乐居新媒体 发自深圳  黄晓萍

  供应量大，去化一般，学位紧缺遭受诟病，号称“宇宙中心”的龙华区，最近一则消息，令人忧心忡忡：

  “龙华新房库存深圳第一”

  据深圳中原数据统计，今年上半年库存最多为是龙华区，存量 76.4 万平米，超越了宝安和龙岗，目前为止8个项目获批预售，整体去化一般，库存进一步积压。

  7月深圳新房数据出炉，全市成交3317套住宅，环比增加10.3%。宝安、龙岗、龙华、光明是成交主力。

  龙华7月共网签677套，环比增长近34.9%。但去化的速度赶不上供应脚步，在供应量的面前，龙华陷入“去库存”的巨大压力中。

有楼盘分期促销，“首付1成、送1成、免息1成，分期15个月至交楼”，提前必须是名下无房无贷款记录、首付三成的买家才可以实现；此外，垫首付款各种工抵房等屡屡见报；连网红保障房项目也“降价出售”。

      库存高、去化低，把龙华置于如此尴尬处境是定位的错配：刚需买不起，富豪看不上。同样的价格，人们更愿意往预期看好的西边买。

库存大、信心不足

成为龙华滞销的主因

据乐有家门店监测数据，买家成交周期有明显拉长。购房者信心不足，许多人有钱也不敢买房，倾向于存在银行，数据显示深圳上半年贷款增速放缓，人民币贷款额同比少增约980亿。

买房投资热情骤降的同时，是新盘的不断涌入。除了龙华，其他区域新盘选择增多，不少楼盘的价格、配套优势比龙华明显。

住建局的第三季度入市新盘计划，龙华还有两个全新盘入市，深铁珑境花园和保利招商龙誉，至少还有近千套的货量。

截至8月2日，房地产信息平台显示，整个龙华可售新房7825套，面积超过76.8万平米，比6月底的库存又上涨了。

如此巨大的新房存量，买家也会担心日后二手流通性。

在明天（8月4日）深圳二轮土拍中，龙华将有三宗宅地出让，龙华贡献了近年来最大的一宗地块，计容建面达45.84万平米，起拍价近80亿元。加上今年首批次被深业+龙华安居竞得的民治宅地，龙华今年已经出让四宗地块，明后年的新楼盘源源不断。

天铁噪音成为“通病”
市场不好，问题更突出

放眼整个龙华，最好的配套基本集中在红山、上塘及深圳北商圈，一是区位上靠近福田CBD、南山核心区，二是开发建设得早，市容街貌好，配套成熟，因而商圈、教育、交通等也成为区内楼盘的最大卖点。

即便如此，这些区域也分具体位置而言，部分项目要遭受噪音、拥堵的困扰。

此外，龙华村楼多、学位少等问题，在如今“二手房价上涨乏力、新房成交疲软”的市场环境中，日益突出。

归根究底，是龙华“卖的贵”。

出让的宗地毛坯价格7万以上，今年土拍价格，比去年提升了约2000元/㎡，皆位于民治街道。面粉价远比光明、宝安等要高，相比之下新盘毫无价格优势。

以近期入市的楼盘为例，中海双盘、保利项目皆为近两年出让宗地，推售价格约在7.4万-8.2万每平米，中海学仕里去化超8成、中海闻华里销控近23亿，有深高北或龙华实验教育、天虹商业等助力，带动了销量。

而另一个即将开盘的项目，深铁珑境是龙胜车辆段上盖物业，占地约11万平方米，分二期开发，总建面约48万平米。

项目包括住宅、36班九年制学校、幼儿园及其配套设施。一期推叠拼洋房、小高层，二期将打造户型建面约85-125㎡的高层。

上学变得“内卷”
连中学也要拼积分

龙华的居住划分较为集中且密集，民治又是这其中的代表。教育资源的紧缺，造成在龙华上学，除了拼房子，还要看买房时间。

乐有家研究中心的数据显示，民治二手房价格梯队为8-9万元/㎡，在深圳范围内属于中间梯队，次于10-15万元/㎡，以及15万元/㎡以上两个梯队。

二手房成交案例中，龙悦居四期的表现尤为引人关注，63㎡最新报价478万，跌了快300万！

右侧龙悦居四期。摄于2022.08.02

深圳外国语教育集团龙华学校（简称“深外龙”）是龙悦居及附近小区抬价最大的筹码。

深外龙是九年一贯制公办区属学校，2018年9月正式开学，由龙华教育局和深外共同派遣管理，换句话说就是协管性质。

深圳外国语教育集团龙华学校

深外倾注资源有限，但生源质量也很关键，去年迎来首届初三中考升学。据媒体报道深外龙平均分513.52分，十大录取率25.3%，普高录取率超过96%。

在深外龙大学区范围内，汇集多个品质小区，如莱蒙水榭山、圣莫里斯、鸿荣源熙园山院都是区内豪宅，挂牌价均在10万+以上，还有2015年的地王龙光玖龙玺。

深外龙初中与玉龙学校、龙腾学校组成共享学区，连初中学位都要拼积分。

龙华学位竞争之激烈世人皆知，龙华学位紧缺，因此学位按类别划分为ABCD四种，每个类别再根据单片区、大学区分为1/2类，与户籍、房产，还和居住年限深度捆绑。

简而言之，在龙华不仅要买房，还要更早的买房，后来者入读优质学校机会渺茫。

仅看中学位、升值投资的买家，要慎重选择。