022年全口径销售额累计超千亿房企扩大到10家，龙湖集团为新入围者。

交流会上，龙湖管理层透露，今年1-7月新获取20宗地，公开市场拿地16宗，权益金额168亿，货值600亿，位于杭州、成都、北京、合肥等比较安全的城市。8月份将有几个比较大的项目推盘。

财务的自律与经营的优异让龙湖集团的排位急速上升。5月12日，《福布斯》发布“2022全球企业2000强”榜单，龙湖集团凭借在2021年营业收入、利润、资产、市值等多项指标的稳健增长，位居榜单第242位，实现连续12年上榜。

8月3日，2022年《财富》世界500强排行榜发布，凭借2021年营业收入、利润指标的稳健增长，龙湖集团连续两年入围榜单，排名跃升44名至第412位。

机构的信心

龙湖在财务上的自律有目共睹。今年以来，“支持房地产企业合理融资需求”政策要求正加快落地落实，并取得突破性进展。2021年5月，包括龙湖在内的3家民营房企被监管机构选定为示范房企，陆续发行人民币债券。

随后，龙湖集团在上交所发布的“公开发行2022年公司债券（第二期）的发行公告”显示，龙湖拟公开发行不超过人民币180亿元(含180亿元)公司债券已获得证监会核准，本期债券发行规模不超过5亿元。

业内人士分析称，在民营房企发债困难的局面下，龙湖等民营房企带头发债，具有很好的示范效应，有利于逐步提振市场信心，缓解行业消沉情绪。

对龙湖表示肯定的并不只有监管机构，还有评级机构。自行业深度调控以来，房企评级被下调已是家常便饭，在这样的背景下，龙湖依然能保持较好的评级。

4月12日，国际评级机构标普（S&P Global Ratings）和穆迪（Moody's）双双发布评级报告。标普确认龙湖集团长期发行人信用评级仍保持“BBB”，展望稳定；穆迪亦确认龙湖集团的发行人和高级无担保评级维持“Baa2”，展望稳定。

标普认为，龙湖均衡的运营模式会继续支持其信用状况，在保持稳健财务纪律的同时稳步扩张，将有助于公司在未来一到两年抵御不利的市场环境波动。“我们预计，在新开业和有机增长的推动下，购物中心和长租公寓的租金在未来两年将继续保持20%以上的年增长率。”

穆迪则认为，龙湖的Baa2发行人评级反映了该公司强大的品牌知名度、多样化的地理覆盖范围、强大的流动性，以及在整个周期内销售增长。

7月12日，汇丰发布了一份地产及物业行业研究报告，将中国TOP50房企分为三类：行业领袖、普通发展商、“抱恙”发展商。其中，“行业领袖”仅有8家，龙湖位列其中，汇丰认为“行业领袖”持续坚持财务纪律，违约风险最低。

以下为8月10日龙湖电话沟通会问答：

问：自媒体关于龙湖商票传闻，请管理层回应。

龙湖：完全的谣言，关注到相关源头，已经准备追诉。龙湖从去年开始完全不做商票。现在商票余额7亿，年底前逐步兑付到位。

问：请管理层分享一下最近现金流情况。

龙湖：公司非常关注现金流安全，每年会沉淀一些资金投资商场，在目前的行业下是行之有效的。

问：怎么看今年拿地强度，未来拿地策略。

龙湖：去年四季度底价拿了很多项目，今年1-7月新获取20宗，公开市场16宗，权益168亿，货值600亿，位于杭州、成都、北京、合肥等比较安全的城市。其中，合肥项目于3月拿地，6月份开盘。7月获取3宗，权益地价26亿，并收购香港启德项目，13亿港币。

公司对后市非常有信心，呼吁所有房地产行业相关人士维护行业健康氛围。

问：销售情况。

龙湖：上半年受上海疫情影响，6-7月份放开调控，疫情逐步恢复，7月份全口径182亿，同比下降4%，8月有几个比较大的项目推盘。

问：龙湖短期有没有债务需要偿还，下半年再融资情况。

龙湖：债务方面，由于目前是静默期，具体数字不说了。目前为止到年底，所有债务都还清了，无未偿还的硬性债务，下半年可能主动还明年到期的银团，短期债务占比10%左右。

问：如何看待合作项目问题，有没有需要收购出险合作方的情况？

龙湖：不做非标融资，跟出险开发商合作非常少，有少数合作项目基本进入收尾阶段。合作项目的风险和合作方的风险隔离，对合作方有名单，不允许拿合作项目的股权抵押，即使部分合作方出现风险，合作项目还是安全的。

问：哪些区域销售更好，哪些相对更慢？

龙湖：分化非常明显，一线和核心二线非常不错，这个月杭州推一个50亿的项目，预计一把清盘。龙湖国内只进入68个城市，top10里进入城市最少的开发商，相对比较安全。三四五六线城市下滑非常明显，也没有止跌的趋势。

问：龙湖财务情况相对比较健康，销售下跌到什么程度，流动性会出现压力？

龙湖：政策基本见底，但信心恢复需要时间。债务结构上，龙湖是最优  秀开发商的之一。不管行业要花多少时间恢复，我们都会手持足够现金流，穿越周期。

问：管理层表示利润增长保持双位数，会不会做相应调整？

龙湖：量价取得平衡，我们等到穿越周期之后，留下来的企业会迎来更好的市场环境。

问：会感觉到监管机构对板块有进一步的帮助吗？

龙湖：政府对行业依然非常正面，BB部门跟人行、住建部等相关部门接触密切，他们都很关注怎么使行业变好，大水漫灌不可能，但会有更积极的政策。郑州打响省会城市救市第一枪，5月后各大城市都在出政策救市，昨天广州放松落户政策。一年土地出让金收入占政府收入30-50%，开发商出现问题，对政府的压力也是很大的，政府也希望房地产回到正确轨道。市场一天没回到正常轨道，救市政策就会出来。

吴亚军分享：

我觉得今天股价大跌，从我们本身来讲没有太在意，是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。凡事预则立，不预则废，龙湖预见这些问题是比较早的，依靠我们的原则和纪律才走到今天。

内外债结构，债务结构都是很好的。龙湖大跌在静默期、敏感期我们也不能买。作为大股东，选择分红还是股票，我们主动选择股票，支持上市公司多拿点钱。我们没有为眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未来，做一些行业里怎么发现机会的事。

现在不是看风险，反而是看机会的时候，该爆雷的都爆了，现在是行业最黯淡的时候，但我们应该往光明看。两周前我们跟合伙人开会，大家都觉得这些事很提气，我们是很淡定的，国家一直在想办法让行业回到正轨，过去杠杆比较高的企业也付了该付的代价。不会大水漫灌，政策会逐步出台，行业出清后，龙湖会一直存在机会。