房地产黑铁时代，恰逢代建的黄金时代。作为一家代建公司，绿城管理（09979.HK）具有着轻资产、抗周期、高盈利、低负债的优势。上市整整两年后，绿城管理在这个盛夏打响了地产行业半年报“第一枪”。

  7月27日晚间，绿城管理发布亮眼成绩单。资本市场应声而动，7月28日早间开盘，绿城管理的股价涨幅一度超过10%。与此同时，绿城管理中期业绩发布会如期举行。

  在政府代建、商业代建、资方代建三大主业的基础上，绿城管理叠加金融服务、产城服务、产业链服务三大配套服务，不断完善“3+3”业务模式。

  公司管理层表示，房地产投资端以头部房企为主导的格局正在逐渐被打破，地方政府、国企央企、城投公司、金融机构等多方主体将共同呈现出去中心化的投资模式，加之房地产消费端原本具有的分散式特征，在此过程中，需要开发与服务的平台型公司去链接分散的投资与消费。

  “房地产领域中呈现出类似互联网的逻辑”，绿城管理CEO李军表示，绿城管理的战略目标，就是成为房地产行业的生态平台，聚合资源能力，承接来自多方主体的代建需求。他也坚信，绿城管理能继续保持代建行业的绝对引领 地位。

  代建合约面积有望超1亿平米

  从业绩表现来看，绿城管理多项数据亮眼。

  截至6月30日，绿城管理录得未经审核收入为12.58亿元，较上年同期的10.81亿元增长16.4%；毛利为6.35亿元，较上年同期增长23.7%；净利润为3.61亿元，较上年同期增长32.5%；归母净利润3.61亿元，较上年同期增长33.4%。

  从存货结构来看，绿城管理当期收入主要来自44.8百万平方米的在建项目，更多项目将在未来两三年进入建设阶段，未来的业绩增长具备确定性。管理层表示，今年收入的一大增长点来源于业务的收购，收购浙江熵里，带来较好的回报，未来还会持续寻找优质标的。

  截至本期末，绿城管理在全国107座城市共布局390个项目，项目数量同比增加16.8%，；合约项目总建筑面积9430万平方米，较去年同期增长12.3%；在建面积4480万平方米，较去年同期增长2.7%。

  按此趋势，绿城管理在今年的代建合约面积还将持续增长。管理层预判，预计今年合约总面积或将超过1亿平米。“这对公司来说具有里程碑式的意义”，绿城管理CEO李军表示，现在绿城管理主要布局长三角、环渤海、成渝等核心区域，未来会向发展潜力较好的成渝区域倾斜。

  抢占资方代建业务先机

  绿城管理董事会主郭佳峰表示，未来金融机构参与到土地端将可能是房地产的一种发展趋势。

  当下，房企出险事件不断增加，为化解风险，越来越多的银行、保险、信托等金融机构与资产处置公司参与涉房涉地不良资产处置。纾困项目则需要债务重组、品牌焕新、供应链重整等服务内容，而代建企业刚好能满足这一系列需求。

  绿城管理预判，为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点，并在多个场合表示，将把资方代建作为公司的创新业务方向。2022年至今，绿城管理已携手多家金融机构，落地多个资方代建项目。

  李军介绍，和传统商业代建项目相比，纾困项目的谈判和承接的过程更为复杂。作为非标业务，随着项目所处的开发阶段不同，其背后委托方、投资人诉求也各不一样。面对非标业务，绿城管理需要打破原有范畴，重新构建一套能力体系，不仅包括品质营造，更强调经营兑现度、信用体系重构等业务能力。绿城管理已开始在不良项目的不同阶段，发挥不同的代建专业能力，探索对不良项目前、中、后期输出模块化的解决方案。

  会议上，李军还列举了绿城管理已落地项目中，处于不同阶段的不良资产处置情况。例如，已进入中期的广州奥园项目，绿城管理在介入后通过信用重构、品牌激活，内源性现金流产生等多种措施，最终达到购房人、原开发商、投资人、供应链、政府等多方共赢的结果。又如，已处在后端的广西柳州、河北唐山的破产重整项目，绿城管理介入后能助力实现保交付、保交楼。这其中，不仅是经济导向，更是社会责任的导向。

  目前，绿城管理正在加快资方代建订单的转化过程，并表示，未来希望将资方代建贡献收入占比提升至20%左右。

  夯实政府代建“底仓”地位

  对绿城管理来说，政府代建具有“业务底仓”的地位。同时，政府代建未来市场空间和发展潜力巨大。根据国家“十四五”规划，2025年全国40个重点城市将达到650万套保障性租赁住房筹建。在国家共同富裕底层逻辑下，面向低收入群体、新市民、年轻人的保障性住房将会得到更多政策倾斜。

  继2021年绿城管理代建业务首次走出浙江后，目前已在浙江以外的六大省份布局，省外合约建筑面积约472万方。2022年上半年，绿城管理政府代建业务收入占公司总收入比重达30.3%，收入较去年同期增长超70%。

  管理层分析道，一方面，绿城管理在去年开始加大政府端的拓展，今年实现了收入增长；另一方面，行业处于下行周期，政府加大保障性物业的建设，包括租赁住房等，两方面原因共同促成了其政府代建实现逆周期增长。

  除了在除传统保障房外的政府代建业务领域持续发力，2022年上半年，绿城管理还新拓多个军改房、城市更新、人才租赁住房、青年公寓项目，并在产业园、写字楼、综合基地、邻里中心等物业样态继续扩大优势，提供多元城市服务。

  按当期在建面积测算，绿城管理受政府委托项目为1350万平方米，占比30.2%；国有企业委托项目为1959万平方米，占比43.6%。

  小结

  “我们既有信心，也很稳定。在这样的行业形势下，我们依然给出归母净利润复合增长率30%的指引。”李军表示，也希望绿城管理通过自身努力，在房地产行业信心低迷的阶段能给行业带来一些正能量。